[克而瑞]市場供應激增、成交普升,房貸利率趨向市場化

2019-08-27 09:43:55

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-08-27
  • 報告類型:宏觀報告
  • 發布機構:克而瑞

 【本周視點】供應激增、成交普升,土地市場量升價跌

  2019年第34周,CRIC監測的十一個重點城市取得預售證312.69萬m2,環比上升33%。各線城市成交量環比全線回升,一、二線城市整體仍處2019年以來周均成交量附近窄幅波動,三四線城市則升至高位。其中,一線城市除深圳成交量持續走低之外,北上廣環比皆增。7成以上二線城市成交量環比提升,長沙成交明顯放量,環比漲幅超7成。三四線城市市場似有回暖迹象,近6成三四線城市成交量環比增長,溫州、鎮江、東莞等皆升至高位。土地市場量升價跌,地價連續3周回落,現已跌至年內低位。

 【本周關注】

  住建部:將加快推動住房保障立法;

  央行:央行發布房貸利率新政,房貸利率走向市場化;

  證監會:達到一定規模的上市公司可分拆子公司境內上市;

  石家莊:畢業未滿5年職工申請住房保障不受收入限制;

  廣州:各類住宅須1年內開工、3年內竣工;

  海南:實行“彈性年期”+“對賭協議”供地方式。

 【政策解讀】

  政策——央行發布房貸利率新政,房貸利率趨向市場化

  本周,住建部稱將加快推動住房保障立法;央行確定未來新發放個人住房貸款利率以LPR爲定價基准加點形成;證監會許達到一定規模的上市公司可分拆子公司境內上市;石家莊稱畢業未滿5年職工申請住房保障不受收入限制;廣州限各類住宅須1年內開工、3年內竣工;海南聲明將實行“彈性年期”+“對賭協議”供地方式。

  新政落地後房貸利率調整將趨向市場化,首套房貸利率不低于LPR,二套房貸利率不低于LPR加60個基點。我們認爲“房住不炒、因城施策”的政策主基調未變,房地産信貸政策將適度收緊,短期房貸利率恐將緩步上行。受此影響,房地産市場或將持續轉冷,短期成交量大概率將繼續走弱。

  【成交概覽】

  2019年第34周,一線、三四線增幅擴大,二線城市止跌回升。一線城市成交指數爲153.23,環比上升15.25點;二線城市成交指數爲494.1,環比上升32.28點;三四線城市成交指數爲45.17,環比上升9.45點。

  一線城市:除深圳環比下降11.84%外,北京、上海、廣州均環比回升,北京環比增幅最大,達22.6%;廣州最小,爲11.84%。

  二線城市:11個重點城市中除成都、南甯、南京3城環比下跌外,其余8城均有增幅。其中環比增速最大的是長沙,爲73.69%;漲幅最小的是杭州,僅2%。環比下跌的城市中,南甯回落23.23%,跌幅最大。

  三四線城市:漲多跌少,漲幅最大的是福州,達73.3%;跌幅最大的泰安環比跌幅達33.69%。

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  【供應概覽】

  2019年第34周,CRIC監測的十一個重點城市取得預售證312.69萬m2,環比上升33%,獲預售證最多的城市爲武漢,預售證面積達66.27萬m2。

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  【土地成交】

  2019年34周,重點監測城市本周土地市場量漲價跌。成交總建築面積環比回升11%,達到926萬平方米,同比也上漲了32%;成交總金額爲323億元,環比下降了23%,同比也有17%的降幅;受三四線成交結構占比繼續上升影響,地價也持續下跌,平均樓面價僅爲3493元/平方米,環比大幅下跌31%,也明顯不敵去年同期。

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  就各能級來看,除二線城市外,一線和三四線成交量環比均有所上漲。一線城市本周僅有廣州和上海有土地成交,成交量最大的是廣州,共成交3宗地,分別位于白雲和南沙;上海共計出讓4宗地,有3宗爲動遷安置或租賃類的保障性地塊,余下1宗爲商辦。二線城市本周總成交體量還不足500萬平方米,共計成交了41宗地,其中成交量最大的是長沙,成交體量爲90萬平方米,共成交了3幅地,僅有1宗爲住宅用地,以底價31.49億元成交;受優質地塊供應減少影響,本周僅有重慶、長春等少數優質地塊供應占比高的城市溢價率超過10%,如重慶出讓的4宗地區位都相對較好,基本均是溢價成交,其他城市的地塊基本底價成交。重點監測的三四線城市平均溢價率僅爲12%,熱度較上周也明顯回落,其中成交量較大的城市中平均溢價率最高的當屬洛陽,本周成交的4宗地均是溢價成交,2宗位于洛龍區的商住地溢價率都在100%左右。

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  【周數據表】

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