太古地産穿越“中年困惑”

孫夢凡2019-08-09 08:33:13來源:第一財經

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  夜晚瓢潑大雨中,北京三裏屯太古裏依然人流湧動。自2008年開幕至今,這裏已成爲北京時尚地標之一。年輕與時尚在此瞬息萬變,但其背後的太古地産(01972.HK)卻呈現與時代快節奏相反的溫和步調。

  進軍內地市場18年,太古地産僅開發位于北京、上海、廣州、成都四城的6個項目。規模與速度失速背後,是太古地産對“標杆”的執著。

  8月8日,太古地産發布上半年業績公告。截至2019年6月30日,太古地産實現收入75.1億港元,同比增長3%;公司股東應占溢利89.73億港元,同比減少58%。

  1866年,英國施懷雅(Swire)家族遠行上海的身影猶在,太古這一品牌隨“阿伽麥門號”輪船漂流至華。一百五十余年來,商業時代的主題不再是保守。重資産邏輯下步調溫和的太古,正面臨屬于自己的“中年困惑”。

  “溫和”太古

  過去數十年來,內地房地産、商業市場湧入一批港資房企。謹慎、保守的步調下,港資曾顯示出一定的抗風險能力。但時移勢遷,隨著商業地産模式不斷創新、互聯網新生態發展,港資房企也逐漸跌出舒適圈。

  2019年上半年,太古地産歸母淨利潤同比減少58%至89.73億港元;主要撇除投資物業估值變動後,股東應占基本溢利增加123.87億港元,由去年同期62.19億港元增至186.06億港元。

  焦慮自去年便已出現。該年太古地産收入147.19億港元,同比下降21%,;營業溢利293.65億港元,同比下降16%;股東應占綜合溢利286.66億港元,同比下降16%。

  太古地産的商業物業以自持爲主,但重資産運營需要強大的現金流實力。由此,通過出售非核心物業回籠資金,用以核心物業的獲取、建設與修繕,是太古地産在商業項目上的主要運作方式。

  在此之下,其上半年基本溢利同比增199%至186.06億港元,主要反映出售兩座位于太古城的辦公樓及香港其他投資物業的權益的溢利;經常性基本溢利爲40.49億港元,去年同期則爲37.32億港元。

  上半年,太古地産租金收入總額增加6%至63.46億港元。其中辦公樓租金收入總額按年增長5.1%至33.02億港元,零售物業租金收入總額按年增長6.5%至27.47億港元。

  而其業績重地香港,正面臨更多的不確定性因素。上半年,來自香港辦公樓物業的應占租金收入總額共32.24億港元。太古廣場 、太古坊、港島東中心及太古坊一座、太古城中心第一座租用率分別爲99%、99%、100%、100%。

  但太古地産表示,因租戶(尤其是中國內地業)對辦公樓樓面的需求減少,及由于租戶搬遷往其他地區,預期香港中區會有更多空置樓面,爲中區辦公樓租金造成下調壓力。

  此外,按2019年6月應占租金收入總額計的租約,有約4.1%將于今年下半年期滿;另有占該類租金收入17.7%的租約將于2020年期滿。上述租約目前並無承諾續租或新訂租約。

  零售物業方面,上半年來自香港零售物業的應占租金收入總額共14.44億港元。但在 全球貿易不確定性及遊客(特別是國內遊客)消費減少的情況下,太古廣場購物商場的零 售銷售額下跌4%。

  值得注意的是,上半年其酒店收入同比下降1.9%至7.06億港元。太古地産直言,香港由集團管理的酒店經營情況困難,平均客房收入及入住率均下降,餐飲業務則穩定。香港非由太古地産管理的酒店業績平穩。

 受累內地市場

  不僅是企業自身戰略因素,市場大環境正對其産生更多影響。上半年,太古地産在內地辦公樓物業組合的租金收入總額爲1.95億港元。其中廣州太古彙、北京頤堤港一座、上海興業太古彙辦公樓租用率分別爲99%、86%、99%。

  實際上,上半年整個一線城市寫字樓市場均有所承壓。以北京爲例,二季度全市租金增長由正轉負,增長率環比下跌1.2%。“二季度經濟下行壓力持續影響市場,辦公樓租金開始下調,業主傾向于尋求更爲可靠和穩定的租戶。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩稱。

  太古地産表示,新增供應及市場疲弱導致的空置率上升預期會爲廣州的辦公樓租金帶來下調壓力;北京亦如是。在上海中心商業區,預期辦公樓樓面需求將會減弱、空置率將 會上升。

  租用率明顯較低的北京頤堤港一座,由遠洋與太古合作開發。據悉,該項目位于北京東四環外酒仙橋地區,2012年開業時交通並不通暢。經曆較長時間培育期後,一直到2016年,年營業坪效才突破10000元,達到一線城市平均水平。

  零售物業方面,上半年太古地産在內地零售物業租金收入11.93億港元,同比上升16%。北京三裏屯太古裏、廣州太古彙、北京頤堤港購物商場、成都遠洋太古裏、上海興業太古彙租金收入分別同比增長9%、15%、18%、19%、67%;商場整體租用率分別爲100%、100%、99%、98%、98%。

  截至2019年6月30日,太古地産債務淨額爲156.7億港元,而去年同期爲299.05億港元。資本淨負債比率由2018年12月31日的10.6%下降至2019年6月30日的5.5%。

  太古地産表示,債務淨額減少反映出售一間擁有位于香港太古城兩座辦公樓權益的附屬公司所收取的款項余額。所收款項部分被香港投資物業的資本開支所抵銷。

  截至報告期末,太古地産現金及未動用已承擔融資共251.16億港元,2018年12月31日則爲141.47億港元。太古方面表示,上半年其每股盈利1.53港元,中期股息爲每股0.29港元。

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