上海7月二手房市場報告:價格轉漲爲跌小幅縮量四月

2019-08-09 10:59:31

掃描二維碼分享
  • 城市:上海
  • 發布時間:2019-08-09
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:上海房産之窗

  2019年7月,上海房産之窗二手房指數爲3926點,比6月下降5點,環比下跌0.16%;同比上漲0.13%。7月,二手房指數終止連續四個月的上漲走勢,轉爲下跌。

  7月,上海二手住宅成交套數爲20270余套,環比下降6.09%,同比上升46.85%;以成交面積計,環比下降5.22%,同比上升43.77%。截至7月底,全市二手住宅挂牌量爲65476套,環比下降0.13%;同比下降20.33%。挂牌量持續下降。

  7月市場表現:一、自今年3月二手住宅成交25930余套,創下2016年10月“滬六條”執行以來29個月的月度新高後,連續四個月逐月下降,但月度成交量仍在2萬套以上。與一手住宅成交6月環比上升4.31%、7月環比下降17%的波動不同,二手住宅表現爲穩中略降。

  二、進入7月,市場需求釋放減速,上半月成交9750余套,比6月下半月下降15.56%;7月下半月成交10520余套,比7月上半月上升7.99%。上下半月成交量接近。

  三、價格走勢特征:全市130個板塊中,上漲板塊占比由上月的44.62%縮小爲34.62%;下跌板塊占比由上月的28.46%擴大爲47.69%;持平板塊占比由上月的26.92%縮小爲17.69%。以城區統計,依次爲中心城區(成交占比31.84%)總體價格下跌0.10%;新興城區近郊(成交占比58.41%)總體價格下跌0.22%;新興城區遠郊(成交占比9.75%)總體價格下跌0.15%。以環線統計,內環內總體價格下跌0.07%,內外環間下跌0.11%,外環外下跌0.25%。

  四、成交量走勢統計:全市130個板塊中,97個下降,32個上升,1個持平。以城區統計,中心城區下降9.07%,近郊城區下降5.74%;值得關注的是,遠郊城區卻上升2.65%。以環線統計,內環內成交下降5.75%,爲2630余套;內外環間成交下降9.41%,爲7410余套;外環外成交下降4.85%,爲10220余套。以價格段統計,總價300萬元以內房源成交占比63.81%;300-500萬元房源成交占比23.31%;500萬元以上房源成交占比12.88%。以面積段統計,七個面積段成交量全面下降,具體爲,50平方米以內房源降幅最大,下降11.55%;200平方米以上、50-70平方米次之,分別環比下降6.57%、6.41%;其余的70-90平方米、140-200平方米、90-110平方米、110-140平方米,分別環比下降 4.83%、4.46%、3.22%、1.15%。

  五、全市普通住宅成交13830余套,非普通住宅成交6440余套。普通住宅與非普通住宅成交比例,全市爲2.14:1,內環內爲1.90:1,內外環間爲2.12:1,外環外爲2.23:1。

  六、全市成交TOP10板塊中,中心城區板塊2個,新興城區近郊6個、遠郊2個。近郊的闵行浦江、浦東三林、奉賢南橋以521套、477套、466套分列前三位;遠郊的金山新城以379套列第六位;中心城區的浦東陸家嘴、靜安彭浦以378套、376套列第七、八位。全市成交TOP10小區全部位于新興城區,位于近郊8個、遠郊2個,其中內中環間2個、外郊環間5個、郊環以外3個,崇明新城的金日東苑以113套位居榜首。

  7月30日,中共中央政治局召開會議,要求堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地産長效管理機制,不將房地産作爲短期刺激經濟的手段。7月31日,央行召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會時明確提出,“房地産行業占用信貸資源依然較多”,要求“合理控制房地産貸款投放”。

  遠郊成交唯一擴大

  7月,中心城區(7個傳統市區及浦東內環)整體價格下跌0.10%,內環內下跌0.07%。其中,楊浦下跌0.14%;長甯、靜安均下跌0.12%;虹口、普陀、黃浦、徐彙、浦東內環分別下跌0.11%、0.10%、0.09%、0.08%、0.07%。中心城區全部65個板塊中,28個上漲,26個下跌,11個持平。上漲板塊如浦東花木、長甯天山、虹口曲陽、徐彙上海南站,價格分別上漲0.43%、0.29%、0.17%、0.12%。下跌板塊如普陀曹楊、徐彙康健、楊浦五角場、浦東塘橋,價格分別下跌0.78%、0.66%、0.51%、0.32%。

  7月,中心城區成交量環比下降9.07%,爲6450余套。其中內環內成交量下降5.51%,爲2630余套。中心城區所統計的七個面積段成交均下降,其中,70-90平方米、50平方米以內房源分別環比下降13.6%、12.85%,爲860余套、2310余套;140-200平方米、110-140平方米房源分別環比下降8.31%、5.48%,爲280余套、510余套;90-110平方米、50-70平方米、200平方米以上房源成交環比下降4.44%、4.28%、2.53%,爲560余套、1830余套、70余套。從中心城區成交量前100個小區看:一、以環線統計,分別爲內環以內33個、內中環間29個、中外環間板塊29個、外郊環間9個。各環線成交最多的小區爲,內環內的中遠兩灣城、內中環的龍潭小區、中外環間的陽光建華城、外郊環間的華欣家園。二、套均成交50平方米以內小區51個,環比增加7個。成交領先的多爲熱門學區房小區,如鞍山四村、濰坊九村、密雲小區東區,分別成交24套、18套、17套。上述三小區成交案例中,挂戶口型的一室戶及一室半、300-400萬元的房源成交最多。另外調查顯示,學區購房需求中,本月陸家嘴板塊最爲集中,上榜九個小區。三、中大面積段房源成交小區中普陀最熱門,成交領先的爲普陀武甯的中原兩灣城、桃浦的陽光建華城,均成交24套,主力戶型在90-110平方米;其余成交較多的如虹口四川北路的瑞虹新城、徐彙華泾的華欣家園,均成交17套。四、大面積房源成交集中小區均在浦東的板塊,爲中心城區大面積改善最爲活躍的區域,聯洋的仁恒河濱城,陸家嘴的菊園、世茂濱江花園,分別成交15套、12套、11套,套均面積在140-180平方米、套均總價爲1000-1500萬元。

  內環內各區成交七降一平,降幅最大的爲靜安、楊浦的內環板塊,分別下降13.96%、10.26%,爲260余套、280余套;其余如長甯、浦東、虹口的內環板塊,分別下降5.64%、4.93%、3.42%,爲180余套、820余套、310余套;黃浦、徐彙的內環板塊,分別下降2.45%、2.16%,爲270余套、310余套;普陀的內環板塊持平,成交170余套。七個面積段五降二升,其中降幅最大的70-90平方米、50平方米以內房源成交分別下降16.28%、10.2%,爲250余套、940余套;50-70平方米、90-110平方米房源成交分別上升5.79%、5.02%,爲620余套、250余套。綜上可見,各面積段成交量的不同變化,表明內環內剛需降速大于改善增速,市場整體以降溫爲主。從板塊表現看,成交環比上升的內環板塊8個,升幅前三的爲人民廣場、普陀長壽路、浦東聯洋,分別上升113.33%、18.03%、16.28%,爲30余套、70余套、50余套。案例顯示,三板塊均爲中高檔居住板塊,優質學區加上區位優勢,本月購房需求活躍,主力面積段成交上升明顯,如黃浦70平方米以內房源成交上升75%、浦東聯洋110-200平方米房源成交上升85.71%、普陀長壽路90-140平方米成交上升50%。

  7月,新興城區近郊價格整體下跌0.22%;遠郊價格整體下跌0.08%。成交前三的浦東內環外、寶山、闵行價格分別下跌0.14%、0.22%、0.21%;松江、青浦、嘉定價格分別下跌0.34%、0.29%、0.28%;含較多遠郊板塊的金山、奉賢、崇明價格分別下跌0.45%、0.40%、0.25%。新興城區全部65個板塊中,36個下跌、17個價格上漲、12個走平。下跌板塊如松江新橋、闵行春申、寶山共富、浦東航頭,價格分別下跌0.89%、0.82%、0.79%、0.73%。上漲板塊如浦東三林、寶山上大、闵行七寶、松江城區,價格分別上漲0.41%、0.23%、0.16%、0.15%。

  近郊城區成交量環比下降5.74%,爲11840余套。成交下降前三的區域,爲寶山、嘉定、青浦近郊,分別下降12.18%、8.24%、7.04%,爲2120余套、810余套、800余套。成交上升的金山、奉賢近郊,分別上升45.95%、8.17%,爲50余套、600余套。新興城區近郊七個面積段六降一升,其中,降幅前三的爲200平方米以上、50平方米以內、50-70平方米房源,分別環比下降10.66%、9.23%、7.17%,爲210余套、1270余套、3190余套;70-90平方米、90-110平方米、140-200平方米房源,成交分別環比下降5.72%、5.03%、1.36%,爲3670余套、1790余套、430余套。僅110-140平方米房源成交環比上升3.24%,爲1240余套。綜上,量價同向,近郊城區也是全市價格下跌幅度最大的區域,議價成交普遍,幅度多在2%-5%。從板塊成交走勢看,松江九亭、金山亭林、松江佘山升幅最大, 環比上升31.55%、31.03%、30.59%,爲220余套、30余套、110余套。三板塊中改善需求均現上升,松江九亭、佘山110-140平方米房源環比上升140%、100%;金山亭林90-110平方米房源環比上升40%。調查顯示,板塊內新增購房需求關注小區品質、面積、房型等因素,對地段無過多要求。尤其關注品牌開發商及板塊中心的商品小區,市區置換客比例大于外省市購房者。從近郊成交前100個小區看:外郊環間小區73個、中外環間21個、內中環間6個。成交排名前三的新凱家園、馨佳園、三林世博家園分別位于外郊環間、外郊環間、內中環間,均爲動遷房再上市,以75平方米左右、總價200-300萬元的房源成交最多,買家多爲初次購房者、市區改善客,所在的松江泗泾、寶山顧村、浦東三林板塊價格分別下跌0.95%、0.47%、上漲0.41%。內外環間成交領先小區,如內中環間的大華錦繡華城,爲次新商品小區,買家多爲中級改善客,成交集中在550-650萬元;中外環間的玉蘭香苑,爲動遷配套小區,二室戶型總價多在450萬元左右,爲初級改善客關注,買家中附近工作的年輕白領居多。兩小區均位于浦東,所在的三林、張江板塊,價格分別上漲0.41%、下跌0.68%。

  遠郊城區成交量唯一環比上升2.65%,爲1970余套。全部11個板塊中成交6降5升,價格9跌2漲。成交量前三的金山新城、嘉定城區、崇明新城,占比遠郊的49.49%,分別爲370余套、350余套、230余套,價格分別爲下跌0.29%、上漲0.14%、上漲0.14%。統計顯示,三板塊內成交以180-220萬元、80-90平方米的二室戶型房源爲主,本地客、首次購房者爲購房主力,青睐板塊中心次新商品房。成交上升板塊中,崇明板塊表現搶眼,崇明新城、長興島受南通新機場規劃落地消息的影響,成交上升,分別環比上升76.30%、26.25%,購房者中不乏投資客身影。

  價跌板塊接近半數

  7月,全市130個板塊中,價格下跌板塊62個,占比47.69%;上漲板塊45個,占比34.62%;持平板塊23個,占比17.69%。

  價格下跌板塊62個,環比增加25個,價格整體下跌0.60%,環比擴大0.40個百分點。下跌板塊中,中心城區24個,新興城區近郊29個,遠郊9個。價量齊跌板塊49個,價跌量升板塊13個。在價量齊跌板塊中,中心城區如楊浦五角場、徐彙龍華、浦東塘橋,分別下跌22.90%、18.98%、16.16%,爲100余套、110余套、80余套,價格分別下跌0.51%、0.42%、0.32%;新興城區板塊如松江大學城、闵行莘莊、嘉定江橋,成交分別下跌16.22%、15.36%、11.97%,爲240余套、240余套、250余套,價格分別下跌0.74%、0.79%、0.68%。從上述板塊的量價走勢可以看出,中心城區價格跌幅小于新興城區,價格博弈力度較大,導致成交量跌幅最大。在價跌量升板塊中,新興城區的板塊成交升幅大,前三的金山亭林、崇明長興島、金山朱泾,均位于近郊偏遠板塊或遠郊板塊,成交上升31.03%、26.25%、13.83%,爲30余套、100余套、100余套,價格分別下跌0.36%、0.94%、0.97%。案例顯示,上述三板塊內200萬元剛需房價格讓價3-5萬成交。中心城區價跌量升板塊,如黃浦老西門、長甯古北成交上升6.73%、5.41%,爲110余套、30余套,價格分別下跌0.69%、0.67%。案例顯示,兩板塊內110-140平方米房源分別環比上升42.86%、200%,拉升板塊整體成交水平,總價1000萬元左右的中高端住宅需求升溫。

  價格持平板塊23個,環比減少12個,其中中心城區11個、新興城區近郊12個。成交表現20個下降、3個上升。中心城區成交下降居前的普陀真如、長甯新華路,分別下降31.07%、22.22%,爲120余套、40余套。案例顯示,普陀真如、長甯新華路主力成交面積段均爲70平方米以內中小戶型房源,成交穩定;但70平方米以上房源,成交下降48.05%、50%。新興城區成交下降居前的青浦徐泾、浦東曹路板塊,分別下降35.37%、25.81%,爲100余套、130余套。而僅有的三個成交上升板塊松江佘山、浦東聯洋、靜安寺,分別環比上升30.59%、16.28%、2.56%,爲110余套、50余套、40余套。其中,靜安寺、松江佘山90平方米以上房源成交分別上升142.86%、67.5%;浦東聯洋110平方米以上房源成交上升72%。案例顯示,三板塊內改善需求活躍,大三房戶型最受歡迎。

  價格上漲板塊45個,比上月減少13個,價格整體上漲0.23%,環比縮小0.16個百分點。上漲板塊中,中心城區28個,新興城區近郊15個,遠郊2個;30個板塊價漲量跌,14個板塊量價齊升,1個板塊量平價升。其中成交降幅居前的多在中心城區,如靜安江甯路、楊浦新江灣城、普陀桃浦,分別環比下降50.62%、22.22%、21.05%,爲40余套、30余套、190余套,價格分別上漲0.19%、0.34%、0.19%。上述三板塊中,需求波動明顯,剛需購房大于改善。其中,靜安江甯路90-140平方米房源下降80%;楊浦新江灣城110平方米以上房源下降34.62%、普陀桃浦90-110平方米房源下降54.84%。調查顯示,板塊內改善購房減少,是一些熱門房源賣家提價、不接受議價,影響買家入市。新興城區成交降幅居前的如浦東唐鎮、寶山上大,分別下降11.11%、8.07%,爲110余套、200余套,價格上漲0.16%、0.23%。案例顯示,兩板塊購房者以追求中小戶型的首套客爲主,各面積段成交漲跌不一,如70平方米內房源成交上升13.04%、7.94%,而中大面積房源成交下降。量價齊升板塊中,成交升幅最大的爲人民廣場、崇明新城,分別環比上升113.33%、76.3%,爲30余套、230余套,價格分別上漲0.19%、0.14%。調查顯示,兩板塊在不同熱點影響下成交升溫,學區、動遷、規劃落地等因素對量價作用明顯。

  上海房産之窗二手房指數報告指出,7月上海二手住宅成交環比下降6.09%,爲連續第四個月成交量下降,仍站上逾2萬套的正常年份月均水平。二手住宅價格告別月度四連漲出現下跌。市場穩中調整,量價同步下降。從區位看,遠郊城區成交唯一上升,主要受崇明等成交推動;中心城區學區房升溫,結構性波動依然顯現;近郊城區價格跌幅最大,但降價效應並不明顯。城區間走勢差異,熱點輪換。

  7月成交放緩,傳統淡季使然。各城區價格上漲、走平板塊均減一成,價格下跌板塊增二成。接受議價或調低挂牌價等行爲增多,市場心態有所變化。接下來的8月,隨著各大商業銀行提高個貸利率逐漸落地,月度成交量能否維持2萬套以上水平,拭目以待。

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部