長沙住宅核價被指助長“捂盤” 房價高出周邊四成

趙春林2019-03-27 09:39:06來源:中國房地産報

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  在拖延入市約一年之後,地處長沙湘江西岸洋湖新城的珠江頤德公館(又名珠江柏悅灣)的住宅(毛坯)核價終于塵埃落定,單價比周邊房價高出了約四成,這讓當地業界直呼“漲了姿勢”。

  長沙市發改委近日在公開回複群衆來信時透露,珠江頤德公館項目1#-5#棟商品房監制均價已由該委監制,監制均價爲14500元/平方米(毛坯)。

  中國房地産報記者通過了解後發現,這個樓盤近期之所以能引發強烈關注,不僅是其住宅單價高出了周邊項目約四成,更重要的是,還拖延入市,多次被當地政府部門警示、催辦的情況下核出的高價樓盤。

  “這是不積極落實樓市調控政策的負面典型。尤其是在‘反炒房’的大背景下,還可以抵抗式地討價還價,那是對市場的極大不公。”當地不願具名的業內人士稱,由于此前這個樓盤銷售人員對外宣稱,其住宅銷售(含全裝修)均價會達2萬元/平方米,一度被長沙市尤其是大河西各樓盤視爲定價的風向標。

  在長沙大河西,濱江新城、梅溪湖國際新城、洋湖新城堪稱近年來長沙樓市的三大熱門區域。由于更靠近城市中心區,濱江新城又比洋湖新城具有明顯區位優勢。

  “按珠江頤德公館之前那種定價期望值,如果我們樓盤(全裝修)住宅單價不定在2萬元/平方米以上,我都不好意思跟朋友說,我在濱江新城做開發。”令長沙濱江新城某開發企業營銷負責人所意想不到的是,拖延入市一年多的洋湖新城珠江頤德公館,此次住宅(毛坯)所核出的單價,竟然比濱江新城目前在售住宅(含全裝修)價格還高。

  捂盤捂出高價

  珠江頤德公館位于長沙河西的湘府路大橋南側,由湖南珠江實業投資有限公司洋湖分公司開發。去年7月初起,就有群衆不斷向長沙市政府《市長信箱》投訴稱,項目在已封頂、有現房可售的情況下,卻不對外銷售。面對當地政府嚴打“捂盤惜售”行爲,這個項目售樓部選擇了直接關閉,售樓人員更換了一撥又一撥。

  2018年6月25日,長沙市政府辦公廳下發《關于進一步加強房地産調控工作的通知》(長政辦函[2018]75號),要求在建樓盤已達到預售條件的,必須在30日內辦理預售許可,以加快房源入市。對“捂盤惜售”的房地産開發企業,一律納入“黑名單”管理。

  針對群衆的投訴,長沙市住建委公開回複稱,珠江頤德公館如30日內未辦理預售許可,會被列入黑名單,歡迎群衆向執法部門舉報。

  長沙市政府《市長信箱》的公開回複也顯示,此後該樓盤所在地的湘江新區建設環保局分別于2018年6月28日、10月24日向開發商下發了《關于加快房源入市的催辦通知》。不過,珠江頤德公館仍未當即辦理核價和預售許可。

  坊間,當地業內不少人士傳言,在長沙聲勢浩大的“反炒房”戰役中,珠江頤德公館一再拖延入市的主要原因是,其住宅當時詢價單價(毛坯)或只能在12000/平方米左右,通過全裝修變相漲房價更是難以如願。

  去年七八月間,在這個項目北側,位置更接近市中心城區的中國電建(5.670, 0.02, 0.35%)地産·湘熙水郡項目,經長沙市商品房銷售明碼標價審核監制部門聯合審批的90-144平方米剛需房源,銷售均價爲9540元/平方米,144平方米以上的非剛需房源均價也僅爲10276元/平方米。

  按照長沙市發改委、市住建委、國家統計局長沙調查隊三部門2017年6月29日聯合印發的《長沙市商品房銷售價格明碼標價監制操作規程》(長發改〔2017〕236號)文件精神,項目申報預售許可,2016年10月無銷售記錄,但預售審批均價在長沙市房地産調控以後審批的,且申報業態、品質無顯著差異,以預售部門或價格主管部門出具的已審批均價詢價。

  作爲2016年10月無銷售記錄的新項目,珠江頤德公館項目雖然申報業態、品質與周邊項目無顯著差異,但其很顯然不願意接受以預售部門或價格主管部門出具的已審批的均價詢價。

  爲了加快房源入市,緩解市場供需矛盾,2018年10月23日,長沙市發改委、市住建委、市國土局和國家統計局長沙調查隊四部門又聯合印發《關于進一步完善我市新建商品住房銷售明碼標價監制有關事項的通知》(長發改價調〔2018〕241號)要求,凡長沙市範圍內新建商品住房(不含保障性住房、經濟適用住房、定向開發、單位自建房、拆遷安置房)已達到預售條件的,應在10個工作日內辦理銷售價格監制,對于沒有銷售記錄的樓盤,可以按照“成本+利潤+稅費”方式的成本法監制。

  此外,該通知還明確了辦結期限。新建商品住房已達到預售條件的,應在10個工作日內辦理銷售價格監制;已辦理價格監制的樓盤項目,應在20個工作日內辦理預售許可證。也就是說,從達到預售條件到核價,再到辦理預售許可證,應該在30個工作日內辦理。

  公開信息顯示,在“反炒房”和成本法核價的雙重背景下,直到去年11月中旬,珠江頤德公館項目才辦理詢價事宜。今年3月20日,長沙市發改委在公開回複群衆來信時稱,珠江頤德公館1#-5#棟商品房監制均價已由該委監制,監制均價爲14500元/平方米(毛坯)。

  房價恐慌來襲

  拖延入市約一年,被核出的住宅單價又高出了周邊項目約四成,這讓當地不少媒體人士也稱“看不懂”。加之今年春節以來,長沙市集中推出了一批雙限地,地價、房價雙雙上漲,使得當地購房者的恐慌情緒加劇。

  據湖南中原數據平台顯示,上周長沙市一手住宅成交1005套,成交面積11.75萬平方米,環比分別上漲45%、17%。

  在當地業內人士看來,盡管目前長沙樓市的成交值相較于去年還是處于一個較低點,但購房恐慌情緒一旦蔓延開來,穩地價、穩房價、穩預期將面臨壓力。

  除了上述因素,被不少購房者質疑爲質價不符、監管缺位的長沙全裝修政策也在明緊暗松,人們擔心全裝修會繼續變相漲房價。

  公開層面上,長沙市自去年7月份下旬以來暫停了全裝修項目價格備案,並在去年12月初啓動了對全裝修項目的專項檢查,但離當初專項檢查承諾在1月底前進行整改總結的期限已過多時,長沙市仍未公布專項檢查執法整改結果,且在實際操作層面,依然不斷審批出新的全裝修項目,甚至有出現全裝修價格突破之前2500元/平方米“天花板”限價的迹象。

  “在目前長沙樓市正常調整的氛圍下,這樣高價的樓盤會有人要嗎?”有當地業內人士認爲,如果以漲房價的方式,達到快速推地的目的,容易給後續樓市帶來較大波動。

  在房價已造成購買恐慌的同時,長沙的一些片區也開始在聯合多方力量,爲加緊推地造勢。3月28日,湖南湘江新區發展集團將主辦梅溪湖地産行業峰會,在梅溪湖國際新城二期推出一批地塊。

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