坐擁粵港澳大灣區兩萬億舊改貨值,佳兆業將何去何從

陳蓉2019-08-29 09:48:49來源:南方都市報

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  土儲貨值逾5000億元,粵港澳大灣區占比近70%;大灣區內有128個舊改項目,可帶來近兩萬億的貨值;舊改土儲成本僅2998元,占合約銷售均價約17%……

  8月27日,佳兆業集團在香港召開中期業績會,憑借著粵港澳大灣區的豐厚土儲和低廉的土儲成本,佳兆業集團占據了極強的後發優勢。在粵港澳大灣區和深圳建設中國特色社會主義先行示範區背景下,佳兆業集團將何去何從?是聚焦主業還是力主多元化?

 佳兆業的“底氣”

  業績報告顯示,今年上半年,佳兆業集團實現合約銷售347億元,同比增長37%;毛利67.1億元,同比增長42%,毛利率達33.4%;淨利潤27.8億元,同比增長24%;持有人應占溢利28.4億元,同比增長67%。

  單從業績數據來看,佳兆業主要收入和利潤指標實現了三成左右的增長,業績創近年來新高。或許是因爲整體業績向好,作爲佳兆業董事會主席的郭英成心情也不錯。在媒體問及如何看待深圳建設中國特色社會主義先行示範區曆史機遇時,他直呼“我們真是運氣不錯”。

  佳兆業直呼“運氣不錯”底氣何在?關鍵詞是“巨大的舊改貨值”“龐大的土儲”“低廉的土儲成本”以及“20年的舊改經驗”。這些是佳兆業未來馳騁粵港澳大灣區的資本。

  從深圳首個舊改項目“桂芳園”一戰成名到如今在粵港澳大灣區擁有128個舊改項目,作爲“舊改之王”,佳兆業集團早已與深圳乃至粵港澳大灣區緊密相連。報告顯示,佳兆業擁有近3200萬平方米占地面積的舊改儲備(未納入土儲),在大灣區內共有128個舊改項目,包括深圳的88個項目、廣州的12個項目及中山的18個項目,可帶來近兩萬億的貨值。

  在土地儲備方面,佳兆業今年上半年以舊改供應、招拍挂、收並購等多元化渠道擇機補充土地儲備,共獲得15個優質項目,新增土儲權益建築面積達246萬平方米,深化全國化布局。截至今年上半年,佳兆業共有土地儲備近2600萬平方米,可售貨值逾5000億元。其中,粵港澳大灣區占比達到55%。

  佳兆業低廉的土儲成本也是大多數房企所不具備的優勢。截至今年上半年,佳兆業在大灣區已納入土儲舊改項目的土儲平均土地成本爲2692元,深圳爲4428元。而在數月前的“史詩級土拍”中,五塊土地均達到了最高限制地價,最高樓面價逼近6萬元大關。與之相比,佳兆業的不少土儲都是通過城市更新獲得,相比于“招拍挂”拿地成本低了很多。

 多元化業務“只多不大”

  隨著房地産逐漸由增量時代走向存量時代,多元化轉型成了不少房企的選擇,佳兆業也不例外。目前,佳兆業涉及酒店、體育、大健康等行業,但在業內人士看來,多元化的目的是更好地獲取土地資源和打造優質大型社區。

  在佳兆業集團官網上,財富管理、文化體育、商業運營、旅遊産業、酒店運營、高端餐飲等等産業與主業綜合開發、城市更新一起列爲主營業務。事實上,與物業銷售相比,佳兆業多元化業務占總體收入的比重微乎其微。今年上半年,佳兆業實現總收入201.1億元,其中物業銷售185.0億元,占比91.99%;租金收入1.9億元,占比0.09%;物業管理服務收入3.8億元,占比0.19%;酒店及餐飲業務收入1.0億元,占比0.05%;戲院、百貨店及文化中心業務收入1.4億元,占比0.07%;水路客貨運業務收入3.9億元,占比0.19%。

  這似乎也印證了郭英成對于主業和多元化業務的看法。在今年的業績會上,郭英成指出,佳兆業的優勢在于要做一個城市運營商,有很多地産以外的業務匹配深圳建設社會主義先行示範區的需求。但是他隨之調轉話鋒,說最重要的是城市更新這些佳兆業比較有競爭力的版塊。

  而在業績會上也透露出信息:佳兆業表示會堅持城市公共服務商的定位,在鞏固主營業務的基礎上,持續促進新事業協同發展格局。

 從城市更新到城市運營

  城市更新項目要求的不僅是“拆除重建”,還需要考慮到人居環境改善、産業轉型升級和曆史文化保護等重要內容。佳兆業集團在今年6月發布的新書《城市運營核心邏輯》中,首次系統對外展示了其在城市更新領域的思考,將城市運營作爲城市更新的高階形式。城市運營旨在與當地政府及各合作方共同打造和培育城市發展新動能。

  以佳兆業平湖舊墟項目爲例,其是民國時期寶安縣的三大名墟(沙井、觀瀾、平湖)之一,是當時惠東寶地區小商品的繁榮集散地。然而,舊墟暴露出來的問題也越來越多。2007年,佳兆業進入平湖舊墟,拆遷談判工作隨即展開。2010年4月,平湖舊墟轉入2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃。2016年,該區域首個舊改項目舊墟項目一期全面動工,佳兆業將打造平湖新地標,一個建築面積達65萬平方米,包括住宅、辦公、商業、學校、養老院的城市綜合體。有不少年齡稍長的本地人慨歎,變化之大。

  佳兆業集團管理層表示,未來集團將繼續發揮舊改優勢,推動舊改項目的快速轉化。預計未來1-2年,集團將有9個舊改項目計劃供地,貨值約1140億元;未來3-5年計劃有13個深圳及廣州項目供地,貨值約4200億元;長遠來看,集團將有約占地面積2200萬平方米的舊改項目陸續進入供地階段。

  “舊改之王”的城市運營藍圖正在徐徐鋪開中。

  觀察

  不僅是佳兆業,頭部房企“碧恒萬”也在積極探索轉型,但總體來說,都處于摸索和投入階段,對于總收入貢獻不大。

  碧桂園看好農業和機器人,並將這兩項與地産並列爲未來三大重點業務,雖然碧桂園旗下的博智林機器人研發中心已有9款建築機器人投入工地測試,但機器人的靈敏度、具體操作的成熟度以及距離碧桂園自己的全部工地使用上機器人,都還需要時間。農産品目前主要供應碧桂園自己的社區,距離規模效應還有很長的路要走。

  恒大重倉造車,一度大手筆買買買,讓業界咂舌。雖然新能源車是未來的千億級市場,但對專業度的要求極高,市場的成熟也還需要時間。

  “萬村計劃”更是讓萬科站在輿論的風口浪尖,現在萬科已經放棄部分已簽約的城中村房源,長租公寓的元老薛峰已經離職,萬科現在對于長租公寓市場持保守態度。

  分析“碧恒萬”三家的中期業績報告可以發現,地産主業仍占總收入的絕對比例。大健康、新能源、長租公寓都是未來的大市場,但如同人工智能行業一樣,大家都覺得有前景,但真正從面世的産品來看還處于初級階段,房企的多元化業務也正是如此。

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