孟曉蘇:應避免房地産行業出現幾年一個小周期的尴尬情況

陳夢妤2019-08-16 10:17:50來源:每日經濟新聞

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  “黃金時代和白銀時代的分割是一個烏龍。”

  “我不認同現在9萬余家房企中有多少家要退出的說法,這其實已經經過了曆史上的多次檢驗了,房企是越淘汰越多。”

  “我們需要考慮的是房地産長效機制建設問題,避免房地産行業出現幾年一個小周期的尴尬情況。”

  “15萬億”的下半場,房地産行業和企業會怎麽走?

  近日,《每日經濟新聞》記者專訪了彙力基金管理有限公司董事長、中房集團理事長、國務院發展研究中心資産證券化REITs課題組組長孟曉蘇。

 應該加快三個“償還”

  NBD:今年上半年十強房企中有3家央企,華潤、中海、保利,並且漲幅遠高于三甲碧桂園、恒大、萬科。“15萬億”的下半場,房企如何發展?

  孟曉蘇:我不去評價這些企業的具體銷售業績,每家企業都有自己的發展特點與周期。

  其實這與中央提出的“推動混合所有制改革”的要求是相悖的。現在一些企業在推動混改的時候,會把國有企業請過來當大股東,出現了一種“逆向混改”的情況。再加上地方政府大量發債搞建設,發的地方債必然是投向地方國有企業,于是出現了一大批融資平台公司,這些新公司都是新的國有企業。

  後來又推動PPP(Public- Private Partnership),但其實第二個P已經不是原本的Private(私人),而是若幹施工類國企,施工類國企進一步增加了負債。于是地方國有資本和施工類國企的資本又都靠債務堆積起來,形成總資産規模擴大。

  地方政府過高負債率造成了國企猛增、混改難行。這些以城投、建投、水投、軌投爲名的“新國企”占盡資源和市場優勢。如何找匹配民營企業跟他們混改呢?以上原因增加了政府與國企的負債率。

  如何改變這種與改革要求相背離的情況?我想應該加快三個“償還”:

  第一,把房産還給居民。現在城鎮房改雖已基本完成,但還剩下“國産房”“院産房”等,居民沒有得到完全的房屋産權。房改還需要繼續深化。

  第二,把養老金償還給職工。現已決定“劃轉部分國有資本充實社保基金”,來補足過去多年把養老金變成“國有資産”造成的養老金缺口。

  第三,把借債償還給債權人。需要主動推動政府公共資産證券化,減輕政府債務負擔,減少虛假的“國有資産”。

 避免幾年一個小周期的尴尬

  NBD:今年以來,宣告破産清算的中小房企已近300家。“15萬億”的下半場,行業企業將呈現怎樣的發展態勢?

  孟曉蘇:我們用不著去談各企業的具體策略。企業在發展過程中都有自己的需要,特別是房企,達到一定規模後不能停下來,必須延續生産。其資金也需要在不斷的滾動中才能維持。

  就如同這世上的人有生有死,但總體來說人口在增加。在行業發展中總有淘汰,但房企的數量每年都在擴大,而不是萎縮。

  在如今的房地産行業,不少開發項目都成立了項目公司,地方政府要求這樣做,不然在地方上就沒有納稅主體。可以看到一家房企名下會出現若幹家公司,項目結束後往往從開發公司轉成物業管理機構。在這種背景下,房企的子公司當然就越來越多。

  我不認同現在9萬余家房企中有多少家要被淘汰的說法,這已經過了曆史上的多次實踐檢驗了:房企是越淘汰越多。我們不用發愁房企會怎樣,我們需要考慮的是房地産長效機制建設問題,避免房地産形勢出現幾年一個小周期的尴尬情況。

  在2014到2015年人們就說房地産“黃金時代”結束了,說變成“白銀時代”了,結果到2016年國家去庫存政策支持居民購房時,又使得各地房地産銷量猛地一跳,房價也漲了不少。可見區分“黃金時代”和“白銀時代”的說法是一個烏龍。這是“盲人摸象”般的判斷,不是房地産行業的發展大勢。

 城鎮化不要都套用一個模式

  NBD:今年行業和市場的一大現象,是既有鶴崗這樣的白菜價房地産市場,以及威海乳山海景房十年不漲,也有一些區域的房價不斷上漲並被住建部點名警告。這種市場的結構性分化是不是反映了行業發展的不平衡、不充分?

  孟曉蘇:在人民群衆對美好生活向往上,習近平總書記特別提到,包括“更舒適的居住條件”和“更優美的環境”。

  我覺得這是一件需要地方政府與房地産企業來共同完成的事情。部分城市出現房屋滯銷的問題,主要不是房地産行業的問題,而是城市在經濟發展中的分化。

  我們需要分析城鎮化過程中各個城市的不同情況,不要都套用一個模式。有些城市是人口淨流出的城市,就要做好人口減少的規劃,考慮流出人口如何更好安排,留下的人口如何過得更好。許多人口淨流出的鄉村,進城人口的房子還在繼續留著不能轉讓變現。出現的怪象是“村裏的房子沒人住,農民工進城沒有房子住”。

  我們很多大城市在土地規劃和用地規劃方面都存在問題,應當全方位學習世界不同國家的城市建設經驗。

 REITs是一個偉大的金融創新

  NBD:作爲國務院發展研究中心REITs課題組組長,您怎麽看地産與金融之間的關系?

  孟曉蘇:REITs是國際上通行的一種金融産品,是社會資金持有房地産的最好工具。它能夠從房地産凝固的資産中提煉出租金來,再把租金一步一步變爲資本品。這是一個偉大的金融創新。

  在2000年左右我請國外專家來講金融創新時,他們都異口同聲地說:“除了REITs,沒有更好的金融創新可以講”,我看這句話應該送給當下的中國。

  如果REITs能夠在中國完全實施,不僅能夠促進用社會資金持有物業資産、包括持有租賃房屋,使得“租售並舉”的要求得以更好實現;而且可以解決現在地方政府的基礎設施建設帶來巨大負債的問題。它可以促進從間接融資變成直接融資,可以很容易地把租賃房與基礎設施變成資本品,並進入資本市場流通。它可以極大豐富我國的資本市場,推動新舊動能轉換,幫助政府與企業獲得發展新動能。

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