資金收緊增速放緩,房企大佬集體陷入“焦慮”

綜合2019-08-28 09:48:51來源:中房網

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  中房網訊 行業調控的持續收緊,正在悄然影響著房企的經營戰略。

  當下,正值房企密集披露中期業績,雖然多數公司的成績都還不錯,但對于前景的迷惘,讓地産大佬們失去了昔日的意氣風發,表情裏多了些許黯淡和無奈。房價的上升空間被封死,融資遭遇總量控制,任何一家企業似乎都難以輕松逃離天花板下的困局。

  風水輪流轉,若說前幾年的購房者在整體焦慮,那麽現在,到了房企集體焦慮的階段。

  上半年房企銷售增量沒增速

  8月進入了半年報的密集發布期,包括萬科、恒大、碧桂園、融創等在內的近60家房企亮出了半年報,盡管從營業收入這一數字看,房地産企業,特別是頭部房企依然保持著增長,但銷售額增速卻都呈現出下降態勢。

  近兩年,能穩居前三名的是萬科、碧桂園和恒大。然而,從2019年半年報看,盡管三家企業的銷售額仍在繼續增長,但增速已明顯放緩。

  根據公告,2019年上半年,碧桂園實現權益銷售金額2819.5億元,同比下降9.28%,而在2018年上半年,同比增加了42.8%。中國恒大實現合約銷售金額約2818億元,同比下降7.4%;與之相對,2018年上半年時,同比增加了24.6%。萬科在2019年上半年累計實現合同銷售金額3340億元,同比增9.6%,雖然是三家龍頭企業中唯一一家取得正增長的,但相比去年同期9.9%的增速也略有下降。

  同樣,排在第二梯隊的融創、保利也是“增量沒增速”。2019年上半年,融創實現簽約金額2141.6億元,同比增長11.8%。而在2018年上半年時,這一數字是76%。保利地産2019年上半年的簽約銷售金額爲2526.24億元,同比增長17.33%,遠低于去年同期的46.86%。

  受此影響,多數房企對于未來的定調都趨向于謹慎。

 資金收緊效應顯現 拿地戰略收縮

  拿地方面,隨著行業融資環境整體趨緊,企業在土地市場的收儲布局也開始轉向保守。

  中原地産統計數據顯示,8月份以來,受監測的一二線城市土地出讓收入僅爲1543億元,平均土地溢價率爲6%,均爲年內最低。截至8月27日,全國熱點一二線城市合計土地成交771宗,相比之前幾個月明顯下調。

  8月22日,孫宏斌在出席公司投資者會議時表示,下半年沒有拿地指標,除非特別好的機會,公司基本停止拿地。即使融創一直將“小心拿地、避免拿高價地”奉爲經營底線,但如此堅決定調,仍折射出當下市場的陣陣寒意。

  實際上,今年以來的土地市場,在年初曾出現明顯的小陽春行情。4月份開始,一二線城市土地市場連續升溫,土地單月成交金額均在3000億元以上,溢價率也保持在20%左右。

  不過,這種情況在下半年出現轉折。而最爲觸痛房企神經的,是今年以來持續收緊的融資環境。近日,爲防範房地産貸款業務風險,銀保監會決定在32個城市開展銀行房地産業務專項檢查工作。在此之前,包括銀行貸款、境內外發債、非標融資等渠道均已全面收緊。這些均對房企拿地布局造成了一定影響。這也直接導致進入下半年,土地流拍現象增多,熱點土地溢價率出現了明顯下調。

  克而瑞地産研究中心分析師楊科偉指出,鑒于當下房地産市場整體轉冷,供需壓力進一步加劇,市場觀望情緒愈加濃重。隨著前期積壓的市場需求陸續釋放完畢,後續置業需求明顯不濟,部分城市甚至開始出現需求斷層的極端現象。受制于信貸政策適度收緊,預計短期土地市場成交量大概率將繼續走弱。

  孫宏斌直言,要重視本輪調控之變,融資端嚴控將是常態化,而且是顛覆性的、史無前例的動作。在此邏輯下,下半年房地産市場將受到很大影響。土地市場會下行,商品房銷售也會受到影響。

  8月21日,萬科總裁、首席執行官祝九勝同樣在業績會上表示,融資收緊對整個行業肯定會有影響,資信比較好、穩健經營的企業適應難度沒那麽大,但對其他企業來說會有一些挑戰。

  土地儲備作爲房企糧倉,一直是開發商爭相搶奪的資源。但資金面趨緊,將直接影響房企在土地市場的表現。縱觀房企在業績會中的表態,不積極拿地、分散風險、嚴格量入爲出、拿地要自制,幾乎沒有開發商堅持積極拿地戰略。

  7月底,富力地産內部流出文件顯示,下半年原則上停止拿地。8月22日,富力地産董事長李思廉在業績會上回應,富力始終是房地産公司,不可能停止拿地。但他同時表示,目前行業潮流就是“不積極拿地”。

  而在年初仍堅定看好三四線的碧桂園,同樣表示將從一線到五線均衡布局、分散風險,有符合標准的拿地機會才會出手。此前,碧桂園執行“全覆蓋”計劃,即三四五線城市所有縣城、發達鎮區均需有其項目。

  數據顯示,上半年碧桂園內地權益銷售中,三四線銷售占比61%,一二線銷售占比39%;在新增拿地權益金額中,三四線項目占權益總土地代價的54%,一二線項目則占46%。

  不僅是上述房企,8月26日,龍湖集團管理層在業績發布會上表示將嚴格量入爲出,按照負債率倒推拿地;陽光城近期亦表示,投資拿地標准是多維度的,但拿地要自制一些,拿錯就是白費。

  一葉落而知秋,離市場最近的開發商,正切實感受到調控帶來的陣痛。

  賺錢已無“容易”可言

  僅靠融資支撐擴張已不是易事。但促生房企焦慮情緒的,還有整個行業增幅放緩。今年以來,全國商品房銷售面積已經連續6個月下降。1~5月、1~6月及1~7月,商品房銷售面積同比降幅分別達1.6%、1.8%及1.3%。

  行業大環境影響下,房企盈利同樣一改高增態勢。據同花順不完全統計,截至8月22日上午10點,A股和H股93家上市房企公布2019年上半年業績或業績預告,其中36家房企淨利潤出現下滑。

  此前大多數人的共識是,規模越大的房企越有利于穿越周期,但如今,這一局面也悄然改變。規模居于前三的“碧萬恒”3家龍頭房企,今年的銷售增速都已有所放緩,甚至出現同比下滑。

  更爲嚴峻的是,業績增長也出現“黑天鵝”,尤其中國恒大發布盈利預警,稱2019年上半年稅後淨利潤同比下滑49%至270億元,旗下恒大健康錄得約20億元虧損。

  龍頭尚且如此,中小型房企在此輪周期中更爲艱難。

  上半年,港股上市房企中,九龍倉、華南城、朗詩綠色等房企淨利潤同比均不同幅度下滑;A股上市房企中,中交地産、中洲控股、萬通地産等中小房企盈利能力也不容樂觀。

  數據顯示,中洲控股上半年實現營業收入約23.90億元,同比下降59.82%;歸屬于上市公司股東的淨利潤約2.02億元,同比下降71.85%。其中,房地産營業收入約爲21.10億元,同比下降63.01%。

  東方證券認爲,中型房企有較大的規模擴張訴求,拿地動力強,又相對缺乏自有資金,將面臨較大挑戰。而很多小型房企原本就難以獲得融資資源,隨著市場下行,幾乎難以跨越本輪周期。

  在市場前景不甚明朗、商品房去化不力的背景下,房企拿地數據已呈放緩態勢。克而瑞數據顯示,7月土地流拍地塊數量比6月有明顯上升,且流拍加劇的趨勢依然延續。截至8月11日,重點城市已經有26塊土地流拍,環比近乎翻番。

  此外,7月份重點監測城市溢價率降至14%,較6月份下降8個百分點。8月降溫趨勢加劇,溢價率降至8%。企業拿地熱情不及二季度,近期成交土地中不乏低溢價甚至底價成交的案例。

  現金或是生命線

  屋漏偏逢連夜雨。中信建投數據顯示,今年是房地産債償還壓力高峰。2019~2023年分別有3711.93億、4026.04億、7479.55億、2518.99億和2846.26億到期。政策全面收緊、行業增幅放緩、疊加償債高峰,地産行業壓力進一步增大。

  今年以來,陸續有房企如泰禾集團、陽光100變賣資産過冬。對此,中駿集團營銷副總經理陳豔公開表示,現金流就是生命線,資金狀況比較緊張的開發商,有可能虧損也直接出貨。

  而手握充沛現金流、具備健康的內在生長力,將是房企穿越周期的保障。

  在萬科中期業績發布上,祝九勝用“勻速運動”來形容萬科的發展,力圖避免大起大伏。截至報告期末,萬科現金及現金等價物余額約1328.95億元,同比減少11.35%。

  萬科表示,在戰略層面,將繼續聚焦主航道,鞏固提升基本盤;在市場層面,將積極銷售、積極回款,加快長期庫存去化,提升經營型業務表現,提高資金使用效率,實施清産核資。

  碧桂園管理層同樣表示,行業政策進一步收緊,給公司帶來的挑戰很多,所以一定要抓好現金流管理。上半年,碧桂園權益物業銷售現金回籠約2659.4億元,回款率達94.3%,而去年末回款率則爲91%。

  現金流渴望下,已有房企打響集團促銷搶跑第一槍。

  8月20日,恒大祭出促銷大旗,“全國532樓盤,閃購7.8折”,集團旗下之區域公司,悉數推出全員營銷優惠升級活動。在8月20日至10月8日期間,恒房通推薦購房均享特殊優惠,且每日推出不定量的特價房單位。

  近年來,恒大發展戰略由“規模型”向“規模+效益型”轉變,經營模式也由“三高一低”向“三低一高”轉變,即低負債、低杠杆、低成本、高周轉。業內認爲,采用合理的手段加快銷售,提高庫存周轉速度,可降低企業的財務風險。

  實際上,恒大絕非今年第一個搶跑的企業,但卻是首個全集團統一啓動“金九銀十”促銷策略的公司。鑒于恒大的體量及市場占有率,此舉對于市場的沖擊力不容小視。

  來源:第一財經、經濟參考報、北京日報,中房網綜合整理

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