河北三年大變樣無序開發後遺症 多個項目十年未建成

崔軍民2019-08-05 10:26:27來源:中房報

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  69歲的王福(化名),住在自己40多平方米的福利房內,幾乎每天都要在陽台上放眼張望不遠處的幾棟高樓。王福放眼張望的這幾棟高樓,正是河北省保定市大唐盛苑小區在建項目。

  王福于2009年以單位團購房的名義,從大唐盛苑認購了兩套住房。一套准備用于改善自己的居住環境,並作爲自己的養老“安樂窩”,另一套准備用于剛結婚的兒子兒媳居住。

  不過,事與願違。王福的願望至今已10年了,仍然沒有變成現實。大唐盛苑項目十多年來一直處于資金嚴重不足、手續不全、時建時停的尴尬境地。

  在購買大唐盛苑項目樓房的衆多購房者中,多爲剛性需求者。購房者許麗(化名),爲了給兒子購買婚房,于2010年交納了購房全款。如今孫子已6歲,並已上了小學。購房者張建(化名),早在20年前下崗後,失去了經濟來源,拿著父親的喪葬費交納的購房首付款,但卻一直在外租房生活。

  上述這些購房者,與王福一樣,至今都沒能住進大唐盛苑的樓房,甚至有些老人把購房款全款交清後,在等待“安樂窩”建成的漫長過程中相繼離世。

  大唐盛苑項目從2008年開始啓動拆遷建設。截至目前,除了一期工程一號樓于2013年交房,並入住部分拆遷戶,其他樓房至今尚未建成,部分拆遷戶至今還在外面過著租房生活。

  大唐盛苑項目是在河北省“三年大變樣”時代背景下啓動的。當地一位近政府的知情人士介紹,2008年,河北省提出“三年大變樣”戰略規劃:三年建設,三年發展,一年一大步,三年大變樣。規劃提出後,爲了實現“三年大變樣”的目標,第一招是要大氣魄地拆,要堅持大手筆,所向披靡,成片地拆出土地來,作爲招商引資的籌碼。並通過三年努力,讓全省城鎮建設水平和整體面貌取得顯著改觀。

  不可否認,“三年大變樣”提高了當地人們的生活質量,也改變了當地人們的居住環境,促進了當時的經濟發展。

  但是,一些地方政府官員,在特殊的時代背景下,爲了急于追求政績,不惜違背市場規律,導致項目建設的各個環節中,違法違規現象突出。“先上車後補票”“還沒拆遷就開始售樓”“樓房已封頂還沒辦土地證”等現象蔚然成風,成爲當時河北省房地産行業常態。許多城中村改造項目審批手續不全卻“一路綠燈”,這種做法得到了地方政府的默許。

  “政府監管部門在當中難于插手,從裁判員變成了啦啦隊。”前述知情人士如是表示。

  中國房地産報記者以河北保定市爲樣本,並于7月23日至26日,在保定進行了走訪和調查。在記者走訪的項目背後,隱藏著一幕幕拆遷戶和購房者的陣痛與悲劇。

  7月25日,記者采訪了保定市蓮池區委、區政府有關大唐盛苑項目的“三人工作組”某相關負責人,該負責人表示“三年大變樣已經像一陣風一樣過去了已成爲曆史。不過,既然是上級提出來的,在當時的曆史背景下,應該是對的吧。”記者致電並短信采訪保定市解遺辦某相關負責人,均沒得到任何回應。

  銷售10年 開發手續仍未補全

  保定市大唐盛苑項目,是保定市城中村薛劉營(鐵西)新村改造項目,占地面積達64畝。設計共1559戶。截至目前,除了一號樓已于2013年交房、並已安置部分拆遷戶入住,其他樓房至今尚未建成。

  記者在現場看到,雖然未建成的樓房已經封頂,但整個小區裏面泥濘一片,並冷冷清清。記者繞著小區轉行一周,只能見到四號樓和五號樓牆體外面有零星的幾個民工在安裝保溫材料,並無大範圍施工。

  2007年底,保定市規劃局下達了薛劉營(鐵西)規劃設計條件,同時該項目被納入保定市政府要求開工的第一批城中村改造項目。2008年9月,該規劃方案經過保定市政府正式批准,並由保定市本土房企保定大唐房地産開發有限公司(以下簡稱“大唐公司”)啓動拆遷和開發建設。

  記者在走訪中了解到,當年,項目還沒完成拆遷開發商就已經開始售樓了。由于沒有辦理審批手續,項目銷售時主要以內部認購的方式簽訂購房協議。當年項目的團購價在每平方米2400元至2800元之間,個體購房者購買時,價格相對團購價要高出每平方米300元。付款方式上,有的購房者交納了30%的首付款,有的則是全款交納。目前涉及購房者約1000余戶,該數據並不包括拆遷戶在內。這些購房者中,多爲剛性需求者。

  一位了解該項目開發運營情況的知情人士告訴記者,該項目的啓動資金,主要來自于北京一家融資公司。“但在開發商售樓後,北京這家融資公司迅速把資金收攏了回去。”

  盡管還沒拆遷就已開始售樓,但是該項目還是因資金問題,一直是時建時停。直至2011年,小區的大部分建築剛達到封頂狀態,就徹底停工。

  根據相關資料顯示,2013年10月,保定市清違辦下發通知,確定“大唐盛苑項目處罰到位,可上報土委會,進行土地摘牌。”

  詭異的是,直到大唐盛苑項目的多棟樓宇封頂後的2011年11月,經河北省政府批准,該地塊才由集體建設用地變更了國有土地,批准文號爲冀政征函(2010)1130號;直到2015年底,開發商大唐公司才簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》;2016年7月,取得建設用地規劃許可證。2017年3月,取得土地證;至今開發手續仍未完善,有知情業主向記者透露,項目施工許可證至今仍未辦理。

  據地塊公示信息顯示,該地塊成交價爲2.6億元,折合每畝地價人民幣400余萬元。有知情人士告訴記者,該項目在2008年啓動時,當地政府曾向開發商大唐公司承諾,每畝地價爲75萬元至80萬元之間。數年之間,地價漲了五倍。

  值得一提的是,按照開發商大唐公司向購房者的解釋,這筆土地出讓金,一方面來自以3分的利息産生的民間借貸融資,另一方面來自購房者之間的集資,達2000萬元。不過,針對這筆民間借貸,接受記者采訪的購房者並不認可。保定當地某房地産行業人士分析,3分利息高的離譜,既違背了當地的金融規則,還不受法律保護。如此高的利息,在保定根本沒人敢如此大金額的放貸。

  按照保定市當時的政策規定,城中村開發改造建設項目土地采取招拍挂方式運作。爲鼓勵開發企業積極參與,保定市政府將收取的土地出讓金按拆遷難易程度分別以90%、80%的比例返還開發企業。其中,薛劉營城中村改造項目被劃定爲A類,土地出讓金按90%返還給開發企業。

  記者注意到,按照當時保定市政府制定的“房八條”規定,保定市政府應該在40個工作日內完成土地出讓金的返還工作。“當時,保定市政府並沒有在規定時間內及時返還,而是拖延到了八九個月之後才按比例返還給開發商。”有知情人士告訴記者。

  按照開發商大唐公司向購房者的解釋,政府延遲了八九個月之後返還的土地出讓金,開發商都還給民間借貸孳生的高額利息了。但這一說法並未得到求證。

  數億元售樓款去了哪兒

  未拆遷就開始銷售,在10年間陸續補辦審批手續,但項目卻至今沒有建成。由此引發的另一個疑問是,當初先期銷售的數億元售樓款去了哪兒?

  對此,有保定房地産業內人士給大唐盛苑項目算了一筆賬。按照保定當時的拆遷成本和建築成本,不論地價是當時地價還是現在的地價,如果大唐公司能擁有200萬元資金,就可以啓動這個項目。該分析人士認爲,拆遷補償多是以實物補償,沒有多少支出成本,而且土地出讓金政府也是要按規定返還,開發商還沒拆遷就已開始售樓的涉及1000多戶的售樓資金,足夠開發這個項目,並且還要有豐厚的利潤。

  記者了解到,10年間,購房業主曾多次集資自救。其中,大唐公司在交納土地出讓金時業主集資2000余萬元;2018年初,業主再次集資4600余萬元,還有2011年集資等多次自救。有業主告訴記者“截至目前,大部分購房者已經交納了全款。”

  上述分析人士認爲,“大唐盛苑項目十多年仍沒建成,不排除大唐公司有挪用售樓資金嫌疑。”

  工商信息系統顯示,大唐公司成立于2006年,注冊資本金2800萬元,法人藏亞傑。據當地知情人士透露,藏亞傑曾開過台球廳、歌舞廳,後來跟隨某老板包攬工程,後另行起竈,注冊了保定大唐房地産開發有限公司。

  2017年,大唐公司在取得項目的土地證後,單方面在原認購協議約定的購房單價基礎上,強硬地向購房戶提出“房屋漲價或回購”要求,要求單價上漲到每平方米7000元的價格,或者大唐公司以每平方米8000元的價格回購。“如果不同意,大唐公司將單方面自行處理業主的房子。”

  針對大唐公司漲價或回購的單方要求,蓮池區政府和保定市政府也曾多次向購房業主作出情況說明,並加蓋了多個職能部門的公章。當地政府做出的情況說明認爲,“廣大業主提出的不漲價、不回購,承認原購房協議是公平合理的,也是受法律保護的。區、街道辦也必將遵循此原則,開展針對性工作。”

  直到2017年11月初,保定市明昊房地産開發有限公司(以下簡稱“明昊公司”) “神秘”進駐大唐公司,在購房業主並不知情的情況下,“托管”了大唐盛苑項目,並仍以大唐公司的名義對外開展工作。繼續向購房者打電話、發公告、發信息等方式,提出“房屋漲價或回購”要求,單價上漲價格變成了每平方米6800元。

  記者走訪明昊公司,某楊姓負責人告訴記者“即便是每平方米8000元回購,明昊公司也暫時解決不了資金退還問題。”記者了解到,當前保定市樓市房價大約在13000元至16000元之間。

  明昊公司“托管”後,業主告訴記者,“政府態度也變了,要廣大購房業主接受成本提高的事實。”

  盡管業主對明昊公司與大唐公司的債務關系並不知情,但明昊公司卻以“最大債權人”的身份出現在了保定市政府官方文件中。

  但據記者了解,明昊公司並無房地産開發相應資質。據工商信息顯示,明昊公司于2016年6月注冊,注冊資本金爲認繳資本1000萬元,法人李衛山。2018年,該公司參加社保人數爲0人。

  據當地知情人士介紹,大唐公司存在民間借貸,在大唐公司瀕臨破産邊緣後,多個隱性債權人聯合起來注冊成立了明昊公司。而真正債權人卻隱藏在了明昊公司的背後。這些隱性的債權人是哪些人?知情人士稱“可能有官方背景,”

  數年來,由于項目時建時停,購房者組織了無數次的信訪活動。有業主告訴記者,“區裏、市裏、省裏,都去過了,最終還是回到項目所在轄區的西關街道辦解決”。

  數百“問題項目”僵局待解

  10多年前,河北省提出的“三年大變樣”,提高了當地人們的生活質量,改善了人居環境,使得城鎮整體面貌煥然一新,也促進了當時的經濟發展。

  如今,“三年大變樣”像一陣風過去了,在這數年間,時任領導有的已身居要職,有的已從原來的崗位調離,甚至一些崗位已換屆了八九任領導。

  然而,“三年大變樣”遺留下來的部分項目,有些早在多年前就已徹底夭折,有些項目至今仍處于風雨飄搖之中,各種矛盾糾紛不斷,由此引發的社會問題日益突出。

  據當地近政府機構的知情人士透露,保定市政府爲了解決涉房涉建領域的曆史遺留問題,專門成立了“解遺辦公室”,市政府某管姓副秘書長任主任。專門解決以下三類問題:一是入住多年未拿到房産證的“辦證難”,二是購房後多年遲遲不能入住的“入住回遷難”,三是拆遷後在外租住但是項目遲遲不開工的“征收拆遷難”三類問題。

  盡管如此,保定市的“問題項目”仍然多達500多個,僅蓮池區就達210余個。這些數據,中國房地産報記者在保定官方的走訪中已得到各方默認和證實。

  記者還走訪了多個保定市的“問題項目”。其中,位于保定市競秀區中央經典項目,屬于四裏營城中村改造項目,2008年拆遷後至今近10年時間,項目所在地仍是“大土坑”,拆遷戶新樓房沒能住上,而舊房也沒有了。這些業主至今仍在外面過著飄蕩的租房生活。

  位于保定市蓮池區薛劉營村的康遠悅中心項目,作爲城中村改造重點工程之一,2007年開始拆遷建設,至今也仍未建成。期間,多次變更開發商,並多次更換項目名稱。至今項目開發手續尚未辦理。

  位于保定市競秀區的羅絲莊城中村改造項目,于2007年開始拆遷,期間時建時停,現在雖已封頂,但仍未交房。無任何開發手續。

  位于保定市競秀區的“首拓一品”項目,2008年開始拆遷,2015年更換開發商後才開始陸續施工,至今仍在建設中。

  在上述這些“問題項目”的背後,除了冰冷的數據,還隱藏著一個個活生生的個體家庭。這些“問題項目”徹底改變了他們的生活,他們的命運因爲拆遷或購買這些“問題項目”的樓房,已變得支離破碎。

  公開資料顯示,2015年3月份,河北省住建廳曾經公布一次樓市整頓行動結果:2011年至2015年間,石家莊違法房産建設項目共計540個,市場總量占比高達93.8%。在2015年之後的3年裏,當地許多已經對外銷售的項目都在等待補證,石家莊相關部門爲此還專門成立了工作組,試圖協調解決多個房地産項目遺留問題,但進展緩慢。

  保定市“問題項目”誰之過?中國房地産報記者在保定走訪時,聽到不同的聲音。有當地分析人士認爲,當地政府事前管控的標准不夠,像大唐公司一沒開發經驗、二沒開發資金、三沒運營能力的開發企業,進入市場的准入機制不夠明確。還有近當地政府機構的知情人士透露認爲,當地政府在事中監管不力,管理職能缺失,在看到開發企業已經經營不善的情況下,政府沒有采取相應的措施。

  “在執行‘三年大變樣’ 的過程中,沒有形成一個完整的機制,對市場的整體運行沒有形成機制。監管、引導、梳理和扶持等相關的配套體系沒能跟上。在實現跨越式發展的同時,當地政府的施政能力和駕馭能力不足。”前述知情人士如是表示。

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