告別高價地:三年來百億地塊減少 2019年高價地溢價率低于46%

楊靜2019-08-06 08:51:35來源:時代周報

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  97.9億元總價,7月30日,新世界中國在經曆11輪加價競拍後,將杭州望江地塊收入囊中。這是今年以來總價第二高的地塊,也是杭州史上第五高總價的地塊。

  不過,放眼過去三年多來的全國土地市場,這筆土地交易總價已經鮮有亮點。2019年97.9億元的總價,在2016‒2018年的高價地塊排名中,分別僅排列在第8位、第6位和第7位,無法擠進前五。

  就在同一天召開的中央政治局會議上,中央強調“不將房地産作爲短期刺激經濟的手段”。在此之前,監管著力對融資端進行了調控,意圖無異于希望通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度,從而平穩房地産市場銷售終端預期,降低房企未來潛在經營風險。

  “地王”正在變成少有的物種。伴隨著樓市調控的逐漸推進和長效機制的試水,開發商們需要接受一個“調控是新常態”的時代。

  地王褪色

  今年土地市場的地王熱情已經在明顯降低。

  時代周報記者根據Wind數據綜合統計(剔除工業用地)發現,在新世界中國拿地之前,今年以來的總價地王爲越秀地産在4月創下的。越秀所收購的地王地塊位于廣州增城區,涉及金額141億元。

  但2019年141億元的地王,跟過去三年多時間裏的地王們相比,並不算高,排第4位。最高價地塊爲2016年8月招商聯合華僑城拿下的廣東深圳寶安地塊,總金額達310億元,樓面價近2萬元/平方米;其次爲世茂在2017年以239.4億元拿下的廣東深圳龍崗地塊,樓面價近1.8萬元/平方米;第三位爲萬科2018年在浙江杭州余杭以142.3億元拿下的地塊。

  2019年也是誕生百億元地塊最少的年份,目前僅爲1塊。而在2016‒2018年,分別有8塊、2塊和5塊。

  與此同時,今年以來高價地的溢價率也在走低。

  時代周報記者統計發現,2019年前十大高價地塊的溢價率皆低于46%。而在2016年金地集團和蘇州金悅凱投資咨詢有限公司聯合拿下的上海浦東新區祝橋地塊,溢價率高達285%,這也是近三年來的最高。

  今年以來,排列在第十位的高價地爲龍光地産在今年6月以65.8億元拿下的廣東深圳龍華區一塊居住用地。而在2016‒2018年間,一個65.8億元總價的地塊,分別可以排入第24位、26位和18位。

  不過跟過去三年一樣,這些高價地塊往往會集中在北京、杭州、蘇州、廣州等城市。以2019年爲例,在前100的高價地塊中,北京占據16個,杭州占據13個,蘇州爲8個,廣州、南京和武漢各占據7個。

  盡管這些城市在高價地的總數上較多,但相比較往年情況已經有所變化:分布在北京的總價前100地塊,在2017年曾一度高達28個;上海方面則從2018年的13個降至目前的5個。

  過往地王遇到的“煩惱”和改變的市場環境,是今年高價地在總價和溢價上開始走低避不開的原因。

  上海易居房地産研究院智庫中心總監嚴躍進分析認爲,地王項目的土地單價一般相當于項目售價的50%以上,加上人力、資金、建安等成本,在限價的條件下,很多地王項目微利甚至有可能虧本。再加上在融資端的收緊等因素,開發商們更不敢輕易拿高價地。

  誰在拿高價地塊?

  今年以來,究竟是哪些企業在拿高價地塊?

  時代周報記者根據Wind數據統計梳理,在今年總價前100的地塊中,萬科所拿的高價地塊數量爲房企之最,共計11個,占據近10%,總金額達502.6億元。

  這當中有兩幅地塊爲目前總價前十的地塊:一幅是今年2月拿下的位于福建福州台江區總價爲76.4億元的地塊,另一幅爲聯合平安在今年1月拿下的北京通州區總價66.6億元的地塊。另外,在今年2月,萬科還聯合了國開東方在北京豐台區拿下了總價爲43億元的一幅地塊。

  其余的8幅地塊則集中在5月、6月和7月拿下。分別有5月拿下的湖北武漢硚口一地塊和江蘇蘇州一地塊;6月拿下的三塊地則位于雲南昆明官渡區、湖北武漢洪山區、貴州貴陽雲岩區和廣東廣州黃埔區;7月的兩塊地位于江蘇南通崇州區和廣東廣州增城區。

  中海今年的高價地塊共計7幅,數量上僅次于萬科,總金額達325.8億元。其中,今年7月拿下的位于北京豐台區的一金融服務用地總價達79.4億元,爲總價前十的地塊。其余的地塊則分布于上海普陀區、北京市大興區、福建廈門集美區、江蘇蘇州工業園區、浙江甯波海曙區和廣東深圳寶安區。

  並列第三位的爲華潤、融創和保利,三家今年以來的高價地各有5幅,總金額上分別爲236.7億元、220.5億元和188.6億元。其中,華潤和融創各有一塊地爲總價前十的地塊。一塊是華潤聯合電建地産以及星泷置業在今年6月斬獲的北京石景山區總價73.4億元的地塊,另一塊爲融創在今年4月拿下的武漢硚口區總價70億元的地塊。

  5家房企,涉及的高價地塊共計33幅,占據了近30%。此外,這五家也是各大機構排行榜上的前十強房企。

  高價地塊具體到各家房企自身拿地金額總占比上,占比不小。結合有關機構公布的1‒7月房企拿地金額排行榜初步來看,萬科1030億元拿地金額中,有近一半爲高價地塊。同樣,中海657億元的拿地總金額和華潤498億元的拿地總金額中也有一半爲高價地。融創和保利的高價地總價,占據總拿地金額約30%。

  “目前看,中小型開發商已經拿不起高價地了,過去那個地王的時代也不會再來。多數城市的供地特點是前松後緊,因而高價地往往會在上半年誕生。”一家前十強房企的高管陳東(化名)對時代周報記者表示,但這並不是壞事,市場趨于穩定也是外界希望的局面。

  適應調控

  不光光是高價地塊,近年來,部分中型開發商在常規的投資拿地上已經很是謹慎。

  時代周報記者了解到,例如陽光城內部就制定了“三收三支”策略,即先收後支,以收定支,收大于支。

  按照陽光城執行副總裁吳建斌的介紹,公司要求做到用經營性現金流去覆蓋土地款的支出,對于拿地有著嚴格的標准,只有在貨幣資金允許的前提下才會做相應的彈性調整。

  同樣,融信內部也有這樣的以收定支的規定,融信中國資本中心高級融資總監倪翔宇曾在公開場合介紹,公司各個事業部根據銷售回款再扣除了經營支出之後,有多余的錢才能夠拿地投資。

  保證現金流穩定公司經營,或許是這些中型開發商不再高價拿地的原因。克而瑞的研究報告則認爲,上半年積極補充土儲的房企,有意在下半年放緩投資節奏。

  “熱點一二線城市必將是各大房企紛紛布局的重要地區,地方政府在加碼調控土拍規則防止地價高企的同時,還可能會根據商品房庫存消化周期及時加大供地力度。而三四線城市房企拿地的力度勢必會減弱,對于庫存消化周期過長的地區可能適度減少供地。”招商銀行研究近日發布的報告中判斷,未來土地市場或延續結構性分化。

  近幾日,時代周報記者對部分房企進行了采訪,這些房企透露出的信息,已經不再對新一輪房地産寬松周期到來報以太高的期待。

  “7·30政治局會議強調不將房地産作爲短期刺激經濟的手段,但沒有提及遏制房價上漲,這意味著房地産已經從拉動經濟的火車頭變爲穩定經濟的壓艙石,未來地産將在不突破上限、不穿透下限的區間內小幅波動,最終進入橫盤時代。”某大型房企高管對時代周報記者表示。

  他進一步解釋,橫盤時代即指市場蛋糕在保持穩定的前提下,不同的房企會呈現不同的發展意願。

  在他看來,大房企不排除繼續擴張,但可以選擇的城市或許會減少。而小房企在融資被切斷的情況下,不可避免陷入被收購的境地。中型房企則會面臨進退兩難的境地。

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