[東吳證券]按揭貸款走向利率市場化的起點

2019-08-26 17:24:52

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-08-26
  • 報告類型:宏觀報告
  • 發布機構:東吳證券

  投資要點

  事件:央行8月25日發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》,幾個核心變化:1)19年10月8日起,商貸利率以最近一個月相應期限的LPR爲定價基准加點形成,合同期限內加點固定不變;2)申請人可協商約定利率重定價周期,重定價周期最短爲1年;3)首套不得低于相應期限LPR(8/20  LPR  5年以上爲4.85%),二套和商業地産不得低于LPR加60個基點;4)因城施策,各省可確定轄區內加點下限;5)公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

  點評

  利率定價機制變化。

  本次新政後,存量不變,但自2019年10月8日起,按揭貸款利率機制從過往的“基准利率乘以上下浮比例”,改爲“LPR+加點”。按揭利率的錨不再是基准利率而是LPR。加點有點類似此前的上下浮比例,在合同期限內固定不變,但二者區別在于加點不能下浮。

  整體看,本次調整如果以8月20日LPR看,首套跟目前大多數實際執行的利率相差不多(首套4.85%跟現行4.90%基本相同);但二套和商業略有增加(加60基點相當于基准上浮11%)。

  因城施策調整更加方便,政策意圖傳遞更加便利。此前雖然央行也可以定向指導各地區按揭利率,但是主要方式是控制額度和上下浮比例,且多以窗口指導方式進行,反饋相對滯後。本次特別規定各省可確定轄區內加點下限,居民能夠更快形成預期,未來能夠更方便對按揭進行調控。

  按揭利率上給予購房者一定自主權。本次特別規定“申請人”可協商約定利率重定價周期,最短周期爲1年,而此前爲固定1年(即如果基准利率調整,統一等到第二年進行調整)。從申請人層面,實際獲得了一定自主權:如果預判未來處于加息周期,則把重定價周期拉長,鎖定利率;如果預判處于降息周期,則反之。

  從銀行角度看,按揭特別是二套按揭仍是最優質的信貸投向,特別是對于那些在負債端有優勢的商業銀行。LPR參考公開市場操作利率(主要指MLF利率)加點報價形成,二套利率參考LPR再次加點(至少60點)形成。對于商業銀行來說,按揭貸款尤其是二套按揭,仍然具備“長久期、高息差、低不良”的優勢,我們認爲按揭未來仍是商業銀行持續加大投放的方向。截至2019H1,主要進入機構個人購房貸款余額27.96萬億,余額環比Q1增加1.09萬億元,同比增加4.12萬億。

  投資建議:5月以來融資環境持續收緊,企業端信托、海外債等渠道受限,居民端房貸利率開始上行。融資政策收緊使得資源向頭部企業集中,龍頭企業融資優勢有望進一步凸顯;同時板塊中期業績靓眼,估值切換正當時。當前時點重點推薦:1)一線龍頭:保利地産、萬科A;2)二線成長:藍光發展、中南建設;3)港股推薦低估標的:旭輝控股集團、中國金茂、寶龍地産。

  風險提示:行業銷售波動;政策調整導致經營風險;融資環境變動;企業運營風險;棚改貨幣化不達預期。

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