東莞市場預計推貨量達3770套,臨深項目成交提速

肖佩佩2019-08-28 08:48:10來源:南方都市報

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  市場打探 趨勢透析

  上周東莞住宅供應接近千套,供應連續兩周回升。臨近“金九”,開發商推貨節奏明顯快起來了。但是,傳統營銷季是否能夠拯救低迷已久的市場呢?業內認爲,市場回歸自住與理性,開發商對産品及需求精准定位,再配合理性市場定價方能打動客戶,以價換量還是主旋律。

  從目前區域分化情況來看,東南臨深片供需均較爲突出。近日深圳又迎來“先行示範區”的重大利好,市場對臨深走勢有了新的預期。對此,有業內人士坦言,近期臨深項目去化確有提速,但是,房價高位企穩的東莞市場,並非深圳客最佳青睐地,深圳客或加快流向價格明顯更低的佛惠中等城市,而逐漸回歸自住的本土購房者也並不會因僅憑利好而異常沖動。

  A

  數據走勢

  臨近金九供需雙升,但整體供應持續緊張

  今年上半年,東莞地市火熱和樓市低位形成較大反差。臨近“金九銀十”傳統地産營銷季,開發商推貨節奏明顯快起來。來自合富研究院數據顯示,上周,東莞新房供應約973套,已是連續兩周回升。同時,市場需求方也積極響應,上周東莞新房網簽約1266套,創下了近8周以來最高值,市場可謂供需雙升。

  來自優房超·瑞城搜數據統計顯示,根據目前已備案房價的項目信息,今年9、10月份,東莞樓市住宅推貨量預計將達到3770套。

  不過,從整體供應來看,業內分析,預測近一年東莞新房供應依然不足。東莞中原戰略研究中心相關負責人表示,這主要是由于過去幾年東莞招拍挂土地供應持續緊張、許多舊改項目推進較慢以及東莞城市規劃調整、報規審核嚴格等因素綜合影響。

  據東莞中原戰略研究中心不完全統計數據顯示,2019年下半年東莞住宅潛在供應量263萬㎡(不含商務公寓),供應持續緊張,支撐房價。

 B

  區域觀察

  東南臨深片區

  供過于求明顯 庫存消化周期達17個月

  由于樓市調整深入,市場逐漸回歸自住與價值,區域量價分化都日益嚴重。從成交數據統計來看,今年上半年成交主要集中在中心城區和東南臨深片,其中,位于高埗的萬科第五城成交近1700套,位于塘廈的城建禦城花園和星河時代成交均近500套,帶動整個片區上漲。

  從去年以來的樓市表現看,東南臨深片區市場幾經沉浮,變化最突出。樓市調整以來,深圳客逐漸退市,本地購房者又難以承載高房價,客源大幅減少,是東莞樓市受到的沖擊最大的片區。

  但在市場需求大幅減退的同時,臨深片區卻一直是東莞住宅市場的供應主力軍。今年,在大部分鎮街供應收緊的情況下,臨深片供明顯過于求。

  來自東莞統計局數據顯示,截至今年6月末,東莞全市新建商品住宅庫存套數38788套,庫存面積481.78萬平方米。其中,臨深五鎮區一手住宅庫存高達10836套,在全市占比近三成。無論是庫存面積還是庫存套數,臨深鎮區的塘廈、鳳崗均進入全市鎮街前五名。

  另外,據東莞中原戰略研究中心數據統計顯示,截至7月底,黃江、鳳崗、塘廈、樟木頭、清溪臨深五鎮住宅庫存量爲136.5萬平方米,占全市比重的28%,臨深片區五鎮住宅庫存消化周期繼續拉長至近17個月。

  深圳利好,臨深項目成交提速

  從下半年來看,臨深片這種供需矛盾還在加劇。東莞中原戰略研究中心不完全統計數據顯示,8月份約有21個項目推貨,其中有7個屬于臨深區域,4個爲舊盤加推,3個爲全新上市項目。

  金九銀十來臨,東莞市場陸續加大供應,臨深片更是如此。來自優房超·瑞城搜數據顯示,9、10月份,東南臨深片預計推貨量將達到1278套,占全市預期推貨量的33.89%。其中,塘廈供應最爲突出,推貨項目有三個,包括塘廈的城建禦城花園、春晖國際城、銀湖山莊,總推貨量達到了951套。

  供應量大,市場觀望,庫存消化周期長,這使得東莞臨深樓市競爭十分激烈,不少項目只能以價換量,比如今年上半年,塘廈的城建禦城花園開盤定價約1.7萬元/平方米起,低于周邊樓盤近5000元/平方米,更爲理性的定價對購房者吸引力明顯加大。

  不過,近期受到深圳重大利好影響,對于臨深片區的走勢,市場又有了新預期。8月18日,《中共中央國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》發布後,不少地産項目開始借勢宣傳市場升溫概念,東莞臨深樓市也備受關注。有業內人士坦言,今年上半年以來,隨著東莞樓市企穩,已有深圳客回流現象,而近期臨深很多項目去化速度較之前提升了幾倍。

  但是,業內認爲,臨深也不一定會因此大幅波動。東莞中原戰略研究中心分析,目前東莞房價高企,全市住宅均價已逼近珠海,與佛山、惠州和中山拉開較大的差距,深圳客或加快流向佛惠中城市。

  濱海片區

  諸多利好疊加,成交或持續升溫

  分化加劇的東莞市場,濱海片區絕對是當之無愧的主角之一。

  在市場成交低迷之下,濱海片區常年穩坐成交榜頭把交椅。根據合富研究院最新數據顯示,上周東莞東莞新房網簽約1266套,創近8周以來最高值。這其中,濱海片區表現最突出,虎門和沙田網簽套數位列前二,與寮步爲3個網簽過百套區域,三鎮街總和占全市26%。

  放眼今年上半年,濱海片區的厚街、沙田網簽也均是同比增幅超過100%。

  今年以來,諸如粵港澳大灣區規劃落地、南沙大橋開通以及番莞高速一期開通,諸多利好因素落地濱海片區,也助推了區域樓市的預期。與此同時,品牌開發商近兩年也積極布局片區,項目逐漸入市,市場供應加大,推高成交。

  金九銀十來臨,濱海片區仍是東莞市場接下來的供應主力。根據優房超·瑞城搜數據統計,9、10月份,濱海片區預計供應共710套,緊隨臨深片區,位居供應榜第二。

  東莞中原戰略研究中心表示,穗莞深城軌計劃將于今年9月30日開通運營,再疊加上半年諸多利好刺激,東莞西部如濱海片區和水鄉片區熱度或持續升溫。

  C

  市場預期

  “金九銀十”能熱起來? 競爭激烈價格分化

  “金九銀十”來臨,傳統營銷季是否能夠帶熱樓市,答案卻並不一定。根據東莞市統計局發布的《2018年9月份東莞市新建商品住宅網上簽約銷售情況》數據顯示,去年9月東莞新建商品住宅僅簽約3572套,創下自2011年以來的同期最低水平,是近8年來最低的成交量。

  今年市場如何突圍?東莞中原戰略研究中心認爲,當市場回歸自住,無論在規劃、營銷、價格等方面更要求開發商精准定位,要從産品、配套、服務等方面用心打造,讓客戶所見即所得;同時配合理性市場定價讓客戶心動,“金九銀十期間,以價換量仍然是市場的主旋律。”

  另外,下半年品牌房企項目以及地王項目在售明顯增多,這也意味著,市場競爭將更加激烈,價格分化嚴重,優質地段如TOD項目等價格高位企穩,部分貨量大的中小房企開發的低價地項目,面對品牌競爭對手,或以價換量。 

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