越南躍升房地産淘金熱門目的地,現在入場來得及嗎?

吳將2019-07-05 16:15:30來源:第一財經

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  越南,作爲東南亞地區近年來經濟增速最快的國家,其房地産市場越來越受到全球投資者的關注。

  根據越南外國投資局(FIA)近日公布的數據,今年前五個月外資在越南直接投資達167.4億(約爲1150億人民幣)美元,同比增長69.1%,創最近四年以來新高,其中約11億美元流入了房地産市場,僅次于制造、加工業。

  大量外來投資的湧入,使得該國的中高端房産、尤其是公寓水漲船高。

  當然,在越南投資房産的風險也不容忽視,比如:外國人只能購買不帶土地的公寓,並且産權只有50年(可續);同一小區外籍戶主擁有的房産不能超過30%;以及越南盾(對美元的)貶值風險。

  越南鐵成房産中介公司總經理劉鐵成在接受第一財經記者采訪時也提醒,頂端的豪宅價格遠遠超出了當地人的收入水平,投資潛力有限,僅僅是當地富豪身份的象征。

  跻身全球GDP增速最快國家行列

  據全球房地産經紀公司仲量聯行(JLL)統計,2019年第一季度,越南胡志明市的公寓價格同比飙升22.7%,至2028美元(約13933元人民幣)/平方米;同期首都河內的公寓均價也升至了1407美元/平方米,同比上漲6.8%。

  海外房産網站居外網董事CEO羅雪欣女士(Carrie Law)在接受第一財經記者采訪時表示,越南房價與東南亞其他地區相比十分具有競爭力,逐漸壯大的中産階層、持續發展的城市化,和不斷加強的基礎設施建設,都給越南房地産市場帶來了長期的利好。

  她認爲,對于中國買家來說,越南房産很有吸引力,預計越南房價在相當長的時間內將會保持上升。

  越南房地産市場的火爆和該國經濟的增長強勁緊密相關。

  世界銀行數據顯示,2000年~2017年越南的國內生産總值(GDP)增長了七倍,2018年的GDP增速更是達到了7.08%,創下了10年來新高,進入了全球GDP增速最快的國家行列。國際貨幣基金組織(IMF)預測越南今明兩年的GDP將保持6.5%的增速。

  盡管之前全球貿易摩擦不斷加劇,但越南尚未受到波及。

  據美國方面統計,今年第一季度,越南對美出口同比激增40.2%,其對美出口總額將有望超越意大利、法國、英國和印度等大型經濟體。

  此外,星展銀行在一份研究報告中提到,越南社會的人口結構也十分具有活力,該國35歲以下年輕人占總人口的70%,人口紅利無疑將爲越南經濟的發展提供強勁支撐。

  星展銀行的經濟學家西雅(Elvin Seattle)表示,在強勁外國投資和勞動力增長刺激下,今後十年越南經濟增速有望保持在6%到6.5%的水平。

  高端公寓每平方米均價超5000美元

  普華永道(PwC)在其發布的《2019年亞太區房地産市場新興趨勢》報告中指出,越南胡志明市的投資與開發前景排在亞太地區城市前列,看齊日本東京和泰國曼谷。該報告認爲,對于機會型投資者而言,胡志明市存在很多獲利的機會。

  越南鐵成房産中介公司總經理劉鐵成在接受第一財經記者采訪時表示,自從越南政府2015年7月起開放國內房地産市場,允許外資在滿足一定條件下購買當地的住宅物業之後,河內和胡志明市的中高端住宅市場便走上快速增長的道路。他表示,自己正是看到這方面的商機,于是在2016年時選擇到越南開設中介公司,爲中國買家提供相關服務。

  據他介紹,由于海外(個人)投資者在越南無法購買擁有土地的住宅,因此公寓成了他們的首選。越南目前最火的住宅市場是胡志明市,其次是河內,以及芽莊等旅遊城市,而中部地區開發程度相對落後。

  仲量聯行(JJL)統計顯示,2019年第一季度,胡志明市的公寓均價同比飙升22.7%,達2028美元/平方米;房地産咨詢服務公司世邦魏理仕(CBRE)的數據也顯示,2018年底該市的豪華公寓已經升至5518美元/平方米,同比上漲了17%。

  據外媒報道,去年胡志明市中心一處尚未完工的豪華公寓剛推出不久便被搶購一空,其售價約爲3000美元/平方米;在有著“西貢華爾街”之稱的胡志明市第一郡,39層高的曼哈頓大廈的公寓,目前平均售價已經超過6000美元/平方米。而據劉鐵成透露,胡志明市個別奢華公寓的售價甚至超過了一萬美元/平方米。

  不過盡管當地公寓價格高企,其租金平均回報率卻並不低,據第一太平戴維斯的研究數據,胡志明市公寓的租金年收益率在5.8%左右。

  羅雪欣也對第一財經記者表示,胡志明市是中國買家最關注的越南城市,她認爲:“未來10年該市的財富增長速度將是世界上最快的城市之一。當地現在主要行業有建築業、基礎材料業、旅遊業和金融業等,未來還有望成爲IT行業的集聚地。”

  外資的流入固然刺激了越南樓市,但房價堅挺的根本原因還是內需的增加。

  根據房地産咨詢公司萊坊(Knight Frank)之前公布的全球財富報告顯示,越南“百萬富翁”的增長速度僅次于中國和印度。目前,該國擁有超過3000萬美元資産的超級富豪已達142人,對于富裕人士而言,投資房地産無疑是最好的資産配置方式之一。

  第一太平戴維斯越南分公司(Savills Vietnam)的負責人麥克格雷戈(Niel MacGregor)表示,越來越富有的越南人,尤其是企業家們一直在尋找讓他們資産保值的方法。事實上,與中國人類似,越南人也是世界上最愛買家的民族之一,其自住房擁有率超過了90%。

  CBRE高級總監Duong Thuy Dung女士表示,“我們看到了一個重大變化,現在年輕夫婦更願意在結婚後搬離父母的家,選擇在封閉式社區購買公寓”。

 前景雖看好,對外國人購房風險也不容易忽視

  需指出的是,投資都有風險。近年來越南房價上漲的主要是受當地政策放寬和貨幣超發的推動。如果政策風向轉變,或者全球性金融危機爆發,房價可能出現大幅回調。

  第一財經記者查閱2015年7月1日生效的修訂後的越南《住房法》顯示,外國公民可以購買越南房産,前提是他們必須合法進入越南。同時,外國人享有50年的住房産權,並享有與越南公民一樣的租賃轉讓或出售財産的權利。

  其具體條款有七條,分別是:第一, 在越南投資住房項目的外國實體、外商投資企業、外國公司在越南的分支機構和代表處,外國投資基金、外國銀行分行均有權依法購買房地産;第二,外國投資個人和機構只允許在不限制外國人購房的區域投資房産;第三,外國個人和實體最多可以購買一個街區中30%的公寓,及一個特定區域中最多250套房屋;第四,根據他們的需要,個人投資者可以再50年後延長房屋的産權;第五,外國業主可以將房産出租用于任何“非法律禁止的目的”,但必須在租賃物業前通知當地房屋管理機構;第六,外國業主需要繳納國家財産稅;第七,外國實體可以購買住宅房産安置員工,但不允許出租或用于任何其他目的。

  劉鐵成也稱,投資者應盡量選擇名氣較大、信譽較好的開發商,減少踩雷買到爛尾樓,或因開發商未按實申報而拿不到産權證的風險。

  對于有興趣投資越南房産的人士,他表示,投資房産應該看長遠,不要加杠杆,不應抱著炒房、投機的心態,短期的回報率可能會有波動,但長線來說,越南樓市前景依舊看好。

  此外劉鐵成還表示,如果是機構投資者,也可以考慮投資工業地産,投資額相對住宅要多,但其回報率也更高。

  另外,羅雪欣對第一財經記者表示,今年第一季度,中國買家通過居外網對越南房産的咨詢量上漲有限,同比只上升了8.4%;而在2018年第一季度,中國買家的咨詢量同比2017年第一季度上漲了164.4%。

  羅雪欣稱:“我們認爲這跟近來越南市場上新開盤豪宅數量不足有關。河內與胡志明兩市的新房供應量分別比去年下降了25%和50%。下半年或明天市場上的新盤一旦有所增加,中國買家將會再次活躍起來。”

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