[克而瑞]融創中國:地産主業穩健經營,文旅産業穩步推進

2019-08-26 10:27:37

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-08-26
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

融創中國

克而瑞研究中心 朱一鳴、李丹

  【穩居行業第五,銷售增速高于TOP10房企均值】2019年上半年,融創實現合同銷售金額2141.6億元,同比增長11.8%,高于TOP10房企平均增速。與此同時,下半年預計新推貨值4057億元,總可售貨值達5722億元,其中80%位于一、二線城市。

  【高基數之上盈利指標穩中有升,現金充裕】上半年,融創實現營收768.4億元,同比增長64.9%。實現歸母淨利潤102.9億元,同比大幅增長61.7%,增速顯著高于TOP10房企均值。毛利率同比小幅提升0.44個百分點至25.2%。截至2019年6月末,融創賬面現金余額1380億元,較去年年末的1202億元增長14.8%。現金短債比1.14,短期償債無壓力。同時,穆迪、標普、惠譽三家國際評級機構在均再次上調融創的公司評級,爲融創的融資成本優勢擴大蓄力。

  【文旅産業步入正軌,調整優化下經營效率持續提升】上半年,融創在完整了文旅産業架構體系的基礎上,不斷對産品布局進行調整優化,取得了全面進展,經營效率持續提升。此外,上半年廣州、無錫融創文旅城相繼開業,各業態開業業績超預期。未來融創將致力于文旅長期競爭力的建立,提升文旅資産長期價值。

  銷售:增速高于TOP10房企均值,高質量可售貨源充裕

  2019年上半年,融創實現合同銷售金額2141.6億元,同比增長11.8%,高于7.71%的TOP10房企平均增速。合同銷售面積1472萬平方米,同比增長23%。合同銷售均價14549元/平方米,較去年全年的均價水平微增1.3%。上半年完成全年5500億銷售目標的38.9%,銷售額保持在行業第五。

  下半年,融創的在售項目預計將超過420個,預計新推貨值4057億元,總可售貨值達5722億元。憑借充裕且高質量的可售資源,下半年業績釋放可期。

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  值得注意的是,融創下半年的可售貨源中,80%位于一、二線城市,其中一線城市占有貨值349億元,二線城市4239億元,分別占比6%和74%,其余分布在強三線城市。得益于一貫堅持“高標准、嚴要求”,且聚焦核心一二線城市的拿地策略,融創手握大量優質的可售貨源,即使在調控趨嚴,市場走弱的環境背景下也基本不受影響。從可售貨源的區域分布來看,全國八大區域分布較爲均衡。其中上海和北京區域貨值集中度高達31%,對應貨值合計1763億元;西南和華北區域也爲兩大可售貨源集中區域,各占貨值18%;而廣深區域分布相對較少,占比6%,對應貨值350億元。

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  投資:判斷市場嚴控拿地節奏,鎖定土地成本優勢

  融創在土地市場上一直堅持審慎的投資原則與高標准,並注重對市場的判斷。2015-2016年,融創把握了土地價格地位的市場機會,完成了全國核心城市布局。2017-2018年,隨著土地市場的走熱,融創避開招拍挂,將目標轉向大型的收並購機會,以鞏固發展優勢。2019年1-4月,融創再次瞄准土地市場低位進行補倉,同時通過以“房價不上漲”爲假設進行土地合理價格的測算,劃定拿地標准,在招拍挂市場獲取的土地平均溢價率僅21%。2019年5月至今,基于土地市場恢複高位運行,融創基本停止了公開市場拿地,並嚴格控制拿地節奏與規模,從而有效規避拿貴地風險。下半年,土地市場逐步回歸理性,融創表示,不急于拿地,將把握土地調整到位的窗口期。與此同時,收並購依然爲融創的主要拿地方式之一。截至目前,融創總土地儲備面積中有60%爲通過收並購方式獲取。得益于拿地節奏的有效控制,拿地策略的有效執行,盡管其土儲83%分布于核心一二線城市,但平均土地成本僅4307元/平方米。

  土地儲備:高質量土儲充裕,未來加速轉化爲業績根據半年報,融創將一方面保持土地儲備一定的增速以鞏固原有的規模優勢;另一方面,加速銷售以釋放現金流,增厚淨資産,逐步降低土地投資對債務的依賴,推動杠杆率的長期下降。截至2019年8月,融創擁有土地儲備共計2.13億平方米,預計對應貨值2.82萬億,地貨比1:3,未來利潤空間充足。

 盈利表現:歸母淨利潤大幅增長61.7%,遠高于行業平均

  2019年上半年,融創實現收入768.4億元,同比增長64.9%。其中物業銷售收入734.2億元,占到總收入的95.5%,同比增長64.6%。主要由于物業銷售業務規模的不斷擴大,多區域的銷售物業項目交付面積大幅增加。

  上半年,融創的盈利表現也較爲亮眼。實現歸母淨利潤102.9億元,同比大幅增長61.7%,增速顯著高于TOP10房企均值。毛利率同比小幅提升0.44個百分點至25.2%。歸母淨利率爲13.4%,同比微降0.3個百分點,但依然高于TOP10房企的平均水平。

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  償債表現:現金流充裕,短期償債無壓力

  融創上半年現金流充裕。截至2019年6月末,融創賬面現金余額1380億元,較去年年末的1202億元增長14.8%。上半年基于融資規模的提升,淨負債率短期內有所波動,但債務結構尚且穩定。現金短債比1.14,較去年同期基本持平,現金能完全覆蓋短期負債,短期償債無壓力。長短債務比1.49,與去年年底持平。下半年,融創將“控投資、去杠杆”提上議程,加快去化與回款,釋放經營現金流,減少對融資的依賴,實現穩健發展。

  此外,由于長期穩健良好的經營態勢,融創上半年在資本市場獲得市場與投資者的認可,年內股價上漲40%。基于此,穆迪、標普、惠譽三家國際評級機構在2019年4月均再次上調融創的公司評級,爲融創的融資成本優勢擴大蓄力。

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  文旅:體系架構完整化,經營效率持續提升

  融創于2018年初成立融創文旅集團,同年年底整合了萬達文旅團隊,完整化的體系架構以及不斷調整優化的文旅産品,使得2019年上半年融創在文旅産業上取得了全面進展,經營效率持續提升。

  上半年,融創文旅項目的單客價相較于去年同期全面提升。分樂園來看,合肥融創樂園單客價同比增長68.4%,哈爾濱和青島融創樂園分別同比增長59.1%和30.4。

  分業態來看,主題樂園單客價增速最快,達43.7%,此外水世界、海世界和雪世界的單客價也增速可觀。分渠道來看,OTA同比增長53%,旅行社同比增長29%。

  與此同時,融創文旅基于專業的團隊不斷對項目進行調整改進。上半年將版納傣秀改爲由融創演藝團隊自主操刀,改版升級下客流量同比增長21%,收入同比增長40%。南昌樂園的室外樂園改爲開放式樂園經營,4-7月的收入增長89%,探索盈利新模式取得良好成效。

  此外,上半年廣州、無錫融創文旅城相繼開業,各業態開業業績超預期。其中廣州融創茂開業首日客流量達30萬人次,雪世界開業七周累計收入超4900萬元;無錫融創茂開業首日客流量達25萬人次,酒店群後續周末入住率達100%。

  盡管目前來看,融創文旅收入占總營收的1.4%,文旅板塊的業績貢獻度還比較小,但基于文旅團隊的專業化、體系架構的完整化,以及不斷調整優化布局得到的有效反饋,爲融創文旅産業的長期發展賦能。未來,融創將致力于文旅長期競爭力的建立,提升文旅資産長期價值。

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