[中房研協]新土地管理法執行,集體用地入市對市場有哪些影響?

2019-08-28 09:10:29

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-08-28
  • 報告類型:政策法規
  • 發布機構:中房研協

  熱點聚焦

  《土地管理法》是一部關系億萬農民切身利益、關系國家經濟社會安全的重要法律。《土地管理法》實施以來,在保護耕地、維護農民土地權益上發揮了重要作用。隨著實踐改革的不斷深入,現行農村土地制度問題日益顯現:農村宅基地大量閑置浪費;土地征收制度不完善,因征地引發的社會矛盾日益突出;農村集體經營性建設用地不能與國有建設用地同等入市、同權同價;宅基地取得、使用和退出制度不完整,用益物權難落實;土地增值收益分配機制不健全,兼顧國家、集體、個人之間利益不夠。

  針對農村土地制度存在的突出問題,8月26日,十三屆全國人大常委會第十二次會議在北京人民大會場閉幕,會議以“163票贊成、1票反對、3票棄權”表決通過了關于修改土地管理法的決定,並于2020年1月1日起施行。此次修改,明確了在土地管理中,加強對農民合理土地權益的保護,體現出對農民土地權利的尊重和保護。

土地

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  熱點評析

  新土地法在內容上做出多項突破。

  其一,集體經營性建設用地入市是這次《土地管理法》修改的最大亮點。原來土地法要求禁止農村集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用集體建設用地。由于農村集體土地難以流轉且難以實現其市場價值,導致農村土地資源配置效率低下,農民的土地財産權益受到侵蝕。在城鄉結合部,大量的集體建設用地違法進入市場,形成了巨量的小産權房,一方面是有市場的需要,另一方面也嚴重挑戰先行法律的權威。新《土地管理法》取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制,爲城鄉一體化發展掃除了制度性的障礙。新法規定這些集體經營性建設用地入市之後只能用于工業、商業等用途,但也會應用于租賃房、廉租房、共有産權房等。雖不能建設商品住宅,但對于城市國有建設土地具有一定的替代效應,進而促進未來國有建設用地中的住宅供地相應增加,有利于改善目前城市住宅土地供應不足的局面。

  其二,在土地征收制度上,完善了對被征地農民的保障機制。原《土地管理法》沒有對土地征收的“公共利益”範圍進行明確界定。導致征地規模不斷擴大,被征地農民的合法權益得不到有效的保障。而新法對土地征收的公共利益範圍進行明確界定,這一規定將有利于縮小征地範圍,限制政府濫用征地權。

  其三,在土地定價方式上首次提到了以區片綜合地價取代過去的土地年産值倍數法,通俗來說,征地的時候,不是簡單以農作物的收成來計算征地費用,而是根據土地周邊的城市發展機會來確定地價。

  集體經營性建設用地的入市對市場會産生一定的影響。首先對于農民來說,集體經營性建設用地入市,有利于增加農民收入,促進城鎮化進程。村集體可能會進入房地産開發領域,成爲房地産開發的生力軍。由于其土地成本低,資金壓力小,可以采取租售並舉的方式增收。對于政府來說,政府不再是唯一的土地供給者,迫使政府考慮轉型,多元化拓展其他財政增收的方式。對于房地産商來說,可以通過代建、合作開發等方式,加強與村集體的合作,獲得新的發展良機。

  集體經營性土地的入市爲房企創造了加速擴張的機會,一些布局商業、辦公、産業的房企可以低成本拿地。其次由于這類土地之後只能用于工業、商業、租賃房等用途,那麽就可以騰出一定空間留給住宅用地,有利于增加住宅用地供給,緩解供需矛盾,利于對沖高房價。由于土地使用的限制,農地入市對一二線城市的商業土地將帶來巨大沖擊,勢必會影響到周邊區域商用物業的價值。而對于商品住宅市場,短期而言不會産生非常大的影響。

  (內容來源:中房研協測評研究中心、部分內容參考中國自然資源報、新京報)

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