又一長租公寓倒下 行業頻頻爆雷問題究竟在哪兒

張國鋒2019-08-09 12:54:52來源:證券時報

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  倒在長租公寓這條賽道上的玩家,最近又多了一個。

  今年7月以來,“樂伽公寓經營異常,疑似爆雷”、“分公司人去樓空”、“房東收不到租金、房客面臨被驅逐”等消息在網上廣泛流傳。此後,樂伽公寓曾公開辟謠稱“公司依舊正常開展業務”。

  就在房東和房客們焦急等待一個解決方案的時候,8月7日晚,樂伽公寓通過其官方微信公衆號宣布,公司已停止運營。

  突然發布的停業公告

  據公開資料顯示,成立僅三年的樂伽公寓在長租公寓的風口上快速發展,截至今年5月,在南京、蘇州、杭州等8個城市均有布局,成立了300多家簽約中心,員工達到600多人,爲40多萬客戶提供服務,管理的房源超過20萬套,房屋總價達1000億元。根據規劃,其未來還要擴張至沈陽、徐州、廈門、佛山、青島、煙台、武漢、廣州、深圳、北京、上海、鄭州等城市。

  但這個美好的規劃在8月7日這一天劃上了休止符。當日晚間,樂伽公寓通過官方微信公衆號發布一則公告,確認公司已經停止運營,關閉所有業務,且員工大量離職,沒有經營收入,已無法償還客戶欠款。

  該公告稱,凡房東、房客自願達成和解協議的,公司無條件予以認可,無須再通知公司,原房屋租賃合同即時終止作廢,不再履行;房東、房客保留依法追究公司違約、賠償損失等法律責任的權利。房東、房客無法達成和解的,可依法通過法律途徑解決,追究公司應承擔的法律責任,公司尊重並執行一切決定。

  該公告最後還強調,此次事件不應該波及房客,公司再次誠懇請求房東不要采取過激手段驅逐房客。

  今年7月,多地的樂伽公寓房客曝光,房東因沒有按時收到房租,對房客下達了“驅逐令”。其中不少人與樂伽公寓簽訂了1年合同,至少支付了半年以上的租金。不少房東也表示,自己與樂伽公寓簽訂的是按季度收款的合同,但今年以來收款的情況明顯“不樂觀”,驅逐房客也是“無奈之舉”。

  7月中旬和下旬,西安、南京、杭州等住建部門發布了樂伽公寓風險提示,其中西安住建部門曾在7月15日發布《關于南京樂伽商業管理有限公司西安分公司的風險提示》,稱該公司在西安經營房屋租賃、房屋經紀活動時,經營範圍未包含有“房屋租賃”經營項目,提醒廣大西安市民注意風險預判,避免財産損失。

  事件曝光後,不少房東和房客前往樂伽公寓的南京總部進行了退款協商,但在公告發出前,據媒體報道稱,大部分房東和房客並沒有收到相應的補退款。而公告一出,不少房東和房客更是直接“炸”了,而許多當初幫他們辦理租賃合同的工作人員也已經消失,樂伽公寓此前還發送短信言明:“樂伽公寓原業務員已離職,從其離職之日起,其所從事的一切活動概與我司無關。”

  爲妥善解決相關事件,在樂伽公寓發出公告後不久,南京市住房保障和房産局也發布通告稱,樂伽公寓在履行租賃合同過程中出現大量違約,造成不良社會影響。南京市相關區政府已經組織第三方機構在轄區設立調處服務點,爲南京地區樂伽公寓客戶提供糾紛調解和法律咨詢服務。同時,南京市住房租賃行業協會推薦南京我愛我家房屋租賃置換有限公司、南京自如房屋租賃有限公司等五家住房租賃企業參與調處服務點工作。

  注定難行的長租公寓?

  讓樂伽公寓倒下的原因,毫無意外又是資金危機導致爆雷。

  有業內人士表示,樂伽公寓采取的是“高收低租”的模式,即高于市場價拿房,給房東的付款方式爲一個月租金或者一個季度租金;再以低租金出租房屋,一次性收取租客半年到一年的租金。而這種模式跟此前已經爆雷的長租公寓采取的“租金貸”本質相同,是典型利用資金池經營長租公寓的方式。

  之所以采用這種方式,在業內人士看來,其可以使得經營方式快速實現規模化發展,搶占市場份額。像樂伽公寓這種操作方式,通過時間差可以形成一個龐大的資金池,再把這些獲取的現金用于收購更多房源,獲取更多現金流;或者用于別處的投資,以賺取更多的利潤回報。

  但正如“租金貸”帶來的巨大危害一樣,這種模式正在破壞著行業的整體信用,無形中會放大杠杆,由于缺少風險控制,一旦企業經營管理失誤,就會導致房東、房客損失嚴重。

  “長租公寓一旦爆倉,會比P2P爆雷更可怕。”我愛我家前副總裁胡景晖在2018年時曾如此警告這個行業,如今看來,一語成谶。自2018年以來,杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業、北京愛佳心儀等在內的多家長租公寓出現“爆雷”或者“跑路”。

  “說到底,還是這個行業的商業模式沒有搞清楚的問題。”深圳某創投機構合夥人接受證券時報·創業資本彙記者采訪時表示,去年他們曾經接觸過一家長租公寓創業公司尋求融資,但在經過盡調後他們發現,這個行業的大部分公司未能“梳理”出自己的盈利邏輯。

  據克而瑞監測數據顯示,目前國內20個重點城市公寓租金回報率僅爲1%到3%。對于很多長租公寓公司而言,它們需要在市場上大量獲取房源,在面臨諸多競爭對手的情況下,不得不采取“哄擡價格”、“低價出租”的方式來擴張。

  有長租公寓創業公司創始人就曾公開表示,公寓的底租成本占總成本的55%到60%,租金差爲1.6~1.7倍,還需要每年攤銷15%到20%的裝修成本,以及人工等成本。

  58安居客房産研究院首席分析師張波認爲,金融手段在助力長租公寓規模化的同時,也加劇和提升了未來的風險水平,他建議對于長租公寓領域的金融管控力度要進一步加強。

  北京房地産中介協會秘書長趙慶祥則建議,要盡快出台住房租賃條例,租賃行業必須通過立法建立准入門檻;此外,可以由協會牽頭探索建立風險准備金制度,租賃企業按照規模繳納風險准備金,此舉一方面可以對沖經營不善帶來的風險,另一方面也可以控制企業的擴張速度。

  在業內人士看來,與將既有住房收儲加工改造後用于出租的“輕資産”長租公寓運營模式不同,由國企投資運營的長租公寓項目普遍爲“重資産”運營模式。易居研究院易居智庫中心研究總監嚴躍進表示,重資産、長周期運營有利于行業形成新的規範標准,促進該行業健康發展。

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