上海7月租房市場報告:畢租旺季平緩 租金微弱上行

2019-08-09 10:58:10

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  • 城市:上海
  • 發布時間:2019-08-09
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:上海房産之窗

  2019年7月,上海房産之窗房屋租賃指數爲1956點,比上月上升2點,環比上漲0.11%,漲幅縮小0.13個百分點,環比上漲連續十三個月;7月,房屋租賃指數同比上漲2.95%,同比上漲連續八個月。

  7月,畢租季正式啓動,上海房屋租賃市場未現量價全面升溫的傳統旺季行情。租金整體走勢平緩,成交出現小比例結構性放量,少數緊俏板塊租金較快上漲,三個分市場租金則漲跌互現。由此,租金漲幅連續三個月收窄,市場未有強勢上漲的基礎。

  7月的市場表現:一、租金上漲連續達十三個月,但環比漲幅連續三個月收窄。盡管隨著外省市高校畢業生的集中入滬而需求上升,但本輪畢租季整體表現爲旺季不旺。畢租需求集中釋放在低端市場,少部分進入中端市場,但這輪需求年輕化、低收入的單一市場特征,對租金整體擡升的作用有限。

  二、畢租需求潮不及往年,爲多重因素作用所致。一是熱點城市加大人才引進力度、降低落戶門檻等措施,影響應屆高校畢業生留滬、入滬數量;二是長租公寓供應充沛,畢租客需求多集中在3000元以內房源,低租金房源穩定有效供應,一定程度上緩解了往年畢租潮的“搶房現象”;三是部分在滬企業提供自有租賃住房,吸引人才,減少了對市場的需求。

  三、抽樣調查本月畢租客主流承租情況,人均1500-2500元、房租收入比普遍控制在40%—60%、房源首選20平方米以內的帶衛生設施單間。其中,外省市入滬畢租客承租首選方式爲單獨租房,租住房源類型多爲長租公寓、個人整租房源、二房東分割房源;外省市留滬、本市戶籍畢租客則以與同學合租個人房源、租借同一集中式長租公寓方式爲主。從區位看,畢租客租住新興城區比例較高,距離中心城區45分鍾車程的板塊較爲熱門,如闵行莘莊、浦東三林、寶山共富等。

  四、三檔市場租金走勢漲跌互現,高端下跌,中、低端漲幅收窄。其中,高端市場下跌0.18%,是唯一下跌的分市場;中端市場上漲0.12%,然漲幅收縮最大;低端市場上漲0.17%,本月領先。從戶型看,低端市場租金漲幅最大的爲一室戶型;中端市場二室戶型租金漲幅大于三室戶型;高端市場所有戶型租金均現下跌。

  五、以城區統計,中心城區及浦東內環租金整體上漲0.14%,新興城區租金整體上漲0.01%幾近走平。以行政區統計,中心城區租金整體漲幅前三的爲浦東內環、黃浦、靜安,分別上漲0.21%、0.16%、0.15%;新興城區租金整體漲幅前三的爲浦東外環外、寶山、闵行,分別上漲0.14%、0.08%、0.07%。租金整體下跌前三的爲奉賢、青浦、嘉定,分別下跌0.06%、0.03%、0.03%。   

  六、從所監測的全市共計254個高中低分類板塊看,中心城區以內環內的CBD及周邊板塊租金漲幅最大,如浦東聯洋、靜安寺、中山公園;新興城區以動遷大居軌交板塊成交最集中,漲幅領先,如浦東航頭、浦東康橋。産業集群板塊、環新興商務區板塊如浦東張江、闵行航華、浦東上南,抽樣調查顯示,本輪熱租板塊特點,商務、産業板塊內租賃需求最旺,且輻射至周邊居住板塊,這與畢業生集中入職産生大量租賃需求密切關聯,成交緊迫性高,通常在一周內完成簽約入住。

  七、長租公寓運營穩定,目前大多頭部企業出租率在95%左右。部分今年以來新擴張的長租公寓機構,出租率也在90%左右。調查顯示,各大長租公寓機構,外環外2000元左右的房源供應充沛,受到低收入畢租客的青睐,有效緩解了畢租季帶來的結構性供應壓力,相應板塊租金上漲壓力減輕。

  2019年7月18日,根據財政部、住建部《關于開展中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》和《關于組織申報中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》,財政部、住建部于近期組織開展了中央財政支持住房租賃市場發展試點競爭性評審工作。按照競爭性評審得分,北京、上海、南京等排名前16位的城市進入2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點範圍。

  高端租金唯一下跌

  7月,高端市場租賃指數下跌0.18%。其中,一室下跌0.14%,二室下跌0.21%,三室下跌0.19%。除奉賢、金山、崇明區外,所監測的50個高端房源板塊47個下跌、1個持平、2個上漲。     

  本月,高端市場租金在連續上漲4個月後出現下跌,爲三個分市場中唯一下跌的區域,高檔租房消費普遍出現降溫,這與本月供求結構不匹配有關。從統計的高端板塊走勢看,跌幅較大的如靜安大甯綠地、普陀武甯、浦東唐鎮、青浦徐泾,租金分別下跌0.37%、0.33%、0.30%、0.26%,一室戶型平均租金爲9048元、9406元、8636元、8439元;二室戶型平均租金爲11000元、11998元、10413元、10698元;三室戶型平均租金爲13111元、14422元、12889元、12264元。上述四板塊爲傳統居住板塊,高端租賃消費僅集中在板塊內的少數高檔小區,難以對高端租客形成聚集效應。而一些商務區板塊,同樣出現需求減速的現象,如靜安曹家渡、虹口北外灘、普陀真如,租金分別下跌0.21%、0.21%、0.18%,成交主要集中在一室二室,一室戶型平均租金爲11306元、10810元、10256元;二室戶型平均租金爲13662元、13336元、13016元。調查顯示,本月社招規模縮減,應屆畢業生成爲企業招聘重點,由此這類商務區內高薪白領入職減少,租房需求隨之降溫。在高端市場整體降溫的情況下,一些內環內板塊大戶型出租卻出現升溫,如浦東聯洋、黃浦豫園、黃浦新天地,上述三板塊三室戶型租金分別上漲0.31%、0.18%、0.17%,平均租金爲16949元、16466元、18572元。成交案例統計顯示,三板塊內大戶型出租上升,爲涉外家庭租賃、本地高端家庭消費案例增多所致,板塊內15000—20000元的房源成交集中,雖然板塊挂牌房源大多爲裝修全配,但高端租客對裝修、家電家具、房源位置等品質問題極爲關注,租金接受度彈性較大,推動優質房源租金出現一定上漲。

  中端上漲大幅收窄

  7月,中端市場租賃指數上漲0.12%,漲幅環比縮小0.15個百分點。其中,二室上漲0.13%,三室上漲0.11%。所監測的全部16個行政區租金12個上漲4個下跌。總共90個板塊中,69個上漲,3個持平,18個下跌。城區間租金走勢差異明顯,中心城區八區(含浦東內環)租金全部上漲且漲幅領先,浦東內環、黃浦、徐彙、長甯分別上漲0.22%、0.19%、0.16%、0.15%。新興城區九區(含浦東內環外)五漲四跌,寶山、闵行分別上漲0.08%、0.07%;嘉定、松江分別下跌0.07%、0.06%。

  7月,中端市場租金漲幅環比收窄逾五成,中心城區與新興城區走勢差異明顯,新增需求多集中在中心城區,而新興城區需求不旺,出現降租攬客現象。從全市中端板塊看,中心城區的板塊租金領漲,改善需求依舊旺盛,如黃浦老西門、虹口北外灘、楊浦控江路、普陀萬裏,租金分別上漲0.38%、0.35%、0.33%、0.29%,二室戶型平均租金爲7740元、7095元、6820元、6582元;三室戶型平均租金爲9495元、8339元、8092元、7806元。成交案例顯示,除去換租、改善等常規租賃需求外,本月新增需求中出現了一些因動遷産生的過渡型需求,租期一般半年到一年,這類租客往往選擇就近租房,求租普裝房源居多。此外,還有一些陪讀型租賃需求開始釋放,一些家庭購入小戶型學區房後無法滿足居住需求,提前布局,選擇學校附近租房,需求以二室戶型爲主,如闵行七寶、浦東洋泾、浦東陸家嘴、徐家彙,租金分別上漲0.24%、0.18%、0.13%、0.13%,熱租的二室戶型平均租金爲6868元、7560元、7933元、7482元。調查顯示,臨近學校的房源出租順暢,這類陪讀租賃需求中“以租養租”的情況較爲普遍,租期多在2年及以上。而在一些新興城區板塊,需求下降,房東采取降租攬客,但效果並不明顯,如浦東外高橋、嘉定江橋新城、松江城區、青浦新城,租金分別下跌0.23%、0.21%、0.19%、0.15%,二室戶型平均租金爲5672元、6147元、5691元、5476元;三室戶型平均租金爲7315元、7737元、6846元、6322元。調查顯示,上述四板塊內需求不旺,一是主流租客以本板塊內務工經商者居多,而往返中心城區通勤者少見;二是板塊內品牌優質商品小區少,改善需求不多;三是畢租客以租住低租金房源爲主,對這類板塊的中檔房源關注度低

  低端畢租集中近郊

  7月,低端市場租賃指數環比上漲0.17%,漲幅環比縮小0.06個百分點。其中,一室上漲0.19%,二室上漲0.15%。所監測全部16個行政區總共114個板塊中,96個租金上漲,4個持平,14個下跌。低端市場畢租需求集中釋放,爲租金漲幅最大的分市場,但漲幅環比縮小,並未因供應緊張導致畢租季租金大幅上漲,爲這一輪市場的走勢特征。其中,中心城區租金漲幅遠大于新興城區,如靜安、徐彙、黃浦,租金分別上漲0.25%、0.22%、0.21%。新興城區如闵行、青浦、松江分別上漲0.14%、0.06%、0.04%;崇明、奉賢、金山分別下跌0.06%、0.05%、0.02%。

  7月低端市場中,租賃需求出現一輪集中釋放,中心城區的板塊漲幅領先,如浦東聯洋、靜安閘北公園、楊浦黃興公園、徐家彙,租金分別上漲0.51%、0.37%、0.36%、0.34%,一室戶型平均租金爲4547元、4283元、4331元、4412元;二室戶型平均租金爲5863元、5258元、5432元、5596元。調查顯示,上述四板塊均在內環附近,交通便利成爲擁有較高收入換租客及畢租客的首選。其中,一部分爲板塊周邊高校的畢租客,由于正處于求職過程中,爲方便求職選擇短期在中心城區租房過渡;一部分爲在板塊及周邊工作者,薪酬較高或升職後選擇換租就近租房。中心城區在換租及畢租的疊加需求下,租金出現升高,人均承租水平多在3000元左右,主力客群仍以工作數年有一定經濟能力者。在新興城區成交集中板塊,本月成交主力爲畢租客,浦東內環外板塊成交集中。調查顯示,區域內以動遷房、老工房(售後公房)爲挂牌房源主體,如浦東航頭、康橋、川沙、上南,租金分別上漲0.39%、0.36%、0.31%、0.30%。這些板塊的長租公寓機構布局也同樣完善,人均承租水平多在2000元左右,且交通便利,距離多個中心城區商務區1小時車程以內,受到畢租客、合租客的青睐。而在一些位置稍遠板塊,出現挂牌待租量大于租客流入量的情況,機構或二房東房源降租攬客,如松江泗泾、嘉定城區租金分別下跌0.21%、0.14%,板塊內租客對租金敏感度高,人均租金成本多在1500元以內。

  上海房産之窗房屋租賃指數報告指出,7月租賃市場租金雖連續十三個月出現上升,但漲幅連續三個月縮小,市場整體表現爲旺季的平緩運行。其中,低端市場雖然需求最大,但租金上漲依然小幅收縮;中端市場租金上漲大幅收縮五成以上;高端市場租金唯一下跌。綜上可見,7月原本作爲傳統畢租旺季,但以畢租客爲主導對應的低中端市場強勁需求不足,亦未能拉動整體市場租金行情,表明在目前需求的數量、結構下,不具備租金大幅上漲的因素。

  本月,傳統畢租旺季再次出現旺季不旺的現象,但與前年旺季不旺因需求不足因素而有所不同。本輪畢租旺季走勢平緩,是因爲各類長租公寓快速擴張,一定程度上規避了畢租需求集中釋放所産生的低租金房源供應緊缺矛盾;加上入滬、留滬畢租客被其他城市“搶人計劃”稀釋。因而,本月租賃市場行情平淡屬情理之中。接下來的8月,預計隨著畢租需求逐漸釋放完畢,市場將重回交易淡季。

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