核心淨利增長33% 複盤正榮地産多維增效戰略

王寶汗2019-08-29 11:22:32來源:每日經濟新聞

掃描二維碼分享

  正榮,再次給了市場一次驚喜。

  8月25日,正榮地産公布中期業績顯示,公司上半年營業收入爲136.48億元,同比增長10.8%。

  而更爲亮眼的是利潤,期內正榮淨利潤爲11.79億元,同比增長23.2%;公司核心淨利潤爲11.51億元,同比增長33.4%;而歸母核心淨利潤爲9.05億元,同比增長21.3%。

  正榮此次利潤提升主要源于公司運營效率的提升。從公司三費占收入比重可以看出,公司2016年以來三費占收入比重同步快速降低,其中銷售費用以及財務費用的占比下降最爲明顯,截至2019年中期,銷售費用占比從去年3.3%下降至2.6%。

  由2019年上半年業績數據可見,公司的利潤保持較高增速,核心利潤保持33.4%的增長,這一增速超過了結轉收入10.8%的增速。由此可見,公司運營的效益有明顯提升。

  實際上,正榮近年來淨利率一直維持提升趨勢。截至2019年中期,公司的淨利率爲8.6%,對比2018年同期的7.8%上漲了0.9個百分點。

  解析核心淨利快增長——拔升周轉效率 平穩拿地布局

  通常而言,地産企業利潤增長比營收快主要由企業的效率提升推動公司淨利率提升。

  正榮利潤大幅提升的背後,便是銷售費用占比的持續下降。而銷售費用占比的下降關鍵指標在于周轉能力的提升。據悉,正榮在2019年開始,便陸續升級公司的供銷管理體系。

  另一方面,2019年上半年以來,正榮地産項目首開時間縮短至平均7個月,首開去化率達到70%。如此高的去化率,但公司的銷售費用占比卻下降了,說明並不是促銷或者營銷投入放大推動的,而是公司的銷售效率提升了。

  與此同時,正榮主要布局強二線城市,多數受到限價影響,但公司一直能夠有效的控制土地成本,精准拿地,最終保持了利潤率的平穩。

  另外,在半年報中,正榮著重提出了産品定位,其表示,在“1+6+X”全國布局基礎戰略下,正榮憑借聚焦一二線城市,深耕城市群的縱深布局,以及“改善大師”的産品定位,把握住了行業景氣下行周期下的“微觀繁榮”。

  簡單而言,正榮在産品定位上是瞄准一二線城市的改善型需求。改善型産品有兩個特征:1.通常多口之家置換房屋需求最大,因此以中大戶型爲主;2.不同于剛性需求,改善型需求更注重居住質量。而正榮主要就是通過區域、産品、品質三個維度打造産品力。

  同時,正榮近年通過産品線整合,推出了“正榮府”“正榮·紫阙台”及“正榮·雲麓”三大標杆産品品牌,並加快了産品標准化進程。2019年上半年,正榮的項目標准化複制率達到100%。

  2018年底,正榮提出“精總部、強區域”戰略調整,不僅是正榮,基于中國房地産行業面臨政策調控、市場存在變數的大環境下,各大頭部房企,都不約而同地做出戰略調整。

  自正榮于2018年底提出“精總部、強區域”的戰略以來成效明顯,具體調整爲:將上海和蘇州的區域業務進行整合,成立蘇滬區域公司;濟南區域公司與天津區域公司進行整合,升級成立新的“環渤海區域公司”,管理項目接近20個;廣州區域公司與長沙區域公司進行整合。

  “就規模和利潤而言,目前的情況,符合我們初步設定的,每年30%左右的增長目標。”正榮表示。

  透視財務優化路徑——多維降低成本 走上良性循環

  上半年除了銷售、行政成本下降,以致正榮盈利能力提升,正榮在半年內的財務成績也頗值得分析,尤其是財務費用的下降。

  正榮地産作爲房地産企業,其同時具備金融企業屬性,因此公司財務費用其實便是融資成本。而融資與投資是相輔相成的,因此對正榮地産的財務管理能力分析,主要通過目前的融資及投資能力進行分析。

  在融資端情況,截至2019年6月30日,正榮的加權融資利率同比下降,從2018年年底的7.8%,下降至7.6%。

  這主要得益于公司多元的債務結構和均衡的債務期限,截至2019年中期,正榮有息負債之中,境內銀行借款額占總負債比重爲40%;境內其他借款占比爲29%;境內公司債總額占比爲7%;而境外優先票據占比24%。

  2018年以來,正榮一直嚴格控制了借貸規模的增長,實現借貸與現金平衡的動態管理,有效把公司的淨負債率下降至70.8%(調整後)。這樣的負債水平對同行具有較大優勢,目前行業規模前20企業平均負債率已超過80%。

  降低負債率意味著公司債務風險下降,從而提升公司信用等級,打開更多融資渠道並降低融資成本:2019年5月,中誠對正榮企業主題信用評級從AA+上調至AAA(穩定);2019年4月,穆迪將公司信用評級從B2(穩定)上調至B1(穩定);2019年4月,標普將公司信用評級從B(穩定)上調至B(正面)。

  截至2019年6月30日,正榮還可運用的融資空間包括金融機構戰略授信額度2449億元人民幣,外債額度8.9億美元,以及小公募債額度31億人民幣。充足資金能夠爲公司投資帶來源源不斷的資金支持。

  目前,正榮利用自身優勢與各大品牌開發商強強聯合,通過並購、聯營模式獲得優質項目,無形中便爲公司的盈利能力帶來持續提升。

  其中,較爲典型的案例爲佛山金茂碧桂園正榮府,該項目爲正榮首個打入大灣區的項目。而憑借著三大開發商出色的品牌力,項目首開去化率便超過90%。

  通過融資與投資的良性循環,公司保持突出規模的穩健擴張。至2019年8月,正榮地産上半年新增土地儲備323萬平方米,新增項目25個,2019年新增土儲中有87%位于強二線城市。

  目前,正榮地産土地儲備豐厚,截至2019年中期,總土儲建築面積爲2634萬平米,貨值接近4500億元,權益占比提升至57%,其中71%布局一二線城市。

  正榮集團執行董事兼行政總裁王本龍在業績會上表示,在財務安全方面,做到風險防控;在盈利方面,通過擴大運營效率,提升成本優勢,實現高質量增長。2019年,正榮對完成1300億目標很有信心。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 産業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部