樂伽公寓宣布破産 承認“高進低出”運營模式存缺陷

張璐 江楚雅2019-08-09 12:52:16來源:長江商報

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  頻繁爆出欠租事件的樂伽公寓確認倒閉。

  8月7日晚間,長租公寓運營品牌“樂伽公寓”通過其微信公衆號發布公告稱,確認公司已停止經營,關閉所有業務,員工大量離職,沒有經營收入,無法償還客戶欠款。

  在公告中,樂伽公寓承認公司“高進低出”的經營模式存在嚴重缺陷,已對長租市場帶來較大風險,還表示,“爲化解矛盾糾紛,在8日起會同市住房租賃協會推薦的部分住房租賃企業,與房屋租賃合同尚未到期的房東、房客進行調解;我司將主動與南京地區已登記客戶聯系預約,原則上按照租期時間劃分。”

  近期,樂伽公寓“停擺”事件愈演愈烈,一邊是租客吐槽交了租金,卻面臨被房東趕出門的窘境。另一邊是房東反映收不到房租。出事以來,租客和房東通過各種方式試圖找到樂伽公寓的負責人,但並沒有收到明確而滿意的答複。7月23日上午,杭州樂伽公寓召開發布會,正式回應:樂伽公寓絕不會跑路。但是僅僅過去17天,租住樂伽公寓的租客及房東等來的消息卻是“公司已停止經營”。

  長江商報記者通過電話、客服、微信等多種方式聯系樂伽公寓運營方想就公司內部存在的問題進行采訪,但截至發稿前,未獲得反饋。

  無法償還客戶欠款

  今年7月以來,“樂伽公寓經營異常,疑似暴雷”“分公司人去樓空”“房東收不到租金、房客面臨驅逐”等消息在網上流傳。有媒體報道,從7月18日開始,不少租客、房東紛紛到樂伽公寓南京總部討要說法,但公司相關負責人始終避而不見。

  8月7日晚間,長租公寓運營品牌“樂伽公寓”突然通過其微信公衆號發布公告稱,確認公司已停止經營,關閉所有業務,員工大量離職,沒有經營收入,無法償還客戶欠款。

  此前,樂伽公寓管理層對公司出現的問題一直未公開表態,也未能給出恰當的解決方案,且自救方案也以失敗告終。原本一同設法維權的房東與租客也因此矛盾激化,甚至出現有些房東強迫租客趕緊退租的情況。

  有租客在網上爆料稱,“樂伽公寓出租房子的時候,采用的半年付或者是年付,受害的租客基本上都損失了上萬元資金,一大部分都是兩三萬,有人據說交了20萬,最高的是交了40多萬房租,現在沒有下落。”

  據了解,樂伽公寓的運營主體是南京樂伽商業管理有限公司。工商資料顯示,該公司成立于2016年5月30日,公司總部位于江蘇省南京市。是一家房屋租賃管理增值服務和維護的民營企業。公司注冊資本100萬元,大股東及法定代表人姜千持股80%。

  樂伽公寓宣傳簡介顯示,樂伽公寓自成立以來發展迅速,不到三年時間,已經遍布七大城市。高峰時期,其在南京、杭州、蘇州、成都、重慶、合肥、西安、昆山等8個城市均有布局。

  不過,查詢樂伽公寓官網,官網上目前僅保留南京、杭州、蘇州三個城市的租賃房源。

  樂伽表示,爲化解因公司停止運營帶來的矛盾糾紛,將在8日起會同市住房租賃協會推薦的部分住房租賃企業,與房屋租賃合同尚未到期的房東、房客進行調解;我司將主動與南京地區已登記客戶聯系預約,原則上按照租期時間劃分。

  對于目前房東與租客之間的矛盾,湖北朋來律師事務所主任劉源波在接受長江商報記者采訪時說道,“出現這個情況,房東和租客都不情願,但都應該按照合同辦事,不能強占房屋,也不能強退房屋,否則有可能要承擔侵權責任,對于各自的損失應該向樂伽公寓另行主張權利。”

  另外,劉源波指出,樂伽公寓的資金有去向不明的嫌疑,房東和租客可以抽逃出資罪或詐騙罪向公安機關報案,但最終樂伽公寓是否涉嫌抽逃出資罪或詐騙罪則需要等待公安機關的調查。

  “高進低出”經營模式藏風險

  從業主手中收購房源,再向租客轉租出去。長租公寓的模式雖然簡單,但這幾年俨然已成爲創業風口。

  長江商報記者留意到,與其他長租公寓創業者不同的是,樂伽公寓的創始人姜千非常低調,沒有出席過行業活動或接受過采訪,就連在公司宣布停止運營時,也未露面。

  同樣神秘的還有樂伽公寓的經營方式和內部管理。有許多房東與租客告訴記者,樂伽公寓作爲“二房東”,從業主手中收購的租賃房源價格往往高于其出租給租客的房源價格。“高進低出”的模式讓大多數房東與租客大呼不解。

  據了解,與其他正規、成熟的長租公寓不同的是,南京樂伽以高于市場價拿房,其與房東約定的支付方式是一季度支付一次,而與租客則是半年付或者年付,如果租客想月付,租金價格就高,因此,不少租客圖便宜,便選擇半年租甚至一年租,在此模式下,此前在多個城市擴張。

  但實際上,這一模式非常依賴相當高的周轉率,一旦房子租不出去,手頭的資金鏈就斷了,支付不起房東的租金,暗藏極大的風險。

  樂伽公寓在公告中承認,公司“高進低出”的經營模式存在嚴重缺陷,已對長租市場帶來較大風險,加之公司內部管理制度缺失等諸多因素,造成公司業務全線關停現狀。

  除了商業模式說不清之外,樂伽公寓的內控管理也有問題。綜合房東租客們的信息,樂伽有不少業務員從公司租下房子,再轉租給租客,賺取差價。有的租客合同上寫1100元/月,實際上繳付1300元/月。據不完全統計,樂伽存在25%的虧損率。

  有業內人士稱,對于這種經營模式,推斷樂伽公寓通過時間差,可能以“按年收租、按季還租”的方式形成了頗爲龐大、比較隱秘資金池。再把這些獲取的現金用于收購更多房源,獲取更多現金流;或者用于別處的投資,以賺取更多利潤回報。

  不過,因爲樂伽公寓一直沒有公開回應,有關部門的調查也還未公開結果。

  事實上,從杭州鼎家、上海寓見、長沙咖菲貓、北京昊園恒業,再到如今的南京樂伽公寓,不少自稱長租公寓模式的租房服務提供商先後因租金貸、現金流、“高進低出”等原因而陣亡。據不完全統計,從2018年1月至今,已有近20家長租公寓的資金鏈出現斷裂。

  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受長江商報記者采訪時說道,“後續建議積極關注長租公寓企業的金融風險,適當在保證金、准備金等方面落實新的政策。類似考慮有三點意義。第一、類似資金發揮了防火牆的作用,這有助于對租客形成保險作用。第二、類似資金能夠約束企業盲目擴大,進而有成本的概念。第三、類似制度也利好後續對長租公寓資金面的監控,這是企業穩健運營的保障。”

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