個人房貸利率新政出台貸款買房有何影響

王立芳2019-08-29 08:29:16來源:中國商報

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  中國人民銀行(以下簡稱“央行”)近日發布公告,對新發放商業性個人住房貸款利率進行調整。自今年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(以下簡稱“LPR”)爲定價基准加點形成。央行有關負責人稱,調整原因在于,在改革完善LPR形成機制過程中,個人住房貸款定價基准也需從貸款基准利率轉換爲LPR,以更好地發揮市場作用。

  個人房貸利率將如何定價

  定價基准改變之後,房貸利率該如何計算?

  中國商報記者了解到,在調整之前,個人住房貸款利率在貸款基准利率的基礎上浮動。房貸利率的計算公式爲:房貸利率=基准利率×(1+浮動比例)。以北京市爲例,根據最新數據,央行規定五年以上貸款基准利率爲4.90%,首套房貸利率的浮動比例是“基准上浮10%”,所以利率=4.90%×(1+10%)=5.39%;二套房貸利率則“上浮20%”,也就是5.88%。

  央行發布的公告顯示,自10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應LPR爲定價基准加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限內LPR,二套商業性個人住房貸款利率不得低于LPR加60個基點;商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

  也就是說,新政實施後,房貸利率的計算公式變爲:房貸利率=LPR+加點。LPR每個月都會更新發布一次,調整節奏快于基准利率。最新一期(8月20日)的五年期以上LPR爲4.85%,如果按照這個數值計算,那改革後的房貸利率結果爲:首套房貸利率不低于4.85%,二套房貸利率不低于5.45%。

  業內人士提醒,這是全國統一的最低要求,調整後的個人住房貸款利率可能比央行公布的最低標准要高。

  央行有關負責人表示,LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值則由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求,綜合貸款風險狀況,在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定,整個合同期限內都固定不變。

  目前,貸款市場報價利率有一年期和五年期以上兩個期限品種,一年期和五年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基准,一年期以內、一至五年期個人住房貸款利率基准,可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基准確定後,可通過調整加點數值,體現期限利差因素。

  房貸利率水平將如何變動

  今後,個人住房貸款利率是漲還是降?

  新政一出台,就有居民擔心個人房貸利率會大幅上漲。經濟學家宋清輝在接受記者采訪時表示,這一政策變動是爲了落實好“房住不炒”定位和房地産市場長效管理機制,目的仍是確保定價基准平穩有序轉換,維護借貸雙方合法權益。短期來看,預計個人住房貸款實際利率受到的影響不大,僅會對少數購房者産生影響。

  在此前國務院新聞辦公室舉行的政策例行吹風會上,中國人民銀行副行長劉國強也明確表示,房貸利率由參考基准利率變爲參考LPR,最後出來的貸款利率水平要保持基本穩定。

  中原地産首席分析師張大偉分析,按照目前的房貸數據,大部分銀行執行的是首套房貸利率在基准貸款利率上上浮10%-20%,二套房則上浮20%-30%,這符合新政策要求。對目前市場來說,政策不會導致利率上行,平穩是主流。

  按照公告內容,住房利率可以由借款人與貸款銀行雙方協商根據當時最近一個月的LPR進行重定價。重定價周期最短爲一年,最長爲合同期限,雙方可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇,協商約定。

  央行有關負責人表示,新政主要針對新發放個人住房貸款利率,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。

  值得注意的是,本次調整繼續遵循房地産調控“因城施策”原則,各地根據當地房地産市場形勢變化,確定首套和二套個人住房貸款利率加點下限。此外,銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限,結合機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素,明確商業性個人住房貸款利率定價規則,合理確定每筆貸款的具體加點數值。

  “未來房貸利率會更加突出體現地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略,不同地區、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大。”中國銀行(601988)主管研究員周景彤表示。

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