2019中國房地産上市公司百強揭曉

測評2019-05-23 11:25:00來源:中房網

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  中房網訊 5月23日,“2019中國房地産上市公司測評成果發布會”在香港舉行,這是中國房地産業協會、上海易居房地産研究院中國房地産測評中心連續第12年發布中國房地産上市公司測評研究成果。在本次測評成果發布會上還首次發布了“2019物業服務企業上市公司測評成果”,該項測評由中國物業管理協會、上海易居房地産研究院中國房地産測評中心聯合主辦。

  根據《2019中國房地産上市公司測評研究報告》,中國恒大成功蟬聯榜首,前三名與2018年一致,依舊爲中國恒大、萬科A和碧桂園。保利地産、中國海外發展和融創中國分別居于第四到第六位,龍湖集團、新城控股、華潤置地和富力地産分列第七至十位。

排名

  據了解,本次測評的研究對象爲滬深上市房企125家,在港上市房企83家,以及海外上市公司2家,合計共210家。與2018年相比,納入測評的上市公司總數淨增加3家。通過科學、公正、客觀、權威的評價指標體系、評價方法和深度典型研究,對房地産上市公司的綜合實力進行評估和深入研究。

  同時,此次測評還發布了房地産供應鏈上市企業的分榜單。測評研究報告指出,2018年國內外宏觀經濟形勢複雜,房地産調控影響逐漸顯出。受此影響,房地産上下遊較多行業增長乏力。供應鏈超百家上市公司營業收入中,雖九成企業的營收依然在上漲,但過半數漲幅不足20%,一成供應鏈企業營收下滑。其中,水泥、防水材料、定制家居、裝配式施工行業營收增長較快,玻璃、電梯、電線電纜、充電樁工程行業營收下滑明顯。另一方面,受消費升級、全裝修政策影響,存量市場發展,各行業亦面臨新的機遇。衆多上市企業選擇穩健發展路徑,一些領先的上市供應鏈企業在資本、技術、品牌、管理方面具備優勢,通過不斷創新,推進産品結構多元化和品質化發展,進行品牌塑造、與服務創新,從而在産品、服務方面更加適配于開發商降本增效、提質升級的要求,表現較爲突出。

  上市房地産企業呈現八大特點

  測評研究報告顯示,從核心測評指標來看,2018年上市房企總資産均值爲1121.51億元,同比上升28.4%;房地産業務收入均值爲200.91億元,同比增長33.92%;淨利潤均值爲25.62億元,同比增長13.82%;資産負債率均值同比上升3.04個百分點至68.09%;淨負債率均值同比上升2.65個百分點至92.52%。整體來看,上市房地産企業呈現以下八大發展特點:

  資本市場方面,內地和香港的地産板塊總體表現基本一致,都呈下跌趨勢,但A股房地産板塊表現弱于大盤。在市值表現上,2018年末上市房企中市值過千億的有8家。股價表現方面,全年股價累計漲幅前十名裏在港上市房企占據前九個席位,全年跌幅最靠前的10個股票中有8個來自于A股市場。由此可見,2018年在港上市房企的股價表現相對優于A股市場,主要因爲頭部房企大部分在港股市場的內房股板塊,受益于行業集中度不斷提升,資源向龍頭聚攏這一邏輯,在市場下跌的2018年,投資者更注重公司的盈利能力,因此股價能有相對較好的表現。

  從運營規模表現來看,上市房企經營規模高速增長,趨勢延續頭部聚集。2018年上市房企總資産均值、房地産業務收入均值和淨資産均值增速均實現了較高速的增長。從上市房企總資産規模來看,年末總資産超過千億的企業有57家,約占上市房企總量的27.14%,超過3000億的企業有14家,超過萬億的企業有4家,依次是中國恒大、碧桂園、萬科和綠地控股。從總資産累計值占比來看,榜單前17名企業的總資産累計值占比已超過50%,排行榜前55名企業總資産累計值占比超過80%。這兩項指標2017年的數值分別爲前15名和前53名,可見2018年房地産行業繼續向頭部房企集聚,保持和2017年差不多的趨勢。

  在償債能力上,上市房企債務指標總體平穩,財務風險整體可控。測評研究報告顯示,2018年房地産企業負債水平保持穩定,償債風險在可控範圍之內。從長期償債能力看,2018年末,上市房企資産負債率均值爲68.09%,較2017年年上升3.04個百分點;淨負債率均值爲92.52%,較2017年末上升2.65個百分點。從企業資産負債率的分布看,2018年,約42%的企業資産負債率低于68.09%的行業均值,如中國國貿、中國海外發展等;約26%的企業資産負債率處于行業均值和80%之間,如龍湖、億達中國、寶龍地産等;另外29%的企業資産負債率高于80%,這一區間的典型企業有新城控股、萬科、華夏幸福、碧桂園、恒大等。

  盈利能力方面,上市房企外延擴張驅動增長,頭部房企盈利突出。2018年上市房企淨資産收益率均值爲9.80%,較2017年提升0.51個百分點;總資産淨利率均值爲2.00%,較2017年下降0.79個百分點;總資産報酬率均值爲4.77%,較2017年下降0.87個百分點。三大盈利效率指標出現分化,主要是本輪房地産周期主要以高周轉外延式擴張驅動,上行周期對資産盈利能力要求有所放寬,在高杠杆下淨資産回報率同樣可以提升。

  在成長能力上,上市房企業績增速略有回調,拿地策略各有偏重。2018年,上市房企平均房地産業務收入、淨利潤和淨資産規模同比均實現增長,但增速出現回落。從成長能力指標看,離散程度較大,表明上市房企成長能力出現分化。從各企業的土地儲備情況分析,龍頭企業的依然占據優勢。其中,恒大、碧桂園、保利發展總貨值均超過2萬億元,融創、萬科、綠地、中海、龍湖總貨值均超過1萬億元。短期內土地資源依然加速流向規模企業。總體來看,行業依然存在向上空間,但拿地難度越來越大。房企或是快速發展取得規模優勢,或是拿地方面能夠擁有自己獨特的渠道。

  經營效率方面,上市房企周轉效率保持平穩,存貨規模穩步提升。2018年末,存貨周轉率、流動資産周轉率和總資産周轉率均值分別爲0.38、0.31和0.21,同2017年相比,基本保持不變。同時,截至2018年底上市房企存貨總計11.46萬億元,其中,存貨超過1000億元的有29家,較去年增加1家,超過三千億的有8家,而這些企業全部進入本次測評榜單的前20位。測評研究報告分析認爲,當土地和資金資源越來越有限,獲取難度和成本不斷提升的情況下,大型房企的品牌優勢和資源優勢不斷凸顯,因此存貨繼續保持向大型房企集中的趨勢。

  在社會責任上,房企2018年責任意識逐漸增強,加大落實了企業責任的實施跟踐行。上市房企在加強盈利能力、提升業績的同時,積極主動的承擔社會責任,使得社會發展和企業發展並行。有數十家企業連年發布企業社會責任報告,企業的社會責任理念愈加增強,對責任的踐行和實施也愈發全面和成熟。

  創新能力方面,上市房企也在不斷積極求變,進行戰略調整、産品打造、營銷加碼,以及深耕主業外衍生的多元化方向,並且物聯網、大數據、AI等都會給企業帶來新的發展空間。在産品競爭方面,隨著對美好生活、人居需求關注加大,大多數上市房企積極打造差異化産品,減少同質化。在物業服務創新方面,馬太效應凸顯,多家物業公司先後上市,萬物互聯的生態系統逐漸形成。此外,年內多家上市房企進行了戰略上的創新調整,形成了“房地産+”發展模式,在企業的主業基礎上,向其他領域布局延伸,加大了對運營的重視度,並多元業務創新,在長租公寓、聯合辦公、産城融合、特色小鎮、旅遊文化、物流地産等積極布局。

  趨勢:融資環境向好,多元拓展成熱點

  本次測評研究報告同時指出,2018年房企融資環境依然偏緊,開發貸、債券融資、股權融資以及海外融資等途徑不同程度收緊。全年房地産開發到位資金共16.59萬億元,同比增長6.4%,增速回落1.8%。進入2018年四季度,融資環境有好轉迹象。宏觀金融政策從上半年的去杠杆轉變爲下半年的穩杠杆,貨幣政策經過四次定向降准後由偏緊向中性轉變。至2019年一季度,房企發債約1860.52億元,比上年同期增加38.64%。根據央行19年一季度發布的貸款投向報告,一季度末人民幣房地産貸款余額同比增長18.7%,雖然較上年末回落1.3%,但依然是貸款投向中增速最高的行業。

  此外,從業務趨勢來看,上市房企的主業仍是地産,除少數個別上市房企外,地産行業的營業收入占據絕對比重,基本在90%以上。經過了多年探索,行業多元化發展已全面開展,但主業爲基的趨勢在未來5到10年不會有根本性變化。不過,上市房企探索多元化的實踐沒有停止,只是態度更加理性,更強調穩固主業的基礎地位,避免盲目發展。

  從上市房企對多元業務領域的選擇看,首先,是以房地産産業鏈上下遊領域爲主,呈現出與主業的協同。這也順應消費升級的大勢,利于爲業主提供優質內容,從而反哺主業,帶來資産價值的增值。從年內上市房企涉足的非地産業務的營業收入看,物業管理收入較成規模的上市房企數量最多,其次爲商業地産、建築,而在文旅、園區開發等地産+業務領域實現規模收入的上市房企爲數不多。其次,長租公寓布局仍是熱點,同時這一領域的融資也得到了監管層精准調控的扶持。最後,上市房企也選擇應用科技、教育、新工業新材料、文娛傳媒、體育等“專業性強”的“非地産”領域進行投資,這些領域大部分爲熱點領域,也是未來中國經濟整體的熱點。

  附一、2019中國房地産上市公司綜合實力榜及單項榜

榜單

榜單

  二、2019中國房地産上市公司單項榜

二、2019中國房地産上市公司單項榜

二、2019中國房地産上市公司單項榜

二、2019中國房地産上市公司單項榜

二、2019中國房地産上市公司單項榜

二、2019中國房地産上市公司單項榜

二、2019中國房地産上市公司單項榜

二、2019中國房地産上市公司單項榜

二、2019中國房地産上市公司單項榜

二、2019中國房地産上市公司單項榜

潛力

  附二:測評指標體系說明

  中國房地産上市公司測評從運營規模、抗風險能力、盈利能力、發展潛力、經營效率、創新能力、社會責任、資本市場表現八大方面,采用收入規模、開發規模、利潤規模、資産規模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生産資料運營能力、人力資源運營能力、經營創新、産品創新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈、企業在資本市場運行情況等20個二級指標,采用房地産業務收入、租賃收入、房地産銷售面積、持有型物業持有面積、資産總額、利潤總額、現金流動負債比、市盈率(PE)、市淨率(PB)、每股收益(EPS)等42個三級指標來全面衡量房地産上市公司的綜合實力。

  附三:主辦方簡介

  中國房地産業協會

  中國房地産業協會是經國家民政部批准,由從事房地産開發經營、市場交易、流通服務、裝飾裝修等業務的企事業單位、地方房地産業協會及有關單位和個人自願結成的全國性行業非營利性社會組織,其業務主管部門是中華人民共和國住房和城鄉建設部。

  上海易居房地産研究院中國房地産測評中心

  中國房地産測評中心是隸屬于上海易居房地産研究院的專業性房地産行業測評機構,主要專家支持單位爲中國房地産業協會、中國企業評價協會、北京大學不動産研究鑒定中心、新浪網技術(中國)有限公司等。上海易居房地産研究院中國房地産測評中心依托主管單位和專家支持單位的行業影響力,以及龐大的、與行業存在廣泛聯系的專業研發力量,本著"科學、公正、客觀、權威"的原則,展開深入翔實的房地産開發企業及整個産業鏈企業的測評研究。經過多年不懈的努力,上海易居房地産研究院中國房地産測評中心建立了完整、科學和客觀的《中國房地産測評系統》,運用該系統對房地産開發企業、供應商企業、服務商企業、設計機構等進行全面測評,每年定期發布房地産及相關産業鏈各類企業測評榜單和研究報告,以權威媒體爲渠道向全社會發布測評成果,以此促進中國房地産業的良性競爭和健康發展。

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