美國樓市失寵,移民和貿易政策不友好是關鍵

吳將2019-07-22 08:55:22來源:第一財經

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  外來投資大幅減少,美國樓市失寵了嗎?

  美國房地産經紀人協會(NAR)日前公布的一份報告顯示,截至2019年3月底,過去的一年中,海外投資者在美國購入的住宅房産總值約779億美元,與上一年相比減少了36%,與兩年前相比跌幅接近50%。

  海外資金對美國樓市的興趣明顯下滑,不少沿海城市的房價下跌,新建的公寓長時間空置。紐約、邁阿密及不少加州城市的高端房産市場也在不同程度上受到波及。

  美國媒體認爲,近期美國總統特朗普的反移民言辭以及強勢美元使得美國對海外投資者不再友好。

  美國賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地産學院院長杜蘭頓(Gilles Duranton)在接受第一財經記者采訪時表示:“顯然,自2016年以來美國對外國人的歡迎程度減少了許多,這是不容忽視的因素。一個富裕的印度家庭如果認爲自己有可能被拒絕入境,那麽他們就沒有多少理由在紐約買房。”

  該學院房地産學副教授基斯(Benjamin J. Keys)在接受第一財經記者采訪時也表達了類似觀點:“外資投資大幅下降可能是由多種因素造成的,但現任政府在移民和貿易方面的相關政策(所造成的影響)不容忽視。”

  海外投資者對持有美國房産失去信心

  NAR這份名爲《2019年美國住宅房地産國際交易概況》的報告顯示,2010年起,海外投資者在美國住宅市場上的投資額爲660億美元。此後逐年增長,在2017年達到了1530億美元,創下了史上最高紀錄,但之後便一路下滑。

  據NAR統計,2018年4月至2019年3月間,外國買家在美國投資的住宅房産總額約爲779億美元,與上一個統計周期的1210億美元相比,下跌了36%。同期外國買家的成交數量也從266800個下降到183100個,減少了31%,僅占美國住宅銷售總額的3%。

  報告還顯示,購買美國房産的外籍人士之中,60%擁有美國的長期簽證許可。作爲一個整體,他們購買房産的成交價格中位數爲280600美元,高于美國市面上所有房屋售價的中位數(259600美元)。

  由于稅法寬松、氣候宜人,佛羅裏達州吸引了20%的外國買家,加拿大人尤其熱衷在這裏買房。其次是加利福尼亞州,獲得了12%的外國買家青睐,是中國買家的首選目的地。排名第三的是得克薩斯州,印度和墨西哥人特別喜歡在此聚居。

  NAR首席經濟學家勞倫斯(Lawrence Yun)表示,外國買家在美國樓市的投資減少是很多因素綜合的結果,比如全球經濟增長放緩、部分國家資本管制、美元持續走強以及待售房屋庫存量低等。“然而,下降的幅度十分驚人,這意味著(全球投資者)對持有美國房産的信心在降低。”勞倫斯表示。

  報告顯示,美國市面上的外國買家主要來自中國、加拿大、英國、印度和墨西哥。近兩年,來自這些國家的投資者在美國房産上的投資不約而同地出現了大幅下降。

  全球海外房産中文平台居外網CEO兼董事羅雪欣女士也對第一財經記者證實,中國買家對美國房産的投資熱情逐漸下降,過去五個季度的詢盤量有四個季度呈下跌趨勢。相比之下,中國買家在英國、澳大利亞和日本等競爭市場上的投資更多。

  沃頓教授:降息刺激作用有限

  美聯儲將于7月底宣布降息,基本上已是板上釘釘的事了,唯一的懸念無非是降25個基點還是50個基點。降息在即,抵押貸款利率持續下降,不少美國建築商對未來前景感到樂觀,但就目前來說,美國房地産市場仍在不景氣中苦苦掙紮,新屋開工數已經連續兩個月下滑。

  美國商務部7月17日公布的數據顯示,經季節性因素調整後的6月新屋開工量爲125.3萬套,較5月的126.5萬套下降0.9%,單戶住宅的上漲被多戶建築的大幅下降所抵消。與此同時,營建許可獲批量下跌6.1%至122萬份,跌至兩年以來的最低水平。

  海軍聯邦信貸協會經濟學家弗裏克(Robert Frick)表示:“較低的抵押貸款利率並不能刺激住房建築行業增加建房,技術工人短缺、材料成本高企、可建房土地匮乏,都會持續阻礙産出。”

  通常而言,降息對樓市的刺激作用是顯而易見的,但這次的情況可能會有所不同。

  杜蘭頓院長對第一財經記者表示,雖然降息利好樓市,但隨之而來的經濟衰退危機會削弱投資增長,因此實際效果料將相當有限。

  基斯教授也對第一財經記者表示,相較于上次經濟衰退前,當前的住房和抵押貸款市場的處境更爲安全,但低迷期可能很快會出現,房地産市場也會隨之下滑。

  他認爲,降息肯定會增加購房者的買房動力,但當前利率已經很低,30年抵押貸款利率接近4%,降息的進一步推動作用並不大。另一方面,當前較低的利率也使得美聯儲難以通過再融資的渠道來刺激經濟,因爲許多房主選擇在2015~2016年美聯儲大舉加息前進行了再融資,鎖定了曆史低利率。除非美聯儲再度把利率降到零,否則很難推動市場再融資的浪潮。

 上次危機中的房價暴跌難再現

  美國聖路易聯邦儲備銀行經濟學家埃蒙斯(William Emmons)在最近的一份報告中指出,自二戰以來,每次美國經濟衰退之前,樓市都會率先出現異動,而目前美國樓市的整體走勢與最近三次經濟衰退之前的表現如出一轍。

  美國最近三次的衰退分別發生在上世紀90年代、21世紀初及2008年,曆史數據顯示,房貸利率在底部反轉一到兩年後,美國經濟就會陷入衰退。埃蒙斯由此推斷,美國經濟下次衰退的起點最早可能在今年第四季度。

  他在報告中寫道:“截至今年5月的獨棟房屋銷售數據證明,全美各地區的樓市依舊疲軟。不過當前的情況並不像上次次貸危機導致的經濟大衰退那麽嚴峻,但與1990年~1991年、2001年兩次經濟衰退期類似。”

  杜蘭頓對第一財經記者表示,預測未來總是很困難的,但從監管框架的變化來看,2008年那種級別的危機再次發生的可能性很低,最近美國的房價並未瘋狂上漲,城市的建築活動也沒有過剩的迹象。

  基斯也持類似觀點,他認爲,即使發生經濟衰退,也沒必要擔憂美國房價會出現暴跌。一方面,房價取決于供求關系,經濟活動的急劇收縮意味著更多的失業率和更少的潛在購房者;另一方面,房價也取決于杠杆和抵押貸款。目前,美國住房市場的杠杆率低于之前住房市場的鼎盛時期。雖然存在許多低首付款貸款,但承保標准仍然要比2004 ~ 2006年更加嚴格,幾乎在所有情況下都要仔細審查貸款人的收入記錄和資産情況。因此,基斯稱,如果在經濟衰退的情況下,房價會下跌,但是要比2008年金融危機期間的程度輕微許多。

  目前美國哪些城市的房産還有較大投資潛力?杜蘭頓認爲,如果經濟陷入衰退,舊金山、紐約、波士頓等當前房價已經很高的城市,到時候可能會有所下跌,而達拉斯、休斯敦、亞特蘭大等地,由于房價相對不高,同時土地開發限制正在逐漸增加,未來的上漲空間也許更大。

  基斯則表示,從長遠來看,投資房産取決于工作地點和人們想要居住的地方,有許多城市可以滿足這些要求。由于美國長期的經濟前景仍然較爲樂觀,因此更適合做長線投資。不過,他也補充道,短期來看,政策方面並不穩定,“現任政府正在通過其政策阻礙全球投資者(赴美投資)。”

  沃頓商學院房地産和金融學教授沃切特(Susan M. Wachter)在接受第一財經記者采訪時則表示,在沒有出現經濟衰退的情況下,美國房地産市場的繁榮還會持續下去,這是受積極基本面推動的,而非(炒作的)泡沫,因此短期內2008年的次貸危機不會重現。

  (實習記者席悅對本文亦有貢獻)

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