[克而瑞]市场供应激增、成交普升,房贷利率趋向市场化

2019-08-27 09:43:55

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-08-27
  • 报告类型:宏观报告
  • 发布机构:克而瑞

 【本周视点】供应激增、成交普升,土地市场量升价跌

  2019年第34周,CRIC监测的十一个重点城市取得预售证312.69万m2,环比上升33%。各线城市成交量环比全线回升,一、二线城市整体仍处2019年以来周均成交量附近窄幅波动,三四线城市则升至高位。其中,一线城市除深圳成交量持续走低之外,北上广环比皆增。7成以上二线城市成交量环比提升,长沙成交明显放量,环比涨幅超7成。三四线城市市场似有回暖迹象,近6成三四线城市成交量环比增长,温州、镇江、东莞等皆升至高位。土地市场量升价跌,地价连续3周回落,现已跌至年内低位。

 【本周关注】

  住建部:将加快推动住房保障立法;

  央行:央行发布房贷利率新政,房贷利率走向市场化;

  证监会:达到一定规模的上市公司可分拆子公司境内上市;

  石家庄:毕业未满5年职工申请住房保障不受收入限制;

  广州:各类住宅须1年内开工、3年内竣工;

  海南:实行“弹性年期”+“对赌协议”供地方式。

 【政策解读】

  政策——央行发布房贷利率新政,房贷利率趋向市场化

  本周,住建部称将加快推动住房保障立法;央行确定未来新发放个人住房贷款利率以LPR为定价基准加点形成;证监会许达到一定规模的上市公司可分拆子公司境内上市;石家庄称毕业未满5年职工申请住房保障不受收入限制;广州限各类住宅须1年内开工、3年内竣工;海南声明将实行“弹性年期”+“对赌协议”供地方式。

  新政落地后房贷利率调整将趋向市场化,首套房贷利率不低于LPR,二套房贷利率不低于LPR加60个基点。我们认为“房住不炒、因城施策”的政策主基调未变,房地产信贷政策将适度收紧,短期房贷利率恐将缓步上行。受此影响,房地产市场或将持续转冷,短期成交量大概率将继续走弱。

  【成交概览】

  2019年第34周,一线、三四线增幅扩大,二线城市止跌回升。一线城市成交指数为153.23,环比上升15.25点;二线城市成交指数为494.1,环比上升32.28点;三四线城市成交指数为45.17,环比上升9.45点。

  一线城市:除深圳环比下降11.84%外,北京、上海、广州均环比回升,北京环比增幅最大,达22.6%;广州最小,为11.84%。

  二线城市:11个重点城市中除成都、南宁、南京3城环比下跌外,其余8城均有增幅。其中环比增速最大的是长沙,为73.69%;涨幅最小的是杭州,仅2%。环比下跌的城市中,南宁回落23.23%,跌幅最大。

  三四线城市:涨多跌少,涨幅最大的是福州,达73.3%;跌幅最大的泰安环比跌幅达33.69%。

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  【供应概览】

  2019年第34周,CRIC监测的十一个重点城市取得预售证312.69万m2,环比上升33%,获预售证最多的城市为武汉,预售证面积达66.27万m2。

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  【土地成交】

  2019年34周,重点监测城市本周土地市场量涨价跌。成交总建筑面积环比回升11%,达到926万平方米,同比也上涨了32%;成交总金额为323亿元,环比下降了23%,同比也有17%的降幅;受三四线成交结构占比继续上升影响,地价也持续下跌,平均楼面价仅为3493元/平方米,环比大幅下跌31%,也明显不敌去年同期。

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  就各能级来看,除二线城市外,一线和三四线成交量环比均有所上涨。一线城市本周仅有广州和上海有土地成交,成交量最大的是广州,共成交3宗地,分别位于白云和南沙;上海共计出让4宗地,有3宗为动迁安置或租赁类的保障性地块,余下1宗为商办。二线城市本周总成交体量还不足500万平方米,共计成交了41宗地,其中成交量最大的是长沙,成交体量为90万平方米,共成交了3幅地,仅有1宗为住宅用地,以底价31.49亿元成交;受优质地块供应减少影响,本周仅有重庆、长春等少数优质地块供应占比高的城市溢价率超过10%,如重庆出让的4宗地区位都相对较好,基本均是溢价成交,其他城市的地块基本底价成交。重点监测的三四线城市平均溢价率仅为12%,热度较上周也明显回落,其中成交量较大的城市中平均溢价率最高的当属洛阳,本周成交的4宗地均是溢价成交,2宗位于洛龙区的商住地溢价率都在100%左右。

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  【周数据表】

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