個人房貸利率新政來了 業內稱短時對惠州無影響

蔣奇政2019-08-28 08:50:35來源:南方都市報

掃描二維碼分享

  貸款利率並軌啓動後,個人住房貸款利率調整終于明晰。8月25日,央行發布公告稱,從10月8日起,新發放的個人住房貸款,定價基准從貸款基准利率轉換爲LPR(貸款基礎利率)。

  最值得關注的是,央行設定了個人房貸利率的最低要求,即首套個人住房貸款利率不得低于相應期限的基礎利率,二套個人住房貸款利率不得低于相應期限基礎利率加60個基點。央行最新5年期LPR爲4.85%,則首套住房貸款利率不低于4.85%,而二套住房貸款利率不低于5.45%(4.85%+0.6%)。

  惠州業界觀察人士認爲,這短期內對惠州市場並無影響,當前惠州首套利率上浮20%-30%,二套上浮25%-35%之間,遠高于央行的最低標准,但中長期要看銀行的執行標准,預計惠州今後商業貸款銀行利率下探空間極小。

  新政

  央行發布公告稱,從10月8日起,新發放的個人住房貸款,定價基准從貸款基准利率轉換爲LPR(貸款基礎利率)。首套個人住房貸款利率不得低于相應期限的基礎利率,二套個人住房貸款利率不得低于相應期限基礎利率加60個基點。央行最新5年期LPR爲4.85%,則首套住房貸款利率不低于4.85%,而二套住房貸款利率不低于5.45%(4.85%+0.6%)。

  政策

  10月8日起執行新利率標准  首套房貸利率不低于4.85%,二套房貸利率不低于5.45%

  央行發布的公告稱,此舉旨在貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地産市場長效管理機制,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定。

  LPR利率,是貸款基礎利率Loan Prime Rate,是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率,其他貸款利率可在此基礎上加減。

  這一標准很多分析師解讀爲貸款利率市場化開始,今後貸款基准利率將逐步淡出,取而代之的是貸款的市場報價利率即LPR。新的LPR報價方式在8月20日起正式施行,20日起各銀行在新發放的貸款中主要參考LPR定價,並在浮動利率貸款合同中采用LPR作爲定價基准。8月20日,貸款基礎利率5年期以上爲4.85%,比此前執行的4.9%有所降低。

  中國人民銀行發布公告宣布:從10月8日起,新發放的個人住房貸款,定價基准從貸款基准利率轉換爲LPR,也就是貸款基礎利率。根據央行公告,10月8日起新發放的個人住房貸款,利率以最近一個月相應期限的LPR爲定價基准加點形成。其中,LPR由貸款市場報價利率形成。

  以5年以上貸款利率爲例,原基准利率爲4.9%,現LPR爲4.85%,首套房貸若不加點,比基准利率低5個基點;二套房貸加60個基點後爲5.45%(4.85%+0.6%),約爲基礎利率上浮11%,在部分業界看來,這是全國統一的最低要求。

  公積金並不在此次新的信貸執行標准的範疇之內,依然執行和此前一樣的5年期以上3.25%的利率。

  解讀

  二套和首套的利率可能每月不一樣 個人住房貸款利率定價周期可由雙方協商約定

  根據相關資料,改革後的LPR(貸款基礎利率)由包括全國性銀行、城商行、農商行、外資銀行和民營銀行中具有代表性的18家報價行報價,去掉最低和最高兩個極值後,取算術平均,向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR。

  根據央行8月17日的公告,新的LPR由各報價行于每月20日(遇節假日順延)9時前,以0.05個百分點爲步長,向全國銀行間同業拆借中心提交報價,全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均,向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR,于當日9時30分公布。

  最新一期的LPR由央行在8月20日公布,1年期LPR爲4.25%,5年期以上LPR爲4.85%。

  公告明確個人住房貸款利率定價周期可由雙方協商約定,最短爲1年,最長爲合同期限。比如說,5年期以上貸款,購房者第一年的利率爲4.85%,如果只簽訂合同一年後,第二年若相應期限的LPR上調80個基點,則購房者第二年的利率也要按照最新的上調爲5.65%。但如果簽訂了長期合同,那這個利率則是按照簽訂合同的利率來計算。

  惠州一位銀行的營業經理稱,這對于購房者來說,可能是好事,因爲新的參考標准基礎貸款利率每個月都會變化,“但預計變化的幅度會很小,購房者在和銀行簽訂合同時,應該做好評估。預計部分購房者還是會以一年的期限來簽訂,但現在還沒有接到具體的操作細則。”

  惠州資深地産人士胡光宇稱,雖然名義上,房貸利率是和市場接軌,但是央行只規定了首套房貸和二套房貸執行的最低利率標准。每筆貸款的具體加點指數,由貸款銀行按照全國和當期住房信貸協商,“因城施策”只給出了加點利率上浮的下限,沒有給出上限,依然是具體的銀行按照具體的情況說了算。在惠州這種房貸利率一直高企的城市,二套房貸的利率繼續高企的可能性很大。

  市場

  惠州目前首套利率上浮20%-30% 二套上浮25%-35% 都高于央行最低標准,利率政策短期內影響不大

  業內觀察人士認爲,央行宣布從10月8日開始執行的新政策,對惠州市場短期影響不大。原因在于央行的“因城施策”只規定了利率加點下限,沒有給出上限,而惠州現在的利率執行標准已經不低,新標准執行後,不可能大幅度降低,部分銀行由于年底的額度問題,加點還會極高。

  南都記者結合惠州世聯行旗下的統計數據顯示,惠州10家銀行的最新數據顯示,截至8月中旬,首套房房貸利率上浮穩定在20%-30%之間。大部分銀行購買理財産品後,首套房貸利率都能上浮20%,農行、郵政銀行、廣發銀行、交通銀行、光大銀行購買理財産品上浮20%。

  10家銀行的二套房貸利率介于25%-35%之間,農業銀行、民生銀行、交通銀行、廣發銀行原本上浮35%,購買理財産品後上浮25%,興業銀行的上浮區間介于25%-40%之間,也是看客戶資質,平安銀行、光大銀行二套上浮都處于25%-35%之間,華潤銀行直接上浮35%。

  一位銀行信貸部門負責人表示,現在尚未拿到新的執行標准,但是預計銀行的自主權會加大,“對于優質客戶的利率加點和普通客戶的加點可能會拉得更開,以前購買理財産品、保險有優惠的可能也繼續,但是要求更嚴格,因爲年底也是銀行額度比較緊張的時候。”

  粵東世聯行總經理周玉仁對此稱,利率市場化可能給了銀行更大的空間,執行後,惠州利率的浮動空間可能更大。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 産業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部