坐拥粤港澳大湾区两万亿旧改货值,佳兆业将何去何从

陈蓉2019-08-29 09:48:49来源:南方都市报

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  土储货值逾5000亿元,粤港澳大湾区占比近70%;大湾区内有128个旧改项目,可带来近两万亿的货值;旧改土储成本仅2998元,占合约销售均价约17%……

  8月27日,佳兆业集团在香港召开中期业绩会,凭借着粤港澳大湾区的丰厚土储和低廉的土储成本,佳兆业集团占据了极强的后发优势。在粤港澳大湾区和深圳建设中国特色社会主义先行示范区背景下,佳兆业集团将何去何从?是聚焦主业还是力主多元化?

 佳兆业的“底气”

  业绩报告显示,今年上半年,佳兆业集团实现合约销售347亿元,同比增长37%;毛利67.1亿元,同比增长42%,毛利率达33.4%;净利润27.8亿元,同比增长24%;持有人应占溢利28.4亿元,同比增长67%。

  单从业绩数据来看,佳兆业主要收入和利润指标实现了三成左右的增长,业绩创近年来新高。或许是因为整体业绩向好,作为佳兆业董事会主席的郭英成心情也不错。在媒体问及如何看待深圳建设中国特色社会主义先行示范区历史机遇时,他直呼“我们真是运气不错”。

  佳兆业直呼“运气不错”底气何在?关键词是“巨大的旧改货值”“庞大的土储”“低廉的土储成本”以及“20年的旧改经验”。这些是佳兆业未来驰骋粤港澳大湾区的资本。

  从深圳首个旧改项目“桂芳园”一战成名到如今在粤港澳大湾区拥有128个旧改项目,作为“旧改之王”,佳兆业集团早已与深圳乃至粤港澳大湾区紧密相连。报告显示,佳兆业拥有近3200万平方米占地面积的旧改储备(未纳入土储),在大湾区内共有128个旧改项目,包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目,可带来近两万亿的货值。

  在土地储备方面,佳兆业今年上半年以旧改供应、招拍挂、收并购等多元化渠道择机补充土地储备,共获得15个优质项目,新增土储权益建筑面积达246万平方米,深化全国化布局。截至今年上半年,佳兆业共有土地储备近2600万平方米,可售货值逾5000亿元。其中,粤港澳大湾区占比达到55%。

  佳兆业低廉的土储成本也是大多数房企所不具备的优势。截至今年上半年,佳兆业在大湾区已纳入土储旧改项目的土储平均土地成本为2692元,深圳为4428元。而在数月前的“史诗级土拍”中,五块土地均达到了最高限制地价,最高楼面价逼近6万元大关。与之相比,佳兆业的不少土储都是通过城市更新获得,相比于“招拍挂”拿地成本低了很多。

 多元化业务“只多不大”

  随着房地产逐渐由增量时代走向存量时代,多元化转型成了不少房企的选择,佳兆业也不例外。目前,佳兆业涉及酒店、体育、大健康等行业,但在业内人士看来,多元化的目的是更好地获取土地资源和打造优质大型社区。

  在佳兆业集团官网上,财富管理、文化体育、商业运营、旅游产业、酒店运营、高端餐饮等等产业与主业综合开发、城市更新一起列为主营业务。事实上,与物业销售相比,佳兆业多元化业务占总体收入的比重微乎其微。今年上半年,佳兆业实现总收入201.1亿元,其中物业销售185.0亿元,占比91.99%;租金收入1.9亿元,占比0.09%;物业管理服务收入3.8亿元,占比0.19%;酒店及餐饮业务收入1.0亿元,占比0.05%;戏院、百货店及文化中心业务收入1.4亿元,占比0.07%;水路客货运业务收入3.9亿元,占比0.19%。

  这似乎也印证了郭英成对于主业和多元化业务的看法。在今年的业绩会上,郭英成指出,佳兆业的优势在于要做一个城市运营商,有很多地产以外的业务匹配深圳建设社会主义先行示范区的需求。但是他随之调转话锋,说最重要的是城市更新这些佳兆业比较有竞争力的版块。

  而在业绩会上也透露出信息:佳兆业表示会坚持城市公共服务商的定位,在巩固主营业务的基础上,持续促进新事业协同发展格局。

 从城市更新到城市运营

  城市更新项目要求的不仅是“拆除重建”,还需要考虑到人居环境改善、产业转型升级和历史文化保护等重要内容。佳兆业集团在今年6月发布的新书《城市运营核心逻辑》中,首次系统对外展示了其在城市更新领域的思考,将城市运营作为城市更新的高阶形式。城市运营旨在与当地政府及各合作方共同打造和培育城市发展新动能。

  以佳兆业平湖旧墟项目为例,其是民国时期宝安县的三大名墟(沙井、观澜、平湖)之一,是当时惠东宝地区小商品的繁荣集散地。然而,旧墟暴露出来的问题也越来越多。2007年,佳兆业进入平湖旧墟,拆迁谈判工作随即展开。2010年4月,平湖旧墟转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划。2016年,该区域首个旧改项目旧墟项目一期全面动工,佳兆业将打造平湖新地标,一个建筑面积达65万平方米,包括住宅、办公、商业、学校、养老院的城市综合体。有不少年龄稍长的本地人慨叹,变化之大。

  佳兆业集团管理层表示,未来集团将继续发挥旧改优势,推动旧改项目的快速转化。预计未来1-2年,集团将有9个旧改项目计划供地,货值约1140亿元;未来3-5年计划有13个深圳及广州项目供地,货值约4200亿元;长远来看,集团将有约占地面积2200万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

  “旧改之王”的城市运营蓝图正在徐徐铺开中。

  观察

  不仅是佳兆业,头部房企“碧恒万”也在积极探索转型,但总体来说,都处于摸索和投入阶段,对于总收入贡献不大。

  碧桂园看好农业和机器人,并将这两项与地产并列为未来三大重点业务,虽然碧桂园旗下的博智林机器人研发中心已有9款建筑机器人投入工地测试,但机器人的灵敏度、具体操作的成熟度以及距离碧桂园自己的全部工地使用上机器人,都还需要时间。农产品目前主要供应碧桂园自己的社区,距离规模效应还有很长的路要走。

  恒大重仓造车,一度大手笔买买买,让业界咂舌。虽然新能源车是未来的千亿级市场,但对专业度的要求极高,市场的成熟也还需要时间。

  “万村计划”更是让万科站在舆论的风口浪尖,现在万科已经放弃部分已签约的城中村房源,长租公寓的元老薛峰已经离职,万科现在对于长租公寓市场持保守态度。

  分析“碧恒万”三家的中期业绩报告可以发现,地产主业仍占总收入的绝对比例。大健康、新能源、长租公寓都是未来的大市场,但如同人工智能行业一样,大家都觉得有前景,但真正从面世的产品来看还处于初级阶段,房企的多元化业务也正是如此。

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