融資成本兩級分化,土地市場活躍央企身影

陳淑貞2019-08-05 10:31:09來源:第一財經日報

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  一些房企已被資金扼住了咽喉,誰還在活躍在土地市場上?

  伴隨著融資渠道被全面收緊,開發商拿地的態度逐漸發生變化,尤其6月份以來,活躍在土地市場上的民營房企越來越少,而擁有融資優勢的國企和央企漸成拿地主角。

  機構數據顯示,1-7月,碧桂園累計拿地1086億元,占據拿地榜榜首,萬科以總額1030億元占據榜單第二位,融創拿地總額達685億元排行第三。

  單看融資轉折明顯的7月,全國住宅用地成交總價TOP10中,有5宗由國(央)企競得。

  龍頭房企和國(央)企展現出的融資優勢,使其有資本逆周期拿地。6月,招商蛇口發行的公司債利率3.75%,7月中海發行的10年期美元債利率3.45%,而同期泰禾發行的4億美元債年息達15%。

  龍頭房企和國企逆周期沖刺

  近兩年來,最熱的土地市場是杭州。7月份,全國總價最高的地塊也是出于杭州。

  7月30日,杭州上城區、余杭區共2宗地入市,其中上城區望江地塊,在11輪報價後,由被新世界以總價97.92億元競得。這是最新的全國總價地王。

  在此前4日,俊發以91.97億底價斬獲昆明官渡區新螺蛳灣,共計789.4畝,計劃開發成一個超級大盤,不過此交易中共包含11宗地,若以單宗計算,俊發將榜上無名。

  7月15日,中海地産以79.4億元拿下北京豐台花鄉造甲村地塊,溢價率18.79%,樓面價3.66萬元/平方米,這是今年至今,北京的總價地王。

  再往下溯,中國金茂以52億元的總價,拿下南京秦淮區紅花街道南部新城應天東街北側地塊。

  緊隨金茂之後的,是44億拿下杭州錢塘地塊的綠城、43億拿下杭州世紀城地塊的濱江集團、40億元拿下廣州增城項目的萬科、40億拿下甯波海曙區地塊的雅戈爾、40億拿下蘇州相城區項目的地方國企蘇州市相城交建、38億拿下南京浦口區地塊的雅居樂、37億拿下南京棲霞區燕子矶的華僑城。

  不計算俊發在內,上述10宗地中,有5宗爲國企獲得,占TOP10拿地總額的49.3%,其中包括中海、金茂等央企,也有蘇州市相城交建這樣的地方國企。

  若綜合今年1-7月數據,機構監測得,碧桂園、萬科、融創的拿地金額占據榜單前三位。

  其中,碧桂園累計拿地1086億元,萬科保持拿地優勢,以總額1030億元占據榜單第二位,融創拿地總額達685億元。

  中海、保利、新城控股、龍湖、華潤、綠地、金地皆榜上有名。

  總體而言,TOP10企業1-7月拿地總額6605億元,占TOP100企業的36.5%,龍頭房企獲取土地資源優勢不減,行業集中度明顯。排名第十的金地,拿地金額爲407億元,它代表著TOP10的拿地門檻。

  無論是從1-7月的拿地總金額,還是7月單月的總價TOP10地塊維度來看,沖在前列的主要爲銷售排名靠前的龍頭房企和國(央)企。

  行業普遍認爲,拿地對資金的占用規模較大,考驗房企的資金實力和營運能力,資金實力決定房企能否吃下項目,營運能力關系到後期的利潤空間。

  土地市場上的關鍵先生

  就如決定房地産價值的因素是地段、地段,還是地段一樣,決定房企在土地市場活躍度的要素是資金、資金、資金。

  一季度時,房企有過松一口氣的時刻,開發貸利率明顯下降,針對C端購房者的個貸利率也同步下調,然後信貸寬松好景不長。

  先是5月份的“23號文”發布,要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規給房企輸血,緊接著,7月12日《關于對房地産企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》發布,對房企海外融資作出限制。

  如何拿地便宜的錢,是企業永遠的煩惱,只是當下對房企而言,這種煩惱已成爲緊箍咒。中海、華潤置地、保利等房企能活躍在土地市場前線,與其融資優勢和資金實力密切相關。而融資成本高企的房企,縱使再有規模渴求,也是心有余力不足。

  譬如,華潤置地就在蘭州、大連、成都、貴陽、哈爾濱、上海、 長春等多個城市競得了總價排名前五的地塊,數量達十數宗。

  華潤置地近日公布的多宗借貸協議均無披露利率水平,但其于今年2月底發起的中票3億美元的5年期融資,利率只要3.75厘,5億美元的10年期融資,利率只要4.125厘,可見華潤置地的融資成本遠低于行業平均水平。

  據同策研究院數據,今年6月,行業平均融資利率介入7-8%之間。

  而同期,融資成本最低的是招商蛇口公開發行的公司債,規模達35億元,票面利率僅3.75%;其次是金茂附屬公司發行的5年期、2.5億美元有擔保優先票據,票面利率4%;而同是6月,中南建在境外發行的一筆總額爲4億美元的高級無抵押定息債券,票面利率就高達10.88%。

  到7月,資金面更加嚴峻,市場上,利率最高的一筆融資,已達15%,遠高于6月的10.88%

  正如華潤置地,央企出身的中海,能不費勁地拿下北京豐台那個總價地王,也有賴于資金支持。7月8日,中海在香港設立境外中期票據計劃,10年期美元債票息低至3.45%,創債券發行利息成本最低紀錄。

  同策研究院研究員陳朦朦表示,當下房企市場化融資途徑融資愈發困難,資金需求較大的房企采用多元化融資方式,但融資金額有限,甚至越來越多的房企不得不選擇股權融資,通過項目子公司部分股權轉讓進行融資。

  從城市群拿地企業來看,龍頭房企繼續堅持廣布局的策略,足迹遍布各大城市群,而中小房企則集中于其深耕區域發展。

  對此,近日房多多市場研究總監張鍵在2019年全國樓市半年報發布會上對記者表示,全國化布局,可以幫助抹平區域的波動,隨著融資收緊,大房企全國布局放緩,區域性房企重獲增長機會,未來或將出現區域性的千億房企。

  張鍵說,“每一個新周期,必然有人退出,有人崛起。”而土地存在每個周期中。

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