“國際濱”陷入新房銷售僵局

周堅洪2019-08-29 08:31:06來源:每日商報

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  “濱江的新盤竟然流搖了!”

  最近,杭州樓市一個首開新盤的開盤結果,引發了市場的極大關注和討論,這就是位于濱江的中海·雲宸。

  8月7日,中海·雲宸發布銷售方案,推出391套精裝修房源,均價47000元/平方米。最終,僅378戶家庭參與搖號登記,遭遇流搖。8月18日,中海·雲宸開盤選房,去化成績一般,目前仍有大量房源未售。

  在中海·雲宸之前,“新盤流搖”這個詞,幾乎與濱江區絕緣。

  在杭州樓市的版圖中,高新産業集聚的濱江絕對是最被看好的板塊之一,甚至被稱爲“國際濱”。最近兩年,濱江區的新房市場一直處于一房難求的狀態,去年實施“公證搖號”以來,這裏的平均中簽率長期穩定在30%以下,哪怕是總價千萬級別的豪宅産品,中簽率也能保持在20%左右。

  隨著7月以來新項目的陸續入市,濱江區的新房供應緊張局面有所緩解。不過,讓人意外的是,濱江又走到了一個極端:新房賣不動了。

  除了“流搖”的中海·雲宸,上個月首開的時代·濱江悅,成績同樣並不理想。從一房難求到賣不動,濱江陷入銷售困境,背後是整個市場的趨冷導致,還是另有原因?

 兩大新盤接連遇冷

  售樓部現場冷清

  這兩天,記者實地探訪了中海·雲宸和時代·濱江悅這對“難兄難弟”。

  時代·濱江悅位于濱江與蕭山的交界地帶,處于風情大道的東面,從地理上說,更靠近蕭山。而且,從目前區域內已有配套來看,時代·濱江悅更倚重蕭山區的生活商業配套。

  時代·濱江悅在7月中旬首開,推出了1、3、5、6號樓共142套房源,均價42000元/平方米(毛坯)。最終,共有358戶家庭參與搖號登記,平均中簽率39.6%。7月20日,項目選房,當天並未售罄。透明售房網顯示,截至8月28日,該項目還有47套可售房源。

  上午10:00左右,記者來到時代·濱江悅售樓部時,只看到了2組購房者在看房。從沙盤上可以看到,首開推出的1號樓和3號樓位于小區第一排,正對金城路。5號樓位于小區西面,緊鄰風情大道。相對來說,位于小區東面的6號樓,位置最好。

  “1號樓和3號樓價格最低,房源已經沒有了。現在128方只有頂樓和較低樓層還有個別房源,139方的選擇面更廣一點,”銷售顧問告訴記者。據他介紹,時代·濱江悅規劃125方、128方和139方三個面積,前兩者總價500萬元左右,後者在600萬以上。

  相比于時代·濱江悅的邊角位置,中海·雲宸的地段優勢要好很多。中海·雲宸位于時代大道與濱康路的交界處,周圍有阿裏巴巴、網易、新華三、華爲、浙大中控等高新技術企業,以及長河中學、長河幼兒園、世紀聯華等各類配套,而且與地鐵5號線聚才路站直線距離不超過500米。

  記者在工作日上午來到中海·雲宸時,同樣發現售樓部裏人氣冷清,當時並沒有看到有看房客戶。據銷售顧問介紹,該項目一次性推出了所有391套房源,全部爲139方四房戶型,均價在600萬元到700萬元。

  銷售顧問告訴記者,目前中海·雲宸已經成交了160多套房源,占到總量的4成左右。“主要我們是一次性推出,所以數據上看去化一般。如果每次只推一棟樓的話,肯定也是搶光的節奏,”銷售顧問說道。

  “內憂外患”雙面夾擊

  濱江滯銷或是個別現象

  今年5月和6月,濱江金茂府和杭州壹號院先後推出了總價在千萬級別的改善型房源,前者中簽率15.4%,後者也僅有21.6%,雙雙開盤售罄。從一房難求到陷入滯銷,短短兩個月時間,濱江的新房行情就出現這麽大的反轉,到底是什麽原因?

  在業內人士看來,樓市行情的變化,加上項目自身的劣勢,是導致這兩個樓盤賣不動的主要原因。

  浙江中原地産首席分析師荊海燕認爲,可以從三個方面來分析:“一是從市場面,目前杭州600—800萬元的産品整體去化壓力都比較大,這兩個項目也不例外;二是從産品面,這兩個項目清一色都是大戶型,總價高,擡高了購買門檻;三是從入市時機看,錯過了最好的時機。”

  荊海燕告訴記者,進入下半年以後,樓市行情比較溫吞,不少新房項目的上客量明顯減少,“尤其是改善型産品,整體微冷。”

  雙贏機構總經理章惠芳的觀點也是如此,她認爲,7月份以來,隨著中央政治局會議提出不將房地産作爲短期刺激經濟的手段,以及杭州開始實施“限房價、競地價”的土拍新政,樓市預期發生了顯著變化,樓市出現降溫情況。

  在章惠芳看來,雖然中海·雲宸和時代·濱江悅都首開遇冷,但並不能說明整個濱江的行情反轉,更應該看作是板塊內部分化、項目分化。

  “濱江內部也分很多板塊,這兩個項目並不在濱江傳統意義上的最核心區域。在限價大背景下,所有新盤價格如果都保持在一個水平線的話,那麽購房者更願意去選擇地段、配套、品牌等優勢更明顯的項目,比如綠城·曉風印月、時代濱江·丹楓四季,哪怕還要等一等,”章惠芳說道。

  另外,章惠芳認爲,這兩個項目的滯銷,跟周邊二手房沒有形成價差也有關系。記者從好找房了解到,中海·雲宸附近的小區,南岸晶都目前二手房挂牌均價僅36470元/平方米,鉑金名築目前挂牌均價45335元/平方米。

  分化成爲樓市主題詞

  低價項目刷新最低中簽率

  濱江這幾個項目截然不同的銷售表現,折射出當下杭州樓市一個越來越明顯的特征:分化加快。

  “現在分化更加明顯。大家更關注所謂的熱盤紅盤,都會去搖號碰運氣。而以前會退而求其次去選擇的項目,因爲對後市看漲的預期發生變化,現在不會再考慮了。尤其是高單價、高總價的樓盤,分化更激烈。”章惠芳告訴記者。

  在濱江區,綠城·曉風印月和時代濱江·丹楓四季就是章惠芳口中的“熱盤紅盤”。這兩個項目都處于濱江區政府核心板塊,分別由綠城和濱江開發,“能夠承受濱江區七八百萬元總價的購房者,大都在等這兩個項目,”業內人士告訴記者。

  板塊分化的同時,産品類型的分化也很明顯。在高總價的改善型産品熱度逐漸降低的同時,低總價的剛需項目,卻在不斷打破自己的搖號紀錄,甚至在短時間內接連刷新了整個杭州的最低中簽率。

  本周一,良渚新城的紅盤保利融信·和光塵樾公布了最新一次加推的搖號登記數據:110套房源,9093戶家庭,平均中簽率約1.21%。第四次推盤的和光塵樾,不僅刷新了項目自身的兩個紀錄:登記人數新高、中簽率新低。而且,超過了西湖國際城(最低中簽率1.51%),成爲杭州實施公證搖號以來“最難搖”的樓盤。

  不過,和光塵樾的新紀錄或許也只能保持兩天時間。天都城·濱沁公寓在8月24日發布了銷售方案,推出178套房源,均價14292元/平方米(毛坯)。

  昨天下午三時,天都城·濱沁公寓結束登記,雖然目前尚未公布最終登記人數,不過有消息稱,最終有約2.9萬人參搖,按照這個數據計算的話,中簽率將低至0.6%。

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