“国际滨”陷入新房销售僵局

周坚洪2019-08-29 08:31:06来源:每日商报

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  “滨江的新盘竟然流摇了!”

  最近,杭州楼市一个首开新盘的开盘结果,引发了市场的极大关注和讨论,这就是位于滨江的中海·云宸。

  8月7日,中海·云宸发布销售方案,推出391套精装修房源,均价47000元/平方米。最终,仅378户家庭参与摇号登记,遭遇流摇。8月18日,中海·云宸开盘选房,去化成绩一般,目前仍有大量房源未售。

  在中海·云宸之前,“新盘流摇”这个词,几乎与滨江区绝缘。

  在杭州楼市的版图中,高新产业集聚的滨江绝对是最被看好的板块之一,甚至被称为“国际滨”。最近两年,滨江区的新房市场一直处于一房难求的状态,去年实施“公证摇号”以来,这里的平均中签率长期稳定在30%以下,哪怕是总价千万级别的豪宅产品,中签率也能保持在20%左右。

  随着7月以来新项目的陆续入市,滨江区的新房供应紧张局面有所缓解。不过,让人意外的是,滨江又走到了一个极端:新房卖不动了。

  除了“流摇”的中海·云宸,上个月首开的时代·滨江悦,成绩同样并不理想。从一房难求到卖不动,滨江陷入销售困境,背后是整个市场的趋冷导致,还是另有原因?

 两大新盘接连遇冷

  售楼部现场冷清

  这两天,记者实地探访了中海·云宸和时代·滨江悦这对“难兄难弟”。

  时代·滨江悦位于滨江与萧山的交界地带,处于风情大道的东面,从地理上说,更靠近萧山。而且,从目前区域内已有配套来看,时代·滨江悦更倚重萧山区的生活商业配套。

  时代·滨江悦在7月中旬首开,推出了1、3、5、6号楼共142套房源,均价42000元/平方米(毛坯)。最终,共有358户家庭参与摇号登记,平均中签率39.6%。7月20日,项目选房,当天并未售罄。透明售房网显示,截至8月28日,该项目还有47套可售房源。

  上午10:00左右,记者来到时代·滨江悦售楼部时,只看到了2组购房者在看房。从沙盘上可以看到,首开推出的1号楼和3号楼位于小区第一排,正对金城路。5号楼位于小区西面,紧邻风情大道。相对来说,位于小区东面的6号楼,位置最好。

  “1号楼和3号楼价格最低,房源已经没有了。现在128方只有顶楼和较低楼层还有个别房源,139方的选择面更广一点,”销售顾问告诉记者。据他介绍,时代·滨江悦规划125方、128方和139方三个面积,前两者总价500万元左右,后者在600万以上。

  相比于时代·滨江悦的边角位置,中海·云宸的地段优势要好很多。中海·云宸位于时代大道与滨康路的交界处,周围有阿里巴巴、网易、新华三、华为、浙大中控等高新技术企业,以及长河中学、长河幼儿园、世纪联华等各类配套,而且与地铁5号线聚才路站直线距离不超过500米。

  记者在工作日上午来到中海·云宸时,同样发现售楼部里人气冷清,当时并没有看到有看房客户。据销售顾问介绍,该项目一次性推出了所有391套房源,全部为139方四房户型,均价在600万元到700万元。

  销售顾问告诉记者,目前中海·云宸已经成交了160多套房源,占到总量的4成左右。“主要我们是一次性推出,所以数据上看去化一般。如果每次只推一栋楼的话,肯定也是抢光的节奏,”销售顾问说道。

  “内忧外患”双面夹击

  滨江滞销或是个别现象

  今年5月和6月,滨江金茂府和杭州壹号院先后推出了总价在千万级别的改善型房源,前者中签率15.4%,后者也仅有21.6%,双双开盘售罄。从一房难求到陷入滞销,短短两个月时间,滨江的新房行情就出现这么大的反转,到底是什么原因?

  在业内人士看来,楼市行情的变化,加上项目自身的劣势,是导致这两个楼盘卖不动的主要原因。

  浙江中原地产首席分析师荆海燕认为,可以从三个方面来分析:“一是从市场面,目前杭州600—800万元的产品整体去化压力都比较大,这两个项目也不例外;二是从产品面,这两个项目清一色都是大户型,总价高,抬高了购买门槛;三是从入市时机看,错过了最好的时机。”

  荆海燕告诉记者,进入下半年以后,楼市行情比较温吞,不少新房项目的上客量明显减少,“尤其是改善型产品,整体微冷。”

  双赢机构总经理章惠芳的观点也是如此,她认为,7月份以来,随着中央政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,以及杭州开始实施“限房价、竞地价”的土拍新政,楼市预期发生了显著变化,楼市出现降温情况。

  在章惠芳看来,虽然中海·云宸和时代·滨江悦都首开遇冷,但并不能说明整个滨江的行情反转,更应该看作是板块内部分化、项目分化。

  “滨江内部也分很多板块,这两个项目并不在滨江传统意义上的最核心区域。在限价大背景下,所有新盘价格如果都保持在一个水平线的话,那么购房者更愿意去选择地段、配套、品牌等优势更明显的项目,比如绿城·晓风印月、时代滨江·丹枫四季,哪怕还要等一等,”章惠芳说道。

  另外,章惠芳认为,这两个项目的滞销,跟周边二手房没有形成价差也有关系。记者从好找房了解到,中海·云宸附近的小区,南岸晶都目前二手房挂牌均价仅36470元/平方米,铂金名筑目前挂牌均价45335元/平方米。

  分化成为楼市主题词

  低价项目刷新最低中签率

  滨江这几个项目截然不同的销售表现,折射出当下杭州楼市一个越来越明显的特征:分化加快。

  “现在分化更加明显。大家更关注所谓的热盘红盘,都会去摇号碰运气。而以前会退而求其次去选择的项目,因为对后市看涨的预期发生变化,现在不会再考虑了。尤其是高单价、高总价的楼盘,分化更激烈。”章惠芳告诉记者。

  在滨江区,绿城·晓风印月和时代滨江·丹枫四季就是章惠芳口中的“热盘红盘”。这两个项目都处于滨江区政府核心板块,分别由绿城和滨江开发,“能够承受滨江区七八百万元总价的购房者,大都在等这两个项目,”业内人士告诉记者。

  板块分化的同时,产品类型的分化也很明显。在高总价的改善型产品热度逐渐降低的同时,低总价的刚需项目,却在不断打破自己的摇号纪录,甚至在短时间内接连刷新了整个杭州的最低中签率。

  本周一,良渚新城的红盘保利融信·和光尘樾公布了最新一次加推的摇号登记数据:110套房源,9093户家庭,平均中签率约1.21%。第四次推盘的和光尘樾,不仅刷新了项目自身的两个纪录:登记人数新高、中签率新低。而且,超过了西湖国际城(最低中签率1.51%),成为杭州实施公证摇号以来“最难摇”的楼盘。

  不过,和光尘樾的新纪录或许也只能保持两天时间。天都城·滨沁公寓在8月24日发布了销售方案,推出178套房源,均价14292元/平方米(毛坯)。

  昨天下午三时,天都城·滨沁公寓结束登记,虽然目前尚未公布最终登记人数,不过有消息称,最终有约2.9万人参摇,按照这个数据计算的话,中签率将低至0.6%。

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