盛松成:如何理解政治局會議對房地産市場健康發展的要求?

盛松成 宋紅衛 汪恒2019-08-12 09:35:25來源:第一財經

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  2019年7月30日,中央政治局會議再次提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,並強調落實房地産長效管理機制,首次提出“不將房地産作爲短期刺激經濟的手段”。應如何理解政治局會議對于房地産市場健康發展的精神?房地産調控不是壓制房地産市場的發展,而是使房地産市場發展相對可控,與整體經濟發展水平相適應,供給和需求相協調。長期來看,這也將促進我國經濟的健康持續發展。

  如何理解房地産市場健康發展

  本次政治局會議重申“房住不炒”的定位。而早在上年末全國住房城鄉建設工作會議上,住建部有關負責人就表示,對2019年房地産市場將以“穩地價、穩房價、穩預期”爲目標,促進房地産市場平穩健康發展。因此,“穩”是房地産市場健康發展的重要評判標准。也就是說,房地産市場穩定與否要從地價、房價、預期以及影響這三者的因素來判斷。

  筆者曾在今年4月撰文,提出要警惕新一輪房價上漲。當時,從房價變動趨勢看,房地産市場出現了回暖迹象。我們認爲,爲了我國房地産市場持續健康發展,必須堅持房地産調控不動搖,鞏固得來不易的調控成果,絕不能半途而廢、重蹈覆轍。隨著中央政治局4月19日召開會議,強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,房地産市場已明顯降溫。6月份,一、二、三線城市新建商品住宅價格同比分別增長4.4%、11.4%和10.9%,增速已分別較4月的高點回落0.3、0.9和0.4個百分點。

  經濟穩定發展與房地産市場健康運行二者是統一的、一致的。一段時間以來,我國房地産業利潤高于其它實體經濟,堅持調控有利于使房地産業的利潤逐步接近其它行業,資金更多地流向其它實體經濟,而經濟的發展也將促進居民收入的增長。因此,我國在控制房地産業的同時,通過振興實體經濟,不斷提高居民收入水平,不斷縮小房價收入比,這將使我國避免美國、日本等地曾經發生過的房價暴跌式調整,也將創造房地産平穩發展的曆史奇迹。

  此外,房地産市場健康平穩發展,對經濟增長也具有帶動作用。按照廣義房地産業增加值對GDP的貢獻來測算,我國目前房地産的貢獻率比較高,仍然是經濟平穩運行的重要組成部分。即使是經曆過房價泡沫破滅的日本,房地産對其經濟的貢獻率也依然較高,在13.5%左右,而美國約爲14.5%。

  房地産投資合理增長是房地産市場健康發展的基本條件

  本次政治局會議提出當前我國經濟發展面臨新的風險挑戰。2019年上半年GDP累計同比增速爲6.3%,其中一季度增速爲6.4%,二季度爲6.2%。從上半年消費、投資和淨出口看,三者對GDP的拉動分別爲3.8、1.2和1.3個百分點。

  制造業投資、基礎設施投資和房地産投資是固定資産投資的三大主要組成部分,合計占比超過80%。從2019年上半年投資增長情況來看,制造業投資增速爲3%(1-5月份爲2.7%),基礎設施投資增速爲2.95%(1-5月爲2.6%),邊際上均出現改善,而房地産業投資增速爲10.9%(1-5月爲11.2%)。盡管制造業投資和基建投資已有所回升,但未來可能面臨著要對沖房地産投資下行的問題。

  房地産投資主要包括建安工程部分和土地購置。在理論上房地産投資的下降會導致新開工、施工及土地購置的下降。住宅新開工面積6月份增速較5月份下降0.9個百分點,住宅施工面積和土地購置費的增速也分別下降0.1和3個百分點。如果房地産市場投資繼續下行,將會造成土地購置減少,新開工面積及施工面積下降,最終的結果就是房地産市場供應量的下降。

  房地産市場投資與庫存之間存在較強的關聯。通過交叉相關量化分析,可以看出房地産市場庫存滯後于房地産開發投資1.5-2年左右的時間。也就是說房地産開發投資的下行在1.5-2年後將會導致低庫存情況的出現。

  房地産開發投資與商品房待售面積之間的關系。

  2019年6月份我國商品房和商品住宅的庫存面積爲5.02、2.32億平米,均低于2014年同期調控開始放松時的水平(商品房和住宅庫存面積分別爲5.44、3.59億平米)。整體看來,調控政策已有較長時間沒有繼續加強,這表明調控政策已經基本達到目標,當前市場投機需求基本得到遏制,剛需和改善已經成爲需求主體。在這種情況下,商品住宅庫存仍持續下降或可以表明當前我國居民的合理居住需求可能大于實際供給。如果當前的供需格局不改變,商品住宅庫存可能會持續下降。對比2014年6月,我國當時商品住宅的去化周期爲5.07個月(按6個月移動平均月度銷量計算,下同),2019年6月已經下降爲2.11個月。央行在今年7月發布的《中國區域金融運行報告》中指出,房價上漲所導致的居民杠杆率每上升1個百分點,社會消費品零售總額增速就下降0.3個百分點。合理的房地産開發的投資增加是扭轉短期供需格局和穩定預期的有效措施,短期房地産市場的穩定是長期穩定的基礎。

  因此可見,保持房地産開發投資適度增長與“穩地價、穩房價、穩預期”是高度一致的,其內涵體現的就是“供需相結合的調控思路及預期調控對于穩定房價的重要性”。

  從短期來看,我國近期出台的很多政策都涉及到房地産業,進一步擴大了對于房地産業的整體投資需求;從長期來看,我國住宅需求主要包括城鎮化過程中新增城鎮人口的居住需求和城鎮存量住房的折舊拆遷需求。根據國務院發布的國家人口發展規劃(2016—2030年),2030年我國城鎮化率預期發展目標爲70%(按照過去20年城鎮化率年均提高1.31個百分點的增長速度,2030年基本可以實現70%的預期水平),未來12年我國城鎮人口將會增加1.46億人。按照當前城鎮居民人均住房建築面積39平米(根據國家統計局2018年數據),未來新增城鎮人口的住房需求爲56.70億平米,城市住房折舊拆遷規模未來12年將達到55.58億平米。未來12年間城鎮住宅總需求約爲112.29億平米(按照30年折舊則爲186.40億平米)。過去5年間,城鎮住宅成交面積爲64.79億平米,未來城鎮住宅需求是過去5年間的1.73倍(按折舊期限30年計算爲2.88倍)。

  除了住宅投資需求外,我國還有大量其它的房地産開發投資需求。我國人口城鎮化的持續推進必然會帶動城市商業需求的增加,同時,居民生活水平的提升帶動的消費升級同樣會産生大量的商業需求,這些都需要持續的商業地産開發投資才能得以滿足。而隨著老齡化和居民消費升級的進一步發展,以養老地産和旅遊地産爲代表的産業地産同樣需要大量的資金投入。要保障房地産開發投資的合理增速,房地産市場和整體經濟才能長期健康發展,這也是我國房地産市場長效調控機制的重要組成部分。

  保持房地産市場健康發展的五點建議

  保持房地産投資開發的合理增長絕不意味著短期內刺激房地産,而是著眼于促進經濟長期穩定發展的需要。爲此,我們提出以下五點建議:

  1、加強房價預期管理。

  2018年10月,我們就提出房價預期調控的重要性。預期管理是穩房價、穩地價、穩預期的重要一環。預期的穩定可以平抑市場波動,穩定當前地價,降低投機的獲利空間,遏制市場投機行爲,降低房屋的投資屬性,實現房住不炒的政策目標。在總體需求不發生大量下降的情況下,穩預期就離不開供給端發力,而維持房地産開發投資的合理穩定增長就是供給端調控的重要手段之一。同時,不將房地産業作爲短期經濟刺激的手段也意味著房地産業在長期經濟發展中必然要實現與整體經濟的協調,防止大起大落式的發展模式,這也將穩定當前房地産市場預期。

  2、堅持房地産市場調控不放松。

  要堅決貫徹落實“房住不炒”的政策基調。實際上,房價基本穩定,哪怕是小幅下跌也不會對經濟增長産生較大影響。保持房地産開發投資的合理增長,能夠增加供給來滿足剛需和改善群體的需求,實現房地産投資和房價穩定的良性循環。同時通過平抑房價進一步打擊房地産投機需求,實現房地産調控的三穩目標。

  3、以供需相結合的調控方式促進房地産市場健康發展。

  實踐證明,供需結合的調控方式才更加有效。保證房地産開發投資的合理增長並堅持限購限貸不放松就是這一調控思路的具體體現。供給穩定,能保證房價的穩定,進而確保預期和地價的穩定,供需調控相結合能實現房地産業的健康發展。

 4、執行調控政策的同時合理解決房企正常融資。

  2019年6月房企開發資金來源增速爲7.2%,比5月份下降0.4個百分點;第二季度主要金融機構人民幣新增房地産貸款同比下降了9.32%。嚴控房企違規融資完全應該,與此同時滿足房企正常、合理的融資需求,以保證合適的投資水平。要積極響應“一城一策、因城施策”的政策方針,對于人口仍在持續流入,産業基礎好的大中城市的房地産項目應該支持合理必要的融資需求;對于人口持續流出,産業基礎較差的收縮型城市,要嚴控資金流入,甚至加大調控力度,規避相應的風險。對于國家政策扶持的重點領域相關的房地産項目也要予以積極支持,同時要嚴格按照住建部的要求對消化周期在36個月以上的城市,應停止供地;36-18個月的,要減少供地;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。地價和房價的穩定是預期穩定的根本,這樣,房地産業就不會成爲短期刺激經濟的工具,進而實現房地産業的健康發展。

  5、積極構建與完善房地産市場長效機制。

  長效機制是我國房地産業長期健康發展的重要條件,目前已經進入實施與試點階段。長效機制的建立有助于改變政策實施的動態不一致現象,有效遏制房地産市場的短期行爲,精確調控地價和房價,爲落實好"一城一策、因城施策、城市政府主體責任"創造條件,促進房地産市場和整體經濟的健康協調發展。

  (作者盛松成系上海市人民政府參事、中歐國際工商學院經濟學與金融學教授;宋紅衛、汪恒爲同策房産咨詢股份有限公司研究員。本文僅反映作者觀點,不代表所供職機構意見)

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