11強房企有息負債均值2216億元 頭部房企淨負債率高低差多達6倍

王麗新2019-08-09 08:37:03來源:證券日報

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  降杠杆並非一朝一夕,降多降少亦是門學問。一家房企資産負債表的變化,方寸之間可以折射出其攻守意圖和戰略調整方向。而對負債率高低的選擇,則決定著房企被貼上保守、穩健,亦或激進的標簽。

  高負債是不是錯的,或許難以判斷,畢竟有些房企是借高負債上位的,且用高周轉化解了高負債帶來的風險和危機。但在這張負債表中,有一個指標卻是企業非常關注的,即有息負債,因爲這決定著每家房企的老板每天醒來後,要還“幾個億”的利息。

  據《證券日報》選取的萬科、中海、龍湖等11個行業頭部房企近兩年有息負債指數來看,11強房企平均有息負債是呈上行趨勢的,2018年這一均值爲2216億元,同比上漲32%。

  “有息負債規模和資金成本高低影響企業利潤率水平。”同策咨詢研究中心總監張宏偉在接受《證券日報》記者采訪時表示,但有息負債規模上漲的同時,不同規模企業的現金等價物也可能隨之上漲,所以如果看一家房企的資金鏈狀況,還是要看償債能力。

 頭部房企淨負債率高低差巨大

  前一段時間,200多家房企宣布破産清算,九成以上是資金鏈斷裂所致。不難看出,控制負債率是一家房企的必修課,但每家企業對負債率控制的標准卻都不盡相同。從2016年降杠杆成爲大勢之後,縱觀這幾年房企的表現,可以發現萬科、中海、華潤和龍湖等求穩型房企淨負債率(指考慮永續債後的淨負債率,下同)控制在50%左右;後起之秀新城控股、旭輝等中型求規模型房企淨負債率在70%-100%之間波動;恒大、融創等爲跻身行業前四激進型房企淨負債率在150%以上。

  值得關注的是,《證券日報》記者觀察發現,若以上述考慮永續債後的淨負債率指標來看,萬科、中海在30%以內;華潤、龍湖、碧桂園在50%左右;恒大和融創則在150%-170%之間;最高和最低者的差距高達近6倍。

  另外,從有息負債規模增速來看,萬科、中海、龍湖等房企2018年比2017年同比增長速度低于55%;新城和旭輝等則高于60%;融創和恒大2017年以來致力于降杠杆率,2018年的有息負債規模與2017年相比,增速控制在5%以內。

  “負債率高低並沒有統一標准。”陽光城集團執行副總裁吳建斌近期表示,對負債率,不可視而不見,又不可談虎色變。換句話說,負債率增長過高和過低對企業發展都相對不利,反而是不高不低的穩健派或許能走出自身的節奏。

  “每家企業的經營導向不一樣,以融創爲例,在現金流和負債兩個指標中,若更看重現金流且手裏現金覆蓋負債,就不存在兌付壓力。”張宏偉認爲,但一些央企和個別民營企業淨負債率較低,融資成本也不高,運營穩健。

  龍湖等房企融資成本低

  “融資成本幾乎決定著企業的利潤率走向,市場當中有一個指標(內部收益率IRR)是說在企業發展過程中可承受的最大資金成本。”張宏偉向《證券日報》記者表示,“內部收益率(IRR)說的是累計淨現值爲0的時候的貼現率。很多人以爲,內部收益率指的是項目的獲利水平,其實這是不對的,內部收益率的本質含義指的是項目能承受的最大資金成本(比如貸款利率)。換句話說,你內部收益率是20%,而利率是20%的話,你一分錢也不賺。”

  換言之,內部收益率越高,資金成本越低,差值越大,利潤空間越高。實際上,每家房企想做大利潤空間,降低融資成本向來是必修的內功,但在這個天然的資金密集型行業中,高負債導致的高利息支出一直是高利潤的“勁敵”。不管是頭部房企,還是中小房企,都難以獲得低成本融資,尤其民營房企更爲艱難。

  據《證券日報》記者觀察,因目前大部分房企尚未公布2019年上半年年報,以2018年數據來看,以上述11家頭部房企爲樣本,在融資成本保持在5%以內的陣營中,唯有中海、龍湖、華潤和保利4家,萬科亦被排除在外。尤爲值得注意的是,龍湖是其中唯一一家民營房企。截至2018年底,龍湖有息負債規模不足1200億元,融資成本僅爲4.55%,2017年爲4.5%,變動幅度僅升了0.05%,其近兩年融資成本幾乎與中海和華潤持平;融創、恒大和新城則均超過6%。

  此外,萬科、中海、華潤和龍湖這幾家房企近兩年的融資成本升降幅度均不超過1個百分點,是業內少有的持續性較高的穩健派。以龍湖爲例,過去3年,在整個行業加杠杆過程中,龍湖是極少數沒有用過非標、影子銀行、信托的企業。“我們沒有用任何高成本融資的方式,非常自律,才使得今天的龍湖有這麽多授信額度。”龍湖集團執行董事邵明曉此前向記者表示。

  “近年來,龍湖集團內部對淨負債率水平是有紅線要求的,必須控制在60%左右,近兩年的實際表現均在50%左右,因此帶來了較爲穩健的財務盤面,進而在資本市場信用評級較高,才能擁有多年穩定的低成本融資渠道,加上資産屬性較爲優質,即使每逢市場難找錢且找錢成本較高的局面,龍湖也都能找到低利率籌錢的渠道。”財經評論員嚴躍進向本報記者表示,融資成本維持在5%的水平,才能保持融資戰略的主動性,産生良性循環。

  正如吳建斌所示,中海在2001年制定了淨負債水平不得超過40%的紅線管理,後來,這家企業小步快跑、穩字當先,多年後,成爲行業的利潤王、市值王和品牌價值王。

  不難看出,龍湖也在走中海的這一發展路徑。據記者了解,目前,龍湖是行業內唯一的境內外全投資級民營房企:其中,國際三大評級機構標普、穆迪、以及惠譽給與龍湖的最新評級分別爲“BBB-”、“Baa3”、“BBB”。此外,大公國際、中誠信證評、新世紀均給予龍湖“AAA”評級。

  不過,不管哪種經營模式,獲得多少評級機構的認可,在吳建斌看來,“負債率是否高,衡量的一個重要指標是,你所關注的企業的資金周轉是否快。如果保持足夠快,說明生意有的做。”

  同樣,不管哪種生意,行業是大機會還是小概率,從盈利指標來看,融資成本還是越低越好。

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