北京房産二次抵押貸悄然複出:新房本三個月即可申請

2019-08-02 14:18:14來源:北京商報

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  “新房本三個月即可申請借款,最長可貸25年”⋯⋯最近一段時間,房屋二次抵押貸款的身影又開始重現江湖。

  8月1日,一位擔保公司人士向北京商報表示,北京地區的多家商業銀行已經悄然放開此項業務,其中不乏國有大行、股份制銀行等商業銀行,房本下發三個月即可申請借款。另有不少貸款中介爲了掩人耳目,還引入了“組合貸模式”,並假借“信用貸”之名繼續活躍在房産交易市場,提高貸款人的額度。在分析人士看來,部分“二抵貸”直接流向房産,存在變相加杠杆的情況,這屬于違規現象,也是監管明令禁止的。

  01、新房本三個月即可申請,涉及多家銀行

  “去年僅有一家銀行做‘二抵貸’業務,今年陸續放開了,已經達到四到五家,”一位擔保公司人士陳陽(化名)稱。陳陽向北京商報記者表示,北京地區的多家商業銀行已經悄然放開此項業務,其中不乏國有大行,股份制銀行等商業銀行,且利息水平較之前更低。

  “新拿到房本的用戶可以進行‘二抵貸’操作,只要房本到手滿三個月即可,從年化利率來看,新房本“二抵貸”的年化率在5.2%-6%。”陳陽也提到。

  值得一提的是,陳陽表示,對于貸款額度和期限可以做成“類似房貸按揭”的模式,貸款金額可超過100萬,貸款期限最長可達25年。

  對于貸款類型,陳陽表示,屬于經營貸,可以自行注冊一個殼公司(要求借款人爲法定代表人、實控人),如果自己無法注冊,貸款中介也可以提供對用戶注冊公司、再到放款貸款提供“一條龍”服務。對于資金流向,該貸款中介表示,並無要求。而此前有很多用戶借此來填補首付的空白。

  對于陳陽的說法,北京商報記者也采訪了對應的商業銀行。該銀行信貸人員一直反複強調,目前一直做不了“二抵”貸,而且市面上承認“二抵”貸的銀行也很少。

  北京商報記者以貸款者的身份又咨詢了多家貸款機構,多位貸款機構人士都向記者隱晦的反應了可以進行“二抵貸”操作,但每家借款的方式又有所不同,據一位貸款機構人士透露,他們也可以做新拿到房本的用戶只要按揭還款18個月,就可以進行“二抵貸”借款,利率最低可以做到4.75%到5.5%左右,住宅房最高房産價值的70%,再減去沒有還清的按揭貸款,剩余資金就是可以放貸的額度。 

 02、花樣百出,“組合貸”模式增額度

  北京商報記者在調查中還發現,不少房産中介爲了掩人耳目,還引入了“組合貸模式”,並假借“信用貸”之名繼續活躍在房産交易市場,提高貸款人的額度。

  一位貸款中介表示,用戶房屋本身的估值達不到預期的借款效果,可以采用“組合貸”模式,他也提到,比如200萬元的所需額度被分成了兩步進行實施,第一筆是根據用戶本人400萬元房産估值初步計算“二抵貸”後可貸款的150萬元額度;另一筆則是根據“信用貸”向銀行申請的額度。

  據該中介介紹,“如果用戶急需用錢,200萬的借款額度也可以湊齊,除了150萬元原有的‘二抵貸額度’外,50萬可以做成信貸,而信貸就是正常的銀行利息,貸款50萬元分三年還清。”但實際能不能拿到信貸額度對用戶也有相應的標准,借款人在北京地區沒有其他房屋貸款就可以申請。該人士還透露,申請通過後,可以直接安排銀行信貸人員進行面簽。

  除此之外,貸款中介還可以“暗箱操作”去提高用戶房屋評估的實際額度。據另一位貸款中介人士介紹,首先在評估環節會幫用戶盡量跟評估所溝通,讓評估所盡量在每平米的單價上擡高額度,從而提高總值。其次,貸款機構走的是銀行“綠色通道”,最後能貸的額度更高。

  據他透露,貸款機構與商業銀行公對公之間是有合作的,當記者詢問是和哪家銀行合作時,上述貸款機構人士表示,“我們與大的銀行都合作過,國有行、股份行都有,小銀行雖然也合作,但首選還是跟大銀行合作,因爲大銀行的政策比較穩定,資金比較充足。”

  03、變相加杠杆,需管控資金流向

  在一位不具名的分析人士看來,部分“二抵貸”資金直接流向房産,無疑存在變相加杠杆,這屬于違規的一種現象,此類現象目前仍處于監管“真空”地帶。

  不過,諸葛找房數據研究中心分析師段雨桐提到,房産二次抵押在北京是不允許的,有些銀行私自做這項業務有可能是爲了從中賺取業務費或者利息。房屋二次抵押,由于房産本身有抵押債務,所以在此抵押的風險會比較大,因爲房産的歸屬只會屬于一方,如此三方,抵押房會負擔比較大的風險。萬一出現債務逾期償還或者無法償還的問題,後續房産的歸屬解決問題比較麻煩。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認同“二抵貸”風險高的觀點,他對北京商報記者表示,“二抵貸”的風險主要在于:盲目放開此類貸款,導致對于此類抵押品審核是不嚴的,對于償債方面的能力也是缺乏審核的。此外,類似貸款後的資金若是流入房地産領域,相關銀行也容易被追責。

  如今,樓市調控已經進入一個關鍵期。從去年底到近期,個別城市先後出現了放松限購政策後又立即撤回的尴尬現象,作爲樓市調控的“風向標”北京的房貸利率始終是人們關注的重點。北京商報記者從北京地區多家銀行處了解到,包括工商銀行、招商銀行、興業銀行、廣發銀行、民生銀行、浦發銀行、中信銀行在內的多家商業銀行均表示近期未上調房貸利率。依然是首套房較基准利率上浮10%,非首套上浮20%,沒有變化。“目前北京地區房地産市場比較平穩,房價已經很久沒有較大的波動。”一位銀行信貸人士對記者表示。

  7月30日,中共中央政治局召開會議,其中“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地産長效管理機制,不將房地産作爲短期刺激經濟的手段。”刷爆朋友圈。堅持“房住不炒”原則,就是要讓住宅回到家的本質,有效壓縮其中的投機行爲。嚴躍進強調,“當前房地産市場確實也進入到嚴管控的階段,所以資金方面更是需要積極進行管控。購房者也不能盲目相信部分銀行服務,而且部分所謂可貸額度高,也要看一下是否有許多額外條件,這是此類地産企業所需要注意的內容。”

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