[國信證券]2019年中國房地産融資形勢觀察

2019-08-26 17:37:26

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  • 發布時間:2019-08-26
  • 報告類型:宏觀報告
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 上半年融資形勢觀察

  2018年12月的中央經濟工作會議時隔四年再次提出經濟面臨“下行壓力”,並明確“宏觀政策要強化逆周期調節”,同時將“穩就業”置于六個“穩”字之首,並表示2019年“穩健的貨幣政策要松緊適度,保持流動性合理充裕,改善貨幣政策傳導機制”,2019年1季度,在政策面改善、貨幣政策放松帶來流動性寬裕、資金成本下行的背景下,房地産行業融資環境明顯改善,2019年1-4月房地産開發到位資金累計同比增速達8.9%,較2018年同期提升6.8個百分點。但是,伴隨著2019年一季度以來宏觀杠杆率再創新高以及部分熱點城市樓市出現過熱征兆,2019年4月中央政治局會議重提“堅持結構性去杠杆”、重提“房住不炒”,5月份之後,房企融資環境逐步收緊,房地産開發到位資金累計增速逐步放緩。總體而言,上半年房地産行業融資形勢呈1季度寬松、2季度收緊的態勢。

 行業償債壓力觀察

  2015年下半年至2016年是房企發債高峰期,期間SW板塊房企信用債發行總規模達1.18萬億元,由于債務期限以3-5年爲主,2019年起,行業償債壓力將逐步提升,至2021年3季度,將達到峰值。比較2018年4季度以來房企發債規模與1年內房企信用債的到期規模,發債規模已完全覆蓋1年內到期規模;房企海外債到期壓力也逐步展現,將于2021年1季度達到峰值,而2018年4季度以來內地房企海外債券發行規模同樣已可完全覆蓋1年內到期的海外債券余額。綜合來看,2019年行業信用債及海外債券償債壓力仍可控,“借新還舊”的持續性是一個重要的決定性因素,未來政策也將根據經濟及行業形勢相機抉擇。

 上市房企資本結構與償債能力觀察

  ①房企授信額度:資金向頭部房企聚集;②短期償債能力:龍頭房企短期償債能力總體較好;③長期償債能力:整體負債水平下降,房企間分化明顯。

  下半年展望

  6月15日,銀保監會主席郭樹清表示“我國一些城市的住戶部門杠杆率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。房地産業過度融資,不僅擠占其他産業信貸資源,也容易助長房地産的投資投機行爲”;7月31日,人民銀行表示“房地産行業占用信貸資源依然較多”,同時強調“加強對存在高杠杆經營的大型房企的融資行爲的監管和風險提示,合理管控企業有息負債規模和資産負債率”。

  在7月中央政治局會議精神指引下,預計房地産融資領域將會繼續推進信貸結構調整,尤其是信托業務結構的優化。短期來看,考慮到房地産投資增速仍較高、土地溢價率不低、商品房銷售增速仍在可控範圍內等多項因素,2019年3季度房地産行業融資環境大概率仍將偏緊,4季度則有待觀察。房企層面,隨著房地産信托業務監管趨嚴,房企前端融資受限;在這種情況下,部分債務結構中銀行貸款占比較高的龍頭及優勢房企相對會比較從容,受影響也相對較小。

  風險提示

  若經濟失速或房地産行業降溫超出市場預期,而政策又遲遲不轉暖。

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