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    上海7月二手房市场报告:价格转涨为跌小幅缩量四月

    2019-08-09 10:59:31

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    • 城市:上海
    • 发布时间:2019-08-09
    • 报告类型:市场报告
    • 发布机构:上海房产之窗

      2019年7月,上海房产之窗二手房指数为3926点,比6月下降5点,环比下跌0.16%;同比上涨0.13%。7月,二手房指数终止连续四个月的上涨走势,转为下跌。

      7月,上海二手住宅成交套数为20270余套,环比下降6.09%,同比上升46.85%;以成交面积计,环比下降5.22%,同比上升43.77%。截至7月底,全市二手住宅挂牌量为65476套,环比下降0.13%;同比下降20.33%。挂牌量持续下降。

      7月市场表现:一、自今年3月二手住宅成交25930余套,创下2016年10月“沪六条”执行以来29个月的月度新高后,连续四个月逐月下降,但月度成交量仍在2万套以上。与一手住宅成交6月环比上升4.31%、7月环比下降17%的波动不同,二手住宅表现为稳中略降。

      二、进入7月,市场需求释放减速,上半月成交9750余套,比6月下半月下降15.56%;7月下半月成交10520余套,比7月上半月上升7.99%。上下半月成交量接近。

      三、价格走势特征:全市130个板块中,上涨板块占比由上月的44.62%缩小为34.62%;下跌板块占比由上月的28.46%扩大为47.69%;持平板块占比由上月的26.92%缩小为17.69%。以城区统计,依次为中心城区(成交占比31.84%)总体价格下跌0.10%;新兴城区近郊(成交占比58.41%)总体价格下跌0.22%;新兴城区远郊(成交占比9.75%)总体价格下跌0.15%。以环线统计,内环内总体价格下跌0.07%,内外环间下跌0.11%,外环外下跌0.25%。

      四、成交量走势统计:全市130个板块中,97个下降,32个上升,1个持平。以城区统计,中心城区下降9.07%,近郊城区下降5.74%;值得关注的是,远郊城区却上升2.65%。以环线统计,内环内成交下降5.75%,为2630余套;内外环间成交下降9.41%,为7410余套;外环外成交下降4.85%,为10220余套。以价格段统计,总价300万元以内房源成交占比63.81%;300-500万元房源成交占比23.31%;500万元以上房源成交占比12.88%。以面积段统计,七个面积段成交量全面下降,具体为,50平方米以内房源降幅最大,下降11.55%;200平方米以上、50-70平方米次之,分别环比下降6.57%、6.41%;其余的70-90平方米、140-200平方米、90-110平方米、110-140平方米,分别环比下降 4.83%、4.46%、3.22%、1.15%。

      五、全市普通住宅成交13830余套,非普通住宅成交6440余套。普通住宅与非普通住宅成交比例,全市为2.14:1,内环内为1.90:1,内外环间为2.12:1,外环外为2.23:1。

      六、全市成交TOP10板块中,中心城区板块2个,新兴城区近郊6个、远郊2个。近郊的闵行浦江、浦东三林、奉贤南桥以521套、477套、466套分列前三位;远郊的金山新城以379套列第六位;中心城区的浦东陆家嘴、静安彭浦以378套、376套列第七、八位。全市成交TOP10小区全部位于新兴城区,位于近郊8个、远郊2个,其中内中环间2个、外郊环间5个、郊环以外3个,崇明新城的金日东苑以113套位居榜首。

      7月30日,中共中央政治局召开会议,要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。7月31日,央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会时明确提出,“房地产行业占用信贷资源依然较多”,要求“合理控制房地产贷款投放”。

      远郊成交唯一扩大

      7月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)整体价格下跌0.10%,内环内下跌0.07%。其中,杨浦下跌0.14%;长宁、静安均下跌0.12%;虹口、普陀、黄浦、徐汇、浦东内环分别下跌0.11%、0.10%、0.09%、0.08%、0.07%。中心城区全部65个板块中,28个上涨,26个下跌,11个持平。上涨板块如浦东花木、长宁天山、虹口曲阳、徐汇上海南站,价格分别上涨0.43%、0.29%、0.17%、0.12%。下跌板块如普陀曹杨、徐汇康健、杨浦五角场、浦东塘桥,价格分别下跌0.78%、0.66%、0.51%、0.32%。

      7月,中心城区成交量环比下降9.07%,为6450余套。其中内环内成交量下降5.51%,为2630余套。中心城区所统计的七个面积段成交均下降,其中,70-90平方米、50平方米以内房源分别环比下降13.6%、12.85%,为860余套、2310余套;140-200平方米、110-140平方米房源分别环比下降8.31%、5.48%,为280余套、510余套;90-110平方米、50-70平方米、200平方米以上房源成交环比下降4.44%、4.28%、2.53%,为560余套、1830余套、70余套。从中心城区成交量前100个小区看:一、以环线统计,分别为内环以内33个、内中环间29个、中外环间板块29个、外郊环间9个。各环线成交最多的小区为,内环内的中远两湾城、内中环的龙潭小区、中外环间的阳光建华城、外郊环间的华欣家园。二、套均成交50平方米以内小区51个,环比增加7个。成交领先的多为热门学区房小区,如鞍山四村、潍坊九村、密云小区东区,分别成交24套、18套、17套。上述三小区成交案例中,挂户口型的一室户及一室半、300-400万元的房源成交最多。另外调查显示,学区购房需求中,本月陆家嘴板块最为集中,上榜九个小区。三、中大面积段房源成交小区中普陀最热门,成交领先的为普陀武宁的中原两湾城、桃浦的阳光建华城,均成交24套,主力户型在90-110平方米;其余成交较多的如虹口四川北路的瑞虹新城、徐汇华泾的华欣家园,均成交17套。四、大面积房源成交集中小区均在浦东的板块,为中心城区大面积改善最为活跃的区域,联洋的仁恒河滨城,陆家嘴的菊园、世茂滨江花园,分别成交15套、12套、11套,套均面积在140-180平方米、套均总价为1000-1500万元。

      内环内各区成交七降一平,降幅最大的为静安、杨浦的内环板块,分别下降13.96%、10.26%,为260余套、280余套;其余如长宁、浦东、虹口的内环板块,分别下降5.64%、4.93%、3.42%,为180余套、820余套、310余套;黄浦、徐汇的内环板块,分别下降2.45%、2.16%,为270余套、310余套;普陀的内环板块持平,成交170余套。七个面积段五降二升,其中降幅最大的70-90平方米、50平方米以内房源成交分别下降16.28%、10.2%,为250余套、940余套;50-70平方米、90-110平方米房源成交分别上升5.79%、5.02%,为620余套、250余套。综上可见,各面积段成交量的不同变化,表明内环内刚需降速大于改善增速,市场整体以降温为主。从板块表现看,成交环比上升的内环板块8个,升幅前三的为人民广场、普陀长寿路、浦东联洋,分别上升113.33%、18.03%、16.28%,为30余套、70余套、50余套。案例显示,三板块均为中高档居住板块,优质学区加上区位优势,本月购房需求活跃,主力面积段成交上升明显,如黄浦70平方米以内房源成交上升75%、浦东联洋110-200平方米房源成交上升85.71%、普陀长寿路90-140平方米成交上升50%。

      7月,新兴城区近郊价格整体下跌0.22%;远郊价格整体下跌0.08%。成交前三的浦东内环外、宝山、闵行价格分别下跌0.14%、0.22%、0.21%;松江、青浦、嘉定价格分别下跌0.34%、0.29%、0.28%;含较多远郊板块的金山、奉贤、崇明价格分别下跌0.45%、0.40%、0.25%。新兴城区全部65个板块中,36个下跌、17个价格上涨、12个走平。下跌板块如松江新桥、闵行春申、宝山共富、浦东航头,价格分别下跌0.89%、0.82%、0.79%、0.73%。上涨板块如浦东三林、宝山上大、闵行七宝、松江城区,价格分别上涨0.41%、0.23%、0.16%、0.15%。

      近郊城区成交量环比下降5.74%,为11840余套。成交下降前三的区域,为宝山、嘉定、青浦近郊,分别下降12.18%、8.24%、7.04%,为2120余套、810余套、800余套。成交上升的金山、奉贤近郊,分别上升45.95%、8.17%,为50余套、600余套。新兴城区近郊七个面积段六降一升,其中,降幅前三的为200平方米以上、50平方米以内、50-70平方米房源,分别环比下降10.66%、9.23%、7.17%,为210余套、1270余套、3190余套;70-90平方米、90-110平方米、140-200平方米房源,成交分别环比下降5.72%、5.03%、1.36%,为3670余套、1790余套、430余套。仅110-140平方米房源成交环比上升3.24%,为1240余套。综上,量价同向,近郊城区也是全市价格下跌幅度最大的区域,议价成交普遍,幅度多在2%-5%。从板块成交走势看,松江九亭、金山亭林、松江佘山升幅最大, 环比上升31.55%、31.03%、30.59%,为220余套、30余套、110余套。三板块中改善需求均现上升,松江九亭、佘山110-140平方米房源环比上升140%、100%;金山亭林90-110平方米房源环比上升40%。调查显示,板块内新增购房需求关注小区品质、面积、房型等因素,对地段无过多要求。尤其关注品牌开发商及板块中心的商品小区,市区置换客比例大于外省市购房者。从近郊成交前100个小区看:外郊环间小区73个、中外环间21个、内中环间6个。成交排名前三的新凯家园、馨佳园、三林世博家园分别位于外郊环间、外郊环间、内中环间,均为动迁房再上市,以75平方米左右、总价200-300万元的房源成交最多,买家多为初次购房者、市区改善客,所在的松江泗泾、宝山顾村、浦东三林板块价格分别下跌0.95%、0.47%、上涨0.41%。内外环间成交领先小区,如内中环间的大华锦绣华城,为次新商品小区,买家多为中级改善客,成交集中在550-650万元;中外环间的玉兰香苑,为动迁配套小区,二室户型总价多在450万元左右,为初级改善客关注,买家中附近工作的年轻白领居多。两小区均位于浦东,所在的三林、张江板块,价格分别上涨0.41%、下跌0.68%。

      远郊城区成交量唯一环比上升2.65%,为1970余套。全部11个板块中成交6降5升,价格9跌2涨。成交量前三的金山新城、嘉定城区、崇明新城,占比远郊的49.49%,分别为370余套、350余套、230余套,价格分别为下跌0.29%、上涨0.14%、上涨0.14%。统计显示,三板块内成交以180-220万元、80-90平方米的二室户型房源为主,本地客、首次购房者为购房主力,青睐板块中心次新商品房。成交上升板块中,崇明板块表现抢眼,崇明新城、长兴岛受南通新机场规划落地消息的影响,成交上升,分别环比上升76.30%、26.25%,购房者中不乏投资客身影。

      价跌板块接近半数

      7月,全市130个板块中,价格下跌板块62个,占比47.69%;上涨板块45个,占比34.62%;持平板块23个,占比17.69%。

      价格下跌板块62个,环比增加25个,价格整体下跌0.60%,环比扩大0.40个百分点。下跌板块中,中心城区24个,新兴城区近郊29个,远郊9个。价量齐跌板块49个,价跌量升板块13个。在价量齐跌板块中,中心城区如杨浦五角场、徐汇龙华、浦东塘桥,分别下跌22.90%、18.98%、16.16%,为100余套、110余套、80余套,价格分别下跌0.51%、0.42%、0.32%;新兴城区板块如松江大学城、闵行莘庄、嘉定江桥,成交分别下跌16.22%、15.36%、11.97%,为240余套、240余套、250余套,价格分别下跌0.74%、0.79%、0.68%。从上述板块的量价走势可以看出,中心城区价格跌幅小于新兴城区,价格博弈力度较大,导致成交量跌幅最大。在价跌量升板块中,新兴城区的板块成交升幅大,前三的金山亭林、崇明长兴岛、金山朱泾,均位于近郊偏远板块或远郊板块,成交上升31.03%、26.25%、13.83%,为30余套、100余套、100余套,价格分别下跌0.36%、0.94%、0.97%。案例显示,上述三板块内200万元刚需房价格让价3-5万成交。中心城区价跌量升板块,如黄浦老西门、长宁古北成交上升6.73%、5.41%,为110余套、30余套,价格分别下跌0.69%、0.67%。案例显示,两板块内110-140平方米房源分别环比上升42.86%、200%,拉升板块整体成交水平,总价1000万元左右的中高端住宅需求升温。

      价格持平板块23个,环比减少12个,其中中心城区11个、新兴城区近郊12个。成交表现20个下降、3个上升。中心城区成交下降居前的普陀真如、长宁新华路,分别下降31.07%、22.22%,为120余套、40余套。案例显示,普陀真如、长宁新华路主力成交面积段均为70平方米以内中小户型房源,成交稳定;但70平方米以上房源,成交下降48.05%、50%。新兴城区成交下降居前的青浦徐泾、浦东曹路板块,分别下降35.37%、25.81%,为100余套、130余套。而仅有的三个成交上升板块松江佘山、浦东联洋、静安寺,分别环比上升30.59%、16.28%、2.56%,为110余套、50余套、40余套。其中,静安寺、松江佘山90平方米以上房源成交分别上升142.86%、67.5%;浦东联洋110平方米以上房源成交上升72%。案例显示,三板块内改善需求活跃,大三房户型最受欢迎。

      价格上涨板块45个,比上月减少13个,价格整体上涨0.23%,环比缩小0.16个百分点。上涨板块中,中心城区28个,新兴城区近郊15个,远郊2个;30个板块价涨量跌,14个板块量价齐升,1个板块量平价升。其中成交降幅居前的多在中心城区,如静安江宁路、杨浦新江湾城、普陀桃浦,分别环比下降50.62%、22.22%、21.05%,为40余套、30余套、190余套,价格分别上涨0.19%、0.34%、0.19%。上述三板块中,需求波动明显,刚需购房大于改善。其中,静安江宁路90-140平方米房源下降80%;杨浦新江湾城110平方米以上房源下降34.62%、普陀桃浦90-110平方米房源下降54.84%。调查显示,板块内改善购房减少,是一些热门房源卖家提价、不接受议价,影响买家入市。新兴城区成交降幅居前的如浦东唐镇、宝山上大,分别下降11.11%、8.07%,为110余套、200余套,价格上涨0.16%、0.23%。案例显示,两板块购房者以追求中小户型的首套客为主,各面积段成交涨跌不一,如70平方米内房源成交上升13.04%、7.94%,而中大面积房源成交下降。量价齐升板块中,成交升幅最大的为人民广场、崇明新城,分别环比上升113.33%、76.3%,为30余套、230余套,价格分别上涨0.19%、0.14%。调查显示,两板块在不同热点影响下成交升温,学区、动迁、规划落地等因素对量价作用明显。

      上海房产之窗二手房指数报告指出,7月上海二手住宅成交环比下降6.09%,为连续第四个月成交量下降,仍站上逾2万套的正常年份月均水平。二手住宅价格告别月度四连涨出现下跌。市场稳中调整,量价同步下降。从区位看,远郊城区成交唯一上升,主要受崇明等成交推动;中心城区学区房升温,结构性波动依然显现;近郊城区价格跌幅最大,但降价效应并不明显。城区间走势差异,热点轮换。

      7月成交放缓,传统淡季使然。各城区价格上涨、走平板块均减一成,价格下跌板块增二成。接受议价或调低挂牌价等行为增多,市场心态有所变化。接下来的8月,随着各大商业银行提高个贷利率逐渐落地,月度成交量能否维持2万套以上水平,拭目以待。

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