国庆长假一手楼交易整体平稳 成交量同比回升

葛政涵 许蕾2019-10-12 09:16:22来源:南方网

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  被视作楼市成交关键节点的“十一”长假结束,有机构统计显示,在一手房市场,广州和深圳的网签成交量并不在高位,其中广州一手房长假7天内网签617套,与去年相差不大。但整体来看,热点城市的成交量同比有所回升。

  不过有分析指出,这并不意味着市场结束冷淡局面,在调控政策、融资环境、房贷改革的大背景下,后续楼市或将保持相对稳定现状。

  受多重因素影响,上半年房企负债情况与2018年末相比有所攀升,这或许是市场促销力度加大的深层原因之一,后续面临的资金压力或将助推房企进一步加速推新和开展优惠营销活动。

  市场成交

  广东:热度呈现分化

  网易房产数据中心监控阳光家缘的网签统计显示,今年“十一”长假期间,广州一手房成交617套,成交面积62183平方米,与2018年同期的656套、67217平方米相比分别下降约5.95%和7.49%。尽管呈现回落态势,但与去年的成交量相比差别并不大,保持相对平稳的趋势。

  事实上,保持相对平淡态势与房企推货节奏变化相关,早在“十一”前的9月甚至8月,不少开发商已经开始“抢跑”,进行一手推新和促销优惠。广州克而瑞统计显示,黄金周成交锐减的一个原因在于假期开启前,各项目集中拿到预售证。在“十一”黄金周前的一周(9月23日至9月29日)内,广州一手住宅供应5341套,但随后一周内仅供应971套。

  在各城区中,成交量最多的增城为252套,其余城区均未过百。今年以来,表现较好的城区中,番禺、南沙两地,分别仅成交71套和41套,中心城区的荔湾和天河分别成交47套和86套,越秀长假期间没有网签记录。

  同为一线城市,深圳一手房成交量同比出现明显上升。克而瑞统计显示,“十一”长假期间,深圳一手房成交面积40289平方米,同比增长约八成,延续了此前的销售热度。深圳克而瑞统计认为,当地有4个项目在“十一”长假期间开盘,其中最大的恒大城加推了310套住宅,再加上各类降价促销政策,刚需稳步释放。

  同样是在广东省内,其他城市也有不同表现,克而瑞统计显示,佛山、肇庆、汕头、东莞、江门五座城市“十一”假期成交量同比有不同程度的下降,其中降幅较大的肇庆成交2.57万平方米,同比下降60%;佛山长假期间成交面积88677平方米,同比去年减少约47%。但茂名、韶关、惠州等地成交同比稳中有升,其中位于粤西的茂名成交面积达43615平方米,同比增长56%,惠州同比也有4%的轻微增幅。

 全国:数据层面好于去年同期

  作为“金九银十”的前半场,9月一手房市场成交量不尽如人意。这也让业界对“银十月”的开端“十一”长假抱有期待。克而瑞检测显示,从全国范围来看,国内30座城市新增商品住宅成交面积为167万平方米,较去年同期小幅微增3%。

  在一线城市中,北京和深圳同比有增长,广州和上海有回落,变动幅度大致相抵,使得一线城市成交量达到12.47万平方米,同比增加9%。其中,北京由于限竞房项目的集中入市,刚需得以稳步释放,黄金周期间成交21300平方米,同比增长11%。但上海长假期间成交全面回落,一手房成交面积仅为931平方米,同比缩水83%。

  列入统计的10座二线城市一手房成交量整体涨多跌少。有7个城市成交同比上涨,青岛、杭州、济南表现突出,同比涨幅均超过100%,青岛同比增幅甚至达到261%,成交面积达到13.59万平方米。不过相比上述高增幅城市,苏州长假期间成交量微增5%,分析认为其增幅不大的主因在于经历前期的密集调控,购房者的观望情绪加剧,且在售新盘以洋房、别墅等中高端产品为主。

  同比下降三个二线城市分别是武汉、重庆和福州,其中武汉同比缩水32%,但仍然以29.61万平方米的成交面积位列10座二线城市的首位,克而瑞研究中心认为,这主要源于前期购买力透支严重,市场迎来了阶段性调整。

  列入统计的16个三四线城市,成交量同比波动范围更大,各城市市场分化显著。其中扬州从去年的1993平方米跃升至今年的1.74万平方米,同比增长774%,温州长假期间成交9.66万平方米,同比也有334%的增幅。事实上,受较低基数影响,温州、扬州、莱芜、武夷山等城市成交明显放量,同比出现成倍增长。以武夷山为例,其今年成交面积同比增长448%,但只有2445平方米,按照套均90平方米三房配置进行匡算,成交量也不到30套。

  后市展望

  债务风险或促使企业加速推货

  今年下半年以来,房企促销力度明显加强,有规模房企早在8月就已开启全国范围内的楼盘联动折扣促销活动,“金九银十”期间的特惠房源、低首付、成交送礼等促销行动层出不穷。有观点指出,房企大搞促销在于年末冲刺业绩,同时也伴有加快销售回款缓解负债压力的动机。

  诸葛找房最新发布的报告显示,上半年国内80家上市房企有息负债整体规模达6.6万亿元,与2018年末相比上涨10.45%。有20家房企有息负债规模超过千亿元。其中恒大、碧桂园、融创均在3000亿元以上。保利、绿地、万科、中国铁建和中海地产为2000亿-3000亿元。

  负债靠前的基本是规模房企,融资能力较强。不过,泰禾、正荣、阳光城等企业采取了主动降杠杆、降负债的策略,其中泰禾在严峻的债务压力下,主动出售资产,回笼现金,有息负债规模与2018年年底相比已降低19.73%,但仍有约1104亿元的规模。

  相比规模企业,中小房企面对的资金压力更为严峻,诸葛找房报告指出,今年全年约360家房企倒闭,破产原因多涉及不能清偿到期债务、严重资不抵债。下半年融资环境更为严峻,在行业增速放缓的背景下,房企应该加速推货入市、提高周转并加速回款。

 降价跑量无法持续助推热度

  克而瑞研究中心认为,尽管“十一”长假数据层面整体向好,但市场冷淡迹象仍未发生根本性扭转。一方面,“房住不炒”“稳房价”“稳预期”的政策主基调依旧,涉房信贷仍相对紧张,叠加10月落地的房贷利率新机制执行,市场观望情绪依旧浓厚。另一方面,房企降价“跑量”冲刺业绩也在一定程度上造成了市场短暂“复苏”的假象,未来市场趋稳将成为大概率事件。

  具体分城市来看,未来一线城市成交量将迎来小幅回调,总量仍有望高于2018年。二线城市整体趋稳,中西部刚需和改善需求仍有待进一步释放,诸如重庆、武汉、郑州、成都、昆明、兰州等这种去化周期较短、供需旺盛的城市,四季度成交有望冲高。广大的三四线城市成交量将稳步回落,城市表现将出现分化,部分环一线和热点二线的三四线城市,成交热度或将维持较长一段时间。

  在供应一端,考虑到去年四季度和年初一线城市土地成交集中,在四季度将会开始形成供应,且房企冲刺全年业绩的关键期,推货意愿必将有所加强。另一方面,在三四线市场需求不济、成交量急转直下的背景下,二线城市更是成为房企提升销售业绩的必争之地,四季度整体供应放量回升势头依旧。

  与此同时,由于“金九月”成交平淡,不少城市库存消化周期有所拉长,其中广州和深圳的消化周期均为约12个月,环比变化不大,但北京、厦门等地消化周期超过18个月,库存风险需要警惕,重庆、杭州等地库存量明显偏低,消化周期不足6个月,总体来看,超七成城市去化周期仍在12个月左右,库存去化压力不大。

  板块扫描

  今年国庆前全市约16个全新盘达到入市要求,该数量“近年罕见”。“十一”期间,广州楼市成交重点板块相对集中,其中,以荔湾和天河为代表的中心区以及南沙的热门板块,都出现了库存下降迅速的情况。

  南沙:

  新货供应放缓,竞争激烈

  “十一”期间,南沙市场热度较高的板块为金洲-蕉门河及黄阁。

  其中,金洲-蕉门河板块今年仅越秀滨海新城、越秀天珹等少量一手项目在售,项目销售认为金洲具备学位、配套优势,目前2万-3万元/平方米(视乎配套、与地铁距离)均价已属“洼地价”,因此金洲板块一手住宅“十一”优惠手段并不明显。

  同时,从现场气氛来看,不少买家当天下订;销售中心整体人气在本次调研中处于较为踊跃的水平,可见买家对金洲板块认可度较高。

  广州中原研究发展部认为,从长期来看,南沙金洲已经没有新的大体量地块挂牌建设,金洲作为南沙核心,价格前景乐观。虽然近年黄阁、东涌等板块推地较多,造成一手成交出现一定热度转移、平摊问题,但总体而言,金洲板块各方面生活配套均相对成熟,即使非地铁盘,大部分项目亦能“公交10分钟”抵达地铁站。

  此外,目前南沙最高地价已超1.7万元/平方米,而对比金洲,标杆地板块灵山岛配套、发展沉淀仍需时日;另一方面,金洲目前已缺少大体量地块挂牌,日后供应一手极其依赖旧改,这意味着未来金洲一手推新周期将更长。综合上述两点,金洲在售一手项目将越来越“有价值”。

  荔湾:

  部分项目欲节后调价

  得益于国庆前夕(9月19日)荔湾冷冻厂地块拍出42520元/平方米的高楼面地价,大坦沙、广钢部分项目以“房价=地价”为噱头吸客,同时并未有明显降价行为;相反,部分一手项目甚至计划节后上调价格,以体现地段价值。

  大坦沙一楼盘销售表示,荔湾区位价值、配套、发展规划前景“俱佳”,项目基本不会降价。此外,销售人员表示,目前荔湾主要一手项目发展商资金储备实力均较雄厚,不急去货,不缺钱,也不会互相比拼降价,大部分保持“慢慢卖”的心态。“十一”期间,部分荔湾销售人员忙于催促此前意向客户加快完成下订签约,以免受节后调价影响造成购房成本增加。

 天河:

  区域新房短缺,公寓市场“热闹”

  天河主要一手住宅项目兰亭盛荟于9月初开盘抢跑,成交活跃,而珠江花城于9月7日、9月21日分别“抢跑”,累计推出400套单位,故国庆期间现场客户不算多,成交节奏平缓。广州中原研究发展部认为,区域新房短缺,开发商后续销售压力不大,导致天河住宅盘除少量限时折扣优惠外,并无大规模促销活动。

  相比之下,天河公寓市场则显得相对热闹。其中公寓产品断供三年的智慧城板块,今年“金九银十”终于有两个新盘入市,加之地铁21号线即将开通的利好,刺激板块关注度提高。

  其中,联泰·天河YOHO于8月下旬开盘,跑量可观,截至9月底,项目北塔几乎售罄,南塔顺势推售,虽无太大优惠力度,但成交亦较为理想,国庆期间仅少量单位可选,而同属智慧城板块的天河云商汇与联泰·天河YOHO同台竞争,国庆“积极吸客”。此外,位于广州大道北的远洋天骄广场,主打“1.8万/平方米置业天河”的卖点,凭借区位优势,国庆期间亦获得不少买家青睐。

  广州中原研究发展部认为,去年12月公寓新政持续刺激市场回暖,加上智慧城、天河北产业引进力度强劲,买家看好其租金前景及保值能力,加上“低总价”“不占购房名额”的优势,国庆期间天河公寓项目“火了一把”。

 花都:

  空港区员工+本地人成购买主力军

  国庆期间,距离9号线较近的花都湖板块现场人气较足,其中景观资源较佳的望湖单位备受花都本地客以及经济承受能力较强的空港员工青睐,去化较为理想。而价位适中的汽车城板块主要吸收花都、白云专业市场客户,除9号线优势外,近期花都旧改推进亦为买家提升购置信心。

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