[克而瑞]新城控股:地産開發營收微降,財務依舊穩健

2019-08-28 16:23:40

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-08-28
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

克而瑞研究中心 沈曉玲、汪維文、查明儀 

  【銷售:業績穩步增長,三四線城市銷售額占比保持高位】2019年上半年全口徑合約銷售金額1224.18億元,銷售增速達28.44%,高于TOP10房企平均7.71%的增長率,目前目標完成率爲45.3%,略低于TOP10房企46.5%的目標完成率。下半年,新城控股要完成全年銷售目標,還需積極應對。

  【投資:下半年注重資金回流,投資或將降速】雖拿地速度放緩,但上半年仍大量納儲且新增土儲權益比例上升。從投資結構來看,一方面,加快布局一二線城市,新增土地建面占比較2018年增加16個百分點;另一方面,重點擴張中西部,新增建面占比接近深耕的長三角區域。但就7月開始新城頻頻出售新項目來看,下半年將注重回籠資金,放緩拿地。

  【營利:地産開發營收微降,歸母淨利潤占比下滑】上半年集團營收平穩增長8.3%,其中地産營收微降、商業收入翻倍。事實上,新城控股含合作項目的結算金額達274.77億元,同比增長24.6%;但合作項目中非並表項目較多,故最終並入企業地産銷售的營收僅爲144.84億。企業上半年淨利潤同比增長12.3%,由于結算項目中少數股東權益占比升高,歸母淨利潤同比僅增長2.1%。

  【償債:債務水平穩健,短期內無償債壓力】現金短債比2.43,短期內無償債壓力。上半年發行多筆長債,目前長短債比2.10,債務結構相較18年末優化。淨負債率相比2018年末大幅上漲27.7個百分點,年底淨負債率仍有下降空間。

  【商業:吾悅廣場規模效應顯現,營業收入同比翻倍】上半年吾悅廣場收入17.41億元,全年完成40億營收目標可期。2019年計劃新開業22家吾悅廣場,上半年開業2座,下半年仍需密集開業。單體項目營收持續提高,2019年上半年平均單項目租金收入已達0.40億元。

  銷售:業績穩步增長,三四線城市銷售額占比保持高位

  業績穩步增長,半年銷售過千億,但達成目標存在壓力。2019年上半年新城控股實現全口徑合約銷售金額1224.18億元,同比增長28.44%,保持了行業排名第八的地位。雖業績增速放緩,但銷售金額增長率遠高于TOP10房企平均7.71%的增長率。同時,全口徑合約銷售面積爲1049.52萬平方米,同比增長35.5%。規模的增長主要得益于企業提高深耕城市的市場占有率,在常州、蘇州、上海等城市的銷售金額近乎爲去年同期的兩倍。2019年,新城控股的預售目標爲2700億元,目前已達到45.3%的完成率,略低于TOP10房企46.5%的銷售目標。

新城控股

  三四線銷售金額占比增大,銷售均價持續下跌。從銷售在城市能級的分布來看,三四線城市銷售金額占比持續上升至59.4%,貢獻了大半的銷售額,相比2018年上升了13.3個百分點。三四線貢獻率保持高位,主要是由于新城三四線土儲較多,且在今年上半年有銷售貢獻130多個城市中,104個城市均位于三四線,占比超八成。

新城

  長三角地區銷售額占比下跌,仍貢獻過半。從銷售的區域分布來看,由于企業長期深耕長三角地區,此地區銷售金額占比仍最大,爲54%。與此同時,企業積極發展中西部的項目,銷售占比提升了7個百分點至26%。

新城

  投資:調整投資結構 但拿地力度不減

  調整投資結構,加大一二線城市納儲力度。2019年上半年新城控股通過招拍挂和收並購等多種方式新增土地80幅,新增土地建築面積2459.2萬平方米,同比上升18.6%,累計拿地金額735.2億元,同比上升49.9%。土地總價增長幅度較大,平均新增土地成本進一步上升達到2990元/平方米,但相比11664元/平方米的銷售均價,成本仍在可控範圍內。這主要是由于企業加大了在一二線城市的布局,其中二線城市新增土儲建面占比相比2018年上升了15個百分點,達到了42%,這有利于平衡企業前兩年在三四線納儲過多的局面。

新城

  堅持“1+3”戰略布局,重點擴張中西部。此外,符合企業“以上海爲中樞,長三角爲核心,並向環渤海、珠三角和中西部地區擴張”的“1+3”戰略布局,新城仍將長三角地區作爲重點布局對象,雖占比下降了8個百分點,仍占比最大,爲38%。與此同時,中西部和環渤海地區新增土儲面積占比上升,特別是中西部地區,占比達到37%,拿地面積直逼長三角地區。

新城

  銷售業績增強信心,減少合作拿地但力度不減。由于銷售規模持續上漲,2019年上半年新城保持積極的土地投資態度,拿地銷售比爲0.6,在行業拿地銷售比下降的大環境下,反而較2018年上升了0.1,高出同規模房企0.24。同時,新城開始注重提升拿地權益的集中性,新增土地建面權益由2018年的50%上升至82%。但7月開始,企業頻頻出售項目來看,預計下半年將大大放緩拿地速度,謹慎投資。

新城控股

  土儲充裕,但項目出售會造成一定變動。截止2019年6月30日,新城已在全國103個城市布局,擁有1.34億平方米的總土儲建築面積,相比期初增長22.4%。但據7月發布的公告,目前正在協商出售的項目約爲40個,其中已經陸續出售15個項目,涉及建築面積達331萬平方米,未來企業土儲可能會有較大變動。

新城

  盈利表現:較多的合作項目 影響地産營收及歸母淨利潤的增長

  上半年集團營收平穩增長8.3%,其中非並表項目增多致地産營收微降,商業收入翻倍爲增長主要貢獻。上半年新城控股營業收入同比增長8.3%達到170.64億元,但地産業務收入同比下降0.9%。事實上,新城控股含合作項目的結算金額達274.77億元,同比增長24.6%;但合作項目中非並表項目較多,故最終並入企業地産銷售的營收僅爲144.84億,並表比例爲52.71%,地産銷售營收仍然下降。商業物業出租及管理收入17.10億元,同比增長101.9%,是上半年營收增長的主要貢獻。另外集團2018年下半年首度有營收貢獻的項目管理及設計咨詢業務上半年再度分別貢獻2.36億以及1.13億元。

  能否實現全年地産營收增長,取決于企業當下的管控、人力和財力能否支撐下半年同比翻番的竣工量。2019年下半年企業計劃竣工面積1469.26萬方,其中包含住宅1068.51萬方,商業400.75萬方。按照2018年全年的竣工與結算比例(住宅76.45%,商業36.44%)估算2019年下半年結算面積,同時按照上半年的結算均價以及並表比例(上半年約52.7%)對下半年地産銷售營收估算,預計下半年地産銷售結算收入在540億元左右,全年可超680億,依然能保持增長。但需要關注的是,今年下半年計劃竣工量較高,其規模基本兩倍于2018年同期,這將對企業的管控、人力、財力都提出挑戰。

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  根據企業公告口徑,新城控股上半年整體毛利率同比微降爲37.5%。上半年新城整體毛利率相比去年同期微降,其中房地産銷售以及物業出租管理兩大核心業務毛利率相比2018年同期分別下降2.8和4.9個百分點。但是綜合近兩年新城的盈利水平來看,毛利率水平變動幅度不大,依然穩定。

  淨利潤同比增長12.3%,由于結算項目中少數股東權益占比升高,歸母淨利潤同比僅增長2.1%。2019年上半年新城控股共實現淨利潤29.17億元,同比增長12.3%,其中歸母淨利潤25.92億元,同比增長2.1%,少數股東損益達到了3.24億元,同比增長448.7%,這主要是由于新城爲了沖擊銷售規模,前幾年合作拿地力度較大。

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  償債表現:債務水平穩健,短期內無償債壓力

  現金短債比2.43,短期內無償債壓力。截止至2019年中,新城控股共持有現金456.42億元,盡管上半年新城籌資218.67億元現金,但是經營活動和投資活動分別産生了67.01億和151.69億元淨現金流出,因此現金總量與18年末基本持平。由于即將到期長債數額增長,企業現金短債比相較2018年末下降,但是仍然達到了2.43,明顯領先top30及行業平均水平,短期內無償債壓力。

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  長短債比2.10,債務結構相較18年末優化。盡管截止至年中新城短債務總額相較期初增長47.32億元,但新城通過新增融資合計發行21億公司債、6億美元債券以及10億中期票據等多筆長期債務,將短期債務轉爲長期債務優化債務結構,目前已基本與行業和TOP30平均水平相近。 

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  淨負債率相比2018年末大幅上漲27.7個百分點,年底淨負債率仍有下降空間。根據企業公告數據計算,2019年中新城控股淨負債率達76.6%,相比2018年底上漲了27.7個百分點。2018年新城控股同樣出現年中淨負債率大漲的情況,但是年末最終降至48.9%,另外今年下半年企業已出售多個項目股權獲得現金回流,因此全年來看,新城的淨負債率仍有可能下行。

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  商業:吾悅廣場規模效應顯現,營業收入同比翻倍

  上半年吾悅廣場收入17.41億元,全年完成40億營收目標可期。根據年報公布數據,2019年上半年新城吾悅廣場收入17.41億元,同比增長104.5%。2018年業績會上新城曾公布計劃2019年實現新開業22座吾悅廣場,實現總收入超過40億元的目標。目前來看雖然上半年僅開業2座吾悅廣場,但是2017年以及2018年,新城同樣以上半年開業2家及1家,下半年開業10家以及18家的節奏推動商業布局,預期今年仍將效仿往年,隨著商業項目的陸續竣工在下半年加速開業以完成目標。營收方面上半年已實現全年目標的43.5%,全年來看隨著下半年多家吾悅廣場的開業,全年實現40億營收可期。

  單體項目營收持續提高,2019年上半年平均單項目租金收入已達0.40億元。根據2019年新城控股中報計算,2019年上半年吾悅廣場平均單項目營收接近0.40億元,相較于2018年全年的0.50億元/年以及2017年的0.44億元/年取得了明顯上升。另外排除新開業租金收入確認較低的影響,對17年及以前開業的項目對比可以發現,吾悅廣場的單項目租金每年均有不同程度的增長。

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